親のマンションを売る際の2つの方法とお金を子供に賢く移す方法

昨今、日本は超高齢化社会となり、仕方なく親のマンションを売らざるを得ない方も増えていると思います。
親が生前、子供への贈与目的で自身のマンションなどを売却し、財産分与をしたり、逆に子供が認知症の親を高齢者用施設に入所させるために親のマンションを売って資金を調達する場合もあるかと思います。このような場合、売却で得たお金を子供に渡す手段が必要となります。贈与と相続のおおまかな違いとしては生きている間に財産等を受け取るのは贈与、亡くなってマンションなどを引き継いで受け取る事を相続と言います。
まずは相続より先に起こりうる贈与についての説明をしていきます。

親のマンションであっても他人の財産ということを心得る

最近では8050問題がメディアで取り上げられていますが、子供が40～50代で働き盛りになり、親が70～80代で既にリタイアした生活を送っていると、子供の判断力に頼らざるを得ない時があります。
親が認知症であれば、判断は尚更子供に任せるしかありません。
しかしながら、たとえ親子であっても、許可なく子供が親のマンションを売ることはできません。もし売れたとしても親の元に入ったお金を勝手に使うことはできません。
では、このような場合はどのようにしたら良いのでしょうか。

親のマンションを売却する場合「代理人」「成年後見人」という2つの方法ある

上記の通り、親のマンションを売る場合の方法が2つあります。
「代理人として売却する」もしくは、「成年後見人として売却する」方法です。
但し、代理人とは、本人と同じように判断できる人であり、重要な判断まで出来てしまうため、代理権を他人に与えてしまうのは、大変危険な行為です。
代理人をお願いする場合、親の判断力がしっかりとしているが、やむを得ず売買契約に立ち会えないようなケースに限られます。また、決済時には司法書士が立会う事になっています。この司法書士には、本人の意思を確認する義務があり、事前にマンションの名義人である親に会い、意思を確認する作業が行われます。代理人が勝手に決定する事の無いよう、決済時にもチェックが入ります。
そのお金を親の治療費や介護をするために使う必要な売却である事が家庭裁判所に承認されなければ親のマンションを売却することはできません。
マンションを売却する許可が出るまで、数か月を要するので必要があれば余裕を持って申し立てをしましょう。

売却金を受ける際の対策は「住宅取得等資金」の免税制度を使う

親が認知症になっている場合の代理人はどうしたら良いのでしょうか？
そこで1つの方法として「成年後見人」として売る場合を説明します。
本人が認知症であれば、子供が成年後見人となって親のマンションを売却するという方法があります。成人後見人になるには家庭裁判所から正式な成年後見人として承認される必要があります。
ただ認知症の親から委任されただけではマンションを売却することができません。
申し立てには売買契約書の写しを添付することになりますので、すべて売買契約の諸条件を決定してから申し立てを行うことになります。
家庭裁判所の許可の審判が確定した後は、許可された内容と異なる契約をしたり、内容を変更したりすることができません。
マンションを売却するまで、幾つかの手続きが必要です。
まず、家庭裁判所で申請をして、成年後見人の承認をもらい、親にとって必要な売却である事を承認してもらう必要があります。
更に、それらを売却したければ、親の金を子供に譲渡する必要があります。
通常、親のお金を子供に贈る場合、贈与税がかかります。
贈与には暦年贈与制度と言うものがあり、1年の間110万円までであれば非課税にすることができます。
但し、子供が自分の住宅を購入するための「住宅取得等資金」であれば、700万円まで非課税の対象となります。
親の資金を使わせてもらう場合、非課税になる贈与税住宅取得等資金の制度を利用するのが最も良い手段です。
住宅取得等資金とは、次のいずれかの新築または増改築等に充てるための資金を指します。
例えば、住宅の新築等予定の土地や、新築住宅または建築後未使用の家屋、中古住宅用家屋、住宅用家屋の増改築等を取得すれば非課税対象になります。
尚、贈与されたとき、住宅取得等の非課税対象になるには、住宅の面積が50㎡以上240㎡以下という要件があります。
その他、手すりを設置するなどのバリアフリー設備のついた住宅であれば、700万円から1,200万円まで減税されます。
親のマンションを売り、マイホームの頭金を子供へ移すこのような場合には、贈与税の住宅取得等資金の非課税制度を利用するのが良いでしょう。
そして、その前に親の持っていたマンションがどのくらいの価値があるのか知りたいですよね？そんな場合、インターネットの一括査定サイトで調べると良いかも知れません。匿名で査定できるサイトもあるのであまり知られたくない場合などに利用すると良いでしょう。

田舎の物件が売れない理由と対処法

親が亡くなった後、相続した不動産が、田舎にあるため売れないケースがあります。
では、なぜ売れないのか？
理由としては、そもそも需要がない、査定額が意外に高い、不動産会社にやる気がないなどが挙げられますが、それぞれの対策を見ていきましょう。
田舎の場合、そもそも需要が無いという実情があります。
周辺は高齢者ばかりで、相続をする手続きが面倒で既に不動産が必要ない状況です。
親から相続しても売れずにただ固定資産税を払い続けるというケースです。
このような場合、まずは買取業者に査定だけでもしてもらいましょう。
可能性は低くとも、もしかしたら買い取ってもらえるかもしれません。
また、どうしても手放したければ、個人に贈与するということも考えられます。
お金はほぼ入ってきませんが、固定資産税の支払いをしなくて良くなります。
価格が110万円以下あれば、贈与しても非課税です。
贈与の仕組みを上手く利用するため、売却する相手は個人を選ぶようにしましょう。
次は、売却価格です。
ある程度人口がいる田舎で、査定の結果が坪単価で1万円以上しているような土地であれば、不動産取引市場が機能している地域だと考えられます。
このような地域では、改めて価格を見直せば売却できる可能性があります。
再度、相続された不動産の価格を査定して見直しましょう。
その他の理由としては、不動産会社のモチベーションの低さが考えられます。
不動産会社の仲介手数料は、取引額に応じて決まっています。
物件の価格が200万円以下だと5％、200万円～400万円の場合4％+2万円、400万円を超えると3％＋6万円　これに消費税が加算された価格になります。
例えば価格が200万円の場合、仲介手数料は10万円程になってしまいます。
もし、査定してその金額だったらやる気にもなりません。
しかも、売却活動をすればするほど不動産会社は赤字となってしまいます。
そのため、以前はこのような不動産売買は仲介手数料が安過ぎて、不動産会社のモチベーションが低くなってしまっていたのです。
そこで、平成30年から400万円以下の物件は、不動産会社が仲介手数料の他に「現地調査等の費用の相当額」も請求することができるようになりました。
但し、「仲介手数料＋現地調査等の費用」の合計金額額は税抜きで18万円を超えてはいけないとされています。
今後は200万円くらいの物件でも、不動産会社は18万円＋消費税を受け取る事ができます。
不動産会社のモチベーションを上げてもらうにも、田舎の相続した不動産の売却手数料は、最大18万円位だと考えた方が良いでしょう。

まとめ

親のマンションを売却するには、子供が代理人として売るか、成年後見人として売る方法がありましたが、贈与税の住宅取得等資金の非課税制度などを上手く利用して賢く節税しましょう。また相続した田舎の不動産は買取業者や一括査定サイトなどを大いに利用し、更に価格を見直してみましょう。