「相続した実家をセカンドハウスとして利用したい」
という方向けに、不動産会社スマートアンドカンパニーが、セカンドハウス申請する方法や税制上のメリットなどを解説しています。
セカンドハウスとして認められるには一定条件があるため、この記事を読んでから申請を進めましょう。
Contents
相続した空き家の実家がセカンドハウスとして認められる3つの条件
以下3つの条件に当てはまっているとき、相続したご実家がセカンドハウスとして認められます。
- 居住用の建物
居住用の建物でも、人に貸すことを目的としている場合は認められません。
また、店舗や事務所、倉庫といった事業目的で使用する建物も含まれません。 - 特定の人が利用する
会社の保養所といった不特定多数が利用する場合は認められません。
「所有者と家族だけ」というように、特定の人だけが利用する必要があります。 - 一定の利用がある
毎月1回（1泊2日）以上の利用が求められます。
夏・冬だけといった利用は認められません。
相続した空き家の実家をセカンドハウスにすると2つの税が軽減される
固定資産税が軽減される
セカンドハウスとして認められれば、固定資産税の軽減措置を受けることができます。
なぜならセカンドハウスは、「固定資産税の住宅用地の軽減特例」に当てはまるからです。
特例は、居住用の敷地は固定資産税の負担が少なくなるという内容です。
固定資産税は【評価額×1.4%】という式で税額が計算されますが、この評価額を減額してもらえます。
以下は具体的な軽減率です。
「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」とでは、軽減率が異なります。
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の住宅用地 | 評価額を 1／6に減額 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を越えた部分の住宅用地 | 評価額を1／3に減額 |
（適用できる敷地の面積には上限があり、建物の課税床面積の10倍までです。）
結果、セカンドハウスとして認められ軽減措置の対象となれば、以下の金額が減額されます。
■（例）評価額1000万円で200㎡以下のご実家
| 課税額 | |
| 通常 | 14万円(1000万円×1.4%) |
| セカンドハウス | 2万3,333円(1000万円÷6×1.4%) |
都市計画税が軽減される
セカンドハウスなら固定資産税額と同じ条件で、都市計画税の軽減を受けることができます。
「都市計画税の住宅用地の軽減特例」に当てはまるからです。
都市計画税は、【評価額×0.3%】で計算されます。この評価額を減税してもらうことができます。
※正確には、都市ごとに%が異なります。上限が0.3%のためこの数値で解説します
具体的な軽減率は以下です。
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の住宅用地 | 評価額を 1／3に減額 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超えた部分の住宅用地 | 評価額を2／3に減額 |
結果、セカンドハウスとして認められれば、以下の金額を減額してもらえるわけです。
■ （例）評価額1000万円で200㎡以下のご実家
| 課税額 | |
| 通常 | 3万円(1000万円×0.3%) |
| セカンドハウス | 1円(1000万円÷3×0.3%) |
相続した空き家の実家をセカンドハウスにする時の2つの注意点
住民税がかかる
相続した実家をセカンドハウスにするとき、住民税がかかります。
理由は以下の通りです。
まず住民税には、以下2種類があります。
・所得に応じて負担する所得割
・所得がなくても負担しなければならない均等割
均等割は住民票がなくても支払う必要があると定められています。
そのため、セカンドハウスを所有する場合には、住民税の中の均等割を支払う必要があります。
均等割の住民税は相続して空き家のままであっても課税されます。
売却時に税金の特例を適用できないことがある
相続した空き家を売却したとき、譲渡所得税を軽減する特例があります。
しかし、セカンドハウスにした実家は、以下2つの特例を受けられない場合があります。
※ちなみに2つの特例の併用はできません
・取得費加算の特例
取得費加算の特例は譲渡所得税を軽減できる特例です。
具体的には、実家相続時に支払った相続税の一部（土地部分のみ）を取得費として計上できます。
特例を受けるには相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。
セカンドハウスとして利用しているうちに期限を過ぎてしまうと特例を受けることができません
・空き家の3000万円特別控除
昭和56年5月31日以前に建築された建物のとき、売却時の譲渡所得から3,000万円までが控除されます。
ただし、相続後に空き家をセカンドハウスとして利用してしまうと、特例が受けられない可能性があります。
なぜなら、特例を受けるためには4つの条件に当てはまる必要があるからです。
・売却金額が1億円以下であること
・耐震基準に適合するように耐震リフォームするか、更地にして売却すること
・相続開始の直前まで親が1人で居住していたこと
（ただし、老人ホームなどに入所していた場合でも適用が受けられます）
・相続してから売却するまで、事業や賃貸で利用したり住んでいないこと
相続した空き家の実家をセカンドハウス申請する方法
ご実家を相続されてから60日以内に、セカンドハウスのある都道府県の役所に申請します。
役所によって手続き手順が異なりますので、該当の役所にてお問い合わせください。
大抵の役所では、以下の手順で申請することができます。
手順2. 月に1度1泊以上の利用があることを証明する
（最寄駅の行き帰りのSuicaの記録、高速道路利用の記録などを提示する）
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まとめ
相続されたご実家をセカンドハウスにすることで、固定資産税・都市開発勢の軽減というメリットがあります。
しかし、住民税がかかったり、月に1度は1泊する必要があったりと、メリットばかりではありません。
もしも、「買い手が見つからないからセカンドハウスにしたい」という場合には、弊社の買取をご検討ください！