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相続された不動産はまず名義変更を
不動産を相続する場合、まず必要なのが名義変更です。不動産を売却する際には、故人の名前ではなく相続人の名前に変更しなければならないからです。登録済権利証を見れば現在誰の名義になっているかがわかりますから、確認してみましょう。登録名義を変更する流れとしてはまず、誰がその不動産を相続するかを決めなければなりません。相続人は配偶者や子供などの家族が基本ですが、さまざまな観点から相続人になる人もいるため、誰が相続人かを明らかにしてから協議をする必要があります。相続人全員の許可がなければ、不動産の権利を得ることはできないからです。
権利が明らかになったら、名義変更の手続きをおこないます。名義変更のことを所有権移転登記と呼びますが、いくつかの申請書を出したり、費用がかかったりすることがあるため、あらかじめの準備が必要です。
不動産売却の流れ
Step1 不動産を査定してもらい、売り出しの相談をする
まずは売却予定の不動産の価値を確認するところから始めましょう。不動産売買の専門業者に依頼し、所持している不動産の管理状況や、近隣のこれまでの売却状況、事例などをもとに価格を査定してもらいます。売却するにあたって、広告を出したり売り出し価格を設定したりする必要があるため、このあたりも相談しておくとスムーズです。Step2 業者を決定し、売却の契約を結ぶ
不動産売却を任せる業者が決まったら、契約を結びます。細かい規定やサービスの内容は業者によって違うので、契約内容をしっかりと確認してから締結しましょう。Step3 購入してくれる人を探す
業者と締結したら、次は実際に不動産を購入してくれる人を探します。探し方はさまざまにありますが、業者によってはホームページで広告を掲載してくれたり、見学できる時間を開催したりと手筈を整えてくれることもあるので、これらを使って探してみましょう。Step4 売買契約を結ぶ
購入希望者が見つけたら、条件をすりあわせて契約を結びます。価格や引き渡すときの証券など、お互いにずれがないように、細かいところまで確認しておきましょう。また、契約書以外にも、物件状況等報告書や重要事項説明書などを用意し、物件の状況を購入希望者の方にきちんと説明できるようにしておくことが大切です。Step5 引き渡しの用意をする
契約を結んだあとは、引き渡しの準備です。引っ越し準備をし、公共料金等はすべて生産をしましょう。ほかにも抵当権がある場合は抹消登記もおこなう必要があります。Step6 引き渡し完了
引き渡しの準備が終われば、あとは引き渡すのみです。購入者から代金をいただき、鍵、不動産引き渡し確認証などを渡してから、購入者に引き渡しましょう。このように、物件を他人に売却する流れは、複数の段階を踏む必要があります。不動産販売会社の力も借りて、納得のいく売買をおこないましょう。
用意しておきたい書類
不動産の売買をおこなうには、複数の書類を集める必要があります。査定から売却までの段階で必要な書類を、順を追って見ていきましょう。まずは、不動産販売会社への査定を依頼するときに必要な書類です。机上で査定してもらう場合は特に必要ありませんが、物件の種類や築年数、現在住んでいるかどうかなどといった基本的情報は把握しておかなければなりません。
実際に訪問して査定してもらう場合は、登記事項証明書、公図、それから不動産の図面を用意しておきましょう。
次に、売却するときに必要な書類です。このときにはまず、売却する本人を確認する必要があります。身分証明書と実印、印鑑証明書、そして住民票を準備しておきましょう。また、不動産の登記済権利書、固定資産税の納税通知書なども必要になります。
売却後の流れ
不動産を売却して終わり、というわけではありません。次の流れとして考えなければならないのが税金の処理です。不動産を売却すると利益が得られますが、高ければ高いほど、税金を払う必要が生じてきます。また、売却の流れを見てわかる通り、不動産業者に依頼したり書類を用意したりという点で経費も支払うことになるため、意外に出費が多いことを理解しておきましょう。売却して得た利益は現実的にいくらなのかを改めて計算してみましょう。これは売却代金から取得費（購入費－減価償却費）、譲渡費用（仲介手数料、司法書士費用など）を引いたものとなり、譲渡所得と呼ばれます。譲渡所得には税金がかかりますが、5年以上所有していた場合は長期譲渡所得、それ以下の場合は短期取得として税率が変わります。短期のほうが約20％ほど高くなります。
所有していた物件が事業として使われていた場合は、売り上げと共に合算して考えることになります。その年の決算の賃貸利益と売却益を合わせたものに法人税率をかけますが、この合計金額、つまり利益によって税率が変わるので注意しましょう。
不動産を相続する場合、貰って終わりというわけにはいきません。建物の名義を変更したり、売却する場合にはさまざまな手続きがあったり、税金を計算する必要があったりと時間や手間がかかります。しかしながら、業者に依頼することで負担が軽くなるため、プロの手を借りるとよいでしょう。
