実家を相続して「賃貸に出して家賃収入を得ることができるのでは？」と考える相続人の方に向けて、築古物件の買取再販を行うスマートアンドカンパニーが相続した実家の賃貸経営する方法を解説します。
Contents
賃貸経営する時の実家をリフォームする時のポイント
リフォームにかける費用の決め方
まず古いご実家の賃貸経営を成功させるためには、リフォームや修繕にいくら費用を出せるかを決める必要があります。
費用を決めるために、まずは、以下2つのことを決める必要があります。
①大体の家賃を設定する
②何年後に売却するかを決める
まずは、家賃を設定してみてください。
家賃の設定方法は、近隣にある似たような物件がいくらで賃貸されているか調査します。
高めの家賃を設定してしまうと、結局借り手が見つかりませんので、相場に合った家賃を仮で設定してみます。
家賃を設定したら、何年経営して、何年後に売却するかを決めておきます。
古いご実家の場合には、この先20年、30年と経営していくことは難しいです。
年数が経てば経つほど修繕が必要となる箇所が出てきてしまうので、多額の経費がかかってしまいます。修繕費を最低限に抑え、損をせず賃貸経営するためにも何年後に売却するかを決めておきます。
上記2点を決めることができたら、売却するまでにいくら家賃収入を得ることができるかがわかります。
例えば、家賃5万円に設定し、5年間経営するとしたらトータルで300万円の家賃収入が得られることがわかります。
ここから固定資産税や火災保険など5年間の経営でかかる経費を引いてみて例えば、240万円だったとします。
うまくいけば240万円の収益を得ることができますので、その範囲内で修繕やリフォームを行うべきでしょう。
リフォームが必要な箇所の見定め方
リフォーム代を抑えるために、「必要な箇所だけをリフォームする」ことをオススメいたします。水回りの水漏れなど、故障している箇所があれば、その修繕をまずは優先させます。
故障箇所の修繕以外で、客づけに有効なリフォームは、壁紙の張り替え、床材の張り替えです。
ちなみに壁紙の張り替えや床材の張り替えは、DIYで行えば数十万円で済ませることができます。
目に留まらない細かい部分を修繕するよりも、内見した時に目に見える箇所をリフォームすることにより、家の雰囲気が新築のようになりますので客づけに有効です。
あとは、生前ご両親などが不便だと漏らしていた箇所があれば、そこをリフォームをしておくといいと思います。
例えば、洗濯物が外干しで屋根がない場合には、テラス屋根を取り付けたりするなど、費用をかけずに変えられることはいくらでもありますから、何が不便に感じていたかを考えリフォームしてみてください。
大きな空室対策の効果を期待できると思います。
実家をリフォームして賃貸経営を成功させるためには利回りを計算する
最低限必要な修繕箇所がわかり、かかる費用もわかったら利回りを計算してみてください。
以下の式で計算することができます。
利回り ＝ 年間の家賃収入-年間の経費 ÷ リフォームや修繕にかかった費用
純粋に投資したリフォーム代を何年かかけて回収することを目標に考えれば、利回りは20〜40％は見込めることもあります。
相地方都市の戸建て賃貸でも利回り10％くらいで回せることもあります。
不動産投資を行う場合に、不動産会社が公表する表面利回りは1985〜2000年までの建築物の場合は7〜8％を上回れば、投資検討の余地ありとも言われます。もしも利回り10％が実現すれば実家をリフォームして賃貸に出して成功であったと実感できると思います。また、相続した実家は投資物件とは違い、家屋購入費用がかかりません。その点で利回り１０％というのは最低条件とし、20％〜40％くらい臨めれば最良です。
相続した実家をリフォームして賃貸経営するリスク
賃貸経営を始めるまでに労力がかかる
賃貸経営は毎月借主からいただく家賃を、税金や維持費に充て、リフォーム費用も支払っていくというのが、最終的なゴール地点です。実際には、賃貸経営は始めるまでにいくつかの手順を踏まなければいけません。具体的には以下のような手順で進んで行きます。
①遺産を分割し、自らが所有者となる。
相続人が複数いる場合には、売却後に現金化して分割することがいさかいが起こらずオススメですが、賃貸に出して家屋を残したい場合には、一人が所有者となって名義を取得します。
②家に残された遺品や家具などの残置物を片付ける
賃貸に出す以上、家屋は何もない状態にしなければいけません、残置物撤去を行う業者数社に見積もりをとり、サービス内容と価格帯に納得できる業者に片付けを依頼しましょう。なお、相続した実家を取り壊し、更地にしてから売却する手段を選べば、家具はそのままに取り壊ししてくれる業者もあります。
③ハウスクリーニングを依頼する。
古い家でもプロが入念にクリーニングを行うと見違えるように綺麗になります。
④リフォーム業者に連絡する
家屋の中で亡くなってしまった場合には、該当箇所のリフォームを考える必要があります。築古物件の場合には、耐震基準を調べるためホームインスペクションを受け、リフォームの見積もりを取りましょう。実際に自分で住んでいた家ではありませんから、修繕箇所がわかりにくいという難点があります。
⑤業者にリフォーム依頼、工事開始
水回りが壊れていては生活できませんから注意して工事をしましょう。賃貸に出せるレベルまでリフォームを行いますが、費用は最小限に抑えましょう。
⑥工事完了後
工事が終わったら、施行に問題が無いかきちんと確認してください。賃貸に出せるかの最終チェックも行いましょう。
⑦賃貸不動産会社を選び、契約する
工事が完了したら、賃貸業者と契約します。その際に家賃や敷金、保証会社などの諸々の条件も決めます。なお、この時点で不動産会社選びをするよりかは、相続した時点で、家屋が賃貸に向くかどうかを不動産会社に相談しておく方が安全です。
⑧入居者の募集を開始する
賃貸業者にはポータルサイトへ掲載を依頼しましょう。いよいよ賃貸募集を開始します。
⑨借り手が見つかったら賃貸契約する
借主が決まったら賃貸契約を行います。告知事項を説明し、鍵の引き渡しを行います。敷金も受領しましょう。
⑩住み始めたら毎月の入金確認など
入居者が決まったら、毎月家賃の入金を確認してください。また自分で管理していくのか、管理を不動産会社に委託するのかで異なりますが、入居者からの要望があれば対応する必要があります。また、空き室になったらまた入居者を探しましょう。
以上のような手順を踏み、ようやく賃貸経営をスタートすることができます。これらの手続きに、最低でも半年から１年はかかります。相続した実家を賃貸に出すことで、これだけの時間と労力がかかることがご理解いただけたと思います。しかしながら、多大な労力をかけるわりに、儲けは少ないのです。
需要があるか判断を誤ると失敗する
そもそも、立地状況的に、借り手はいるのかどうかを調べておくことは非常に重要です。地方都市の古い一戸建ては誰もが借りたいという条件ではありません。貸す場合には、便利な立地であることと、家賃を安く提示することで借り手が見つかる可能性が高まります。しかし、古い家のリフォーム代は高くついた場合に、家賃設定も下げ過ぎないようにしないと赤字になってしまいます。古い家の場合、水回りの経年劣化はどうしても避けられない点です。水回りのリフォーム費用は高額で200万円～300万円かかると考えておいてください。地方都市で近隣家賃相場も３万円などの場合には、回収に70か月～100か月かかると言われています。これでは現実的な賃貸経営はできません。結果的に、古家でありながら、家賃はやや高めになり空き室のリスクも招きます。借り手がいるのかどうかは、不動産会社に近隣客層について尋ねてみましょう。
3実際に相続実家を賃貸に出す人は少数
実家を賃貸にして資産運用を選択する方はわずか３％しかいないのだそう。圧倒的な少数です。
実際に、相続する物件というのは古い場合が多いですし、相続人も一人ではないことが大半です。家屋を売却することで現金化し、得たお金を分配するほうが後腐れないと考える方が多いのだと思います。また上記のような煩雑な手続きや空き室リスク、入居者探し、入居者が住み始めたらその対応など様々な面で神経を使います。築年数の経過した相続物件で賃貸経営を選択できるパターンはよほど条件が良い場合のみなのかもしれません。
売却が困難な相続実家がございましたら弊社にお任せください
上記のように古い家の賃貸経営は難しいものがあります。相続の面でも売却して現金化して分割するほうが揉めずに済みます。売却する場合には、そのままの状態で売却をするか、更地にして売却するかなどの選択肢があります。また、古すぎて売却も難しいというケースもあります。もし、立地条件や築年数など難点が見受けられるような相続物件をお持ちの方は、1都3県の物件であれば弊社スマートアンドカンパニーにご相談ください。様々な難あり物件であっても、弊社はそのままの状態ですぐに買取を行っています。最短で一週間で現金化いたします。弊社の執行役員原田が、大手不動産よりも丁寧で親切な対応を心がけ、ご相談に対応しております。「古い家を買い取ってもらえるのか？」「いくらくらいになりそうなのか？」まずはお気軽にご連絡ください。残置物がある、老朽化が激しいなどの難点がありましても、ぜひ一度お話を聞かせてください。
まとめ
相続実家はリフォームして賃貸すれば儲かる?上手な賃貸経営方法は、
・リフォームすれば賃貸経営成功する例もある。
・実家をリフォームする際にかける費用は利回りから計算する
・相続実家リフォーム後の賃貸経営は初心者には難しい
・売却が難しいような物件は買取業者もオススメ
以上４つの選択肢を解説しました。
相続実家の賃貸経営は費用対効果は低い場合が多いため、慎重に行動しましょう。