転勤時にマンションを貸すと副収入に！テレワーク賃貸の流行で安定した収入を狙える？

「転勤中に期間限定でマンションを貸したい」

「うちのマンションは賃貸需要がある？」

「マンションを貸した方がいい？売却した方がいい？専門家の意見が聞きたい」

転勤が決まり、マンションを貸してみたいと考えている方向けに、不動産会社のスマートアンドカンパニーが、マンションを一定期間貸す場合のポイントについて解説しています。
コロナが流行る今の時代に需要が高いマンションについてもまとめました。

転勤時にマンションを貸すときの注意点

マンションを貸すか売却か判断する必要がある

判断基準1：転勤から戻ってくる予定があるか

転勤してから、また戻ってくる可能性がある場合には、マンションを売却しないで貸すことをお勧めします。

たとえ転勤期間が1年未満であっても短期間だけ賃貸に出すことは可能です。

転勤の期間がわかっていない場合でも、「またこの地域やマンションに住みたい」と言う気持ちがある場合には、賃貸に出しておくことをおすすめします。

賃貸に出しておけば、その間家賃収入を得ることができます。
数年賃貸に出していて室内の劣化が気になったとしても、家賃収入で得た費用をリフォーム・リノベーションに当てれば再び新築のように生まれ変わった我が家に住むことが可能となります。

賃貸需要があるマンションか

賃貸需要の高いマンションであれば、賃貸に出して置くことにより安定した家賃収入を得ることができます。賃貸需要の高いマンションの特徴は以下となります。

駅から徒歩圏内の物件は、都心の物件でなくても賃貸需要があります。
郊外の地域であっても、都市部の駅まで1時間程度でアクセスできる駅でれば安定した賃貸需要があります。なぜなら、都市部に勤務する方の中には、家賃を抑えるために郊外に住む選択をする人は非常に多いからです。

築30年以上の築年数が古い物件は、都市部の駅から徒歩5分以内と言う物件でない限り、借り手が見つかりにくいので賃貸に出すことはお勧めできません。
また、古い物件を賃貸に出す際は、室内の修繕やリフォームが必要になります。
費用をかけて修繕したとしても建物自体が古いと借り手が見つからない場合もありますから、賃貸に出すメリットがありません。
築30年以上の古い物件であれば売却を検討してみたほうがいいです。

室内の広さに関しても都市部の駅近物件でない限り、賃貸物件はある程度の広さが求められます。
特に、自宅でZOOMを使用した会議や、テレワークをする必要性が求められる時代ですから、室内での仕事がしやすさが求められる傾向があります。
会社の通勤圏内でなくても、リモート会議用の部屋を確保できる物件であったり、マンションの共有スペースにコワーキングスペースがあるような物件は、賃貸需要が高い傾向にあります。

ローンが残っている場合は賃貸に出せない場合が多い

基本的に住宅ローンが残っている場合には、賃貸に出すことができません。

ローンを組んだ金融機関に、内緒で賃貸に出していることがバレてしまうと一括返済を求められる場合がありますので、注意してください。

ただし、転勤と言うやむ負えない事情の場合には、金融機関の中には、賃貸に出すことを認めている会社もあります。
賃貸住宅専用ローンに切り替えることにより、賃貸に出すことが可能になることもあります。
まずは、ローンを組んでいる金融機関に相談してみましょう。

ローンを組んだ金融機関に相談するのは面倒だしハードルが高いという場合には、マンション貸す.comの無料家賃査定を利用してみて、査定結果をくれた不動産会社にローンの残債が残っていることを相談し、解決する方法があるか聞いてみてもいいと思います。

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転勤でマンションを貸すときに注意すべきこと

修繕費

他人に家を貸し数年暮らしてもらうことになれば賃貸を終えた後、当然キッチンや洗面台などの水まわりは経年により劣化していきます。壁紙の剥がれや、床のキズなども発生することでしょう。

「修繕費を貸主と借主のどちらが負担するのか？」ですが、普通に使用していて劣化した範囲内であれば、貸した側が修繕費を負担することにあります。

借りた側に修繕費を負担してもらえるのは、借りた側が原因となって明らかな破損があった場合です。例えば、壁に穴が空いてしまったりなどです。

ただし、ここで負担してもらえる修繕費は、対象物の残りの価値が考慮された費用となりますので、100%の金額はもらえないと思っておいてください。
物は年数がたつと価値が落ちるものとみなされます。なので、例えば借主がキッチンを壊してしまったとしても、キッチンの経年が考慮された費用しか修繕費としてもらうことができません。

空き室リスク

どのような賃貸でも空き室リスクはあります。空き室の間でも、マンションの管理費や修繕積立金は払わなければいけませんし、固定資産税も支払う必要があります。

住宅ローンがあれば同様に支払って行かなければいけません。入居者が決まらなければ家賃を下げるなどの対策を講じる必要があります。また一度入居した借主が転居する場合もあります。その際には新たな入居者を探さなければいけませんし、誰も住まない期間があれば、その間家賃収入はなくなります。

マンション管理組合の脱退はできない

「今は賃貸に出している」「自分は住んでいない」という理由に関わらず、分譲マンションを所有しているということは、マンションの区分所有者であることに他なりません。マンション管理組合の組合員であり、脱退することはできません。借主は月々の家賃を支払うだけです。貸主は、家賃収入の一部を管理費や修繕積立金として管理組合に支払う必要があります。

貸したいマンションに需要はある？テレワーク賃貸で人気のマンションの特徴

テレワーク賃貸は都市部のマンション以外も需要が高い

これまでの賃貸マンション選びは駅が近いことは重要なポイントでした。しかし、毎日出社する必要がないとなれば、あえて駅近の家賃の高い物件に住む必要はなくなります。

郊外へ引っ越せば、家賃が安い物件探しをすることができます。また、都心と同じ家賃でも、部屋数が多く、広々とした家を選ぶことができるようになります。

テレワークで必要とされるのは、集中して仕事ができる環境です。

そのため、今後ますます賃貸需要は快適なテレワークが期待できる郊外の広い物件へと移行していくと考えられます。自室で仕事に勤しみ、窓を開ければ、新鮮な空気や、海、緑などの景色を楽しむことができるとなれば郊外での生活は大変魅力的に映ります。

テレワーク賃貸する人が求めているマンションの特徴

テレワーク賃貸で求められる物件は、「オフィス化されたマンション」です。
在宅勤務となった方々は以下のように、自宅の環境設備をグレードアップしています。

・自宅内に、仕事用のデスクを設置

・資料を置く棚やPC等の置き場を作った

・部屋の一角を仕事のスペースに変えた

・モニター・プロジェクターなどを導入した

・ネットワーク環境を整えた

・照明設備を整えた

・TV会議用に背景の映り込み対策を行った

・ウォーターサーバーやコーヒーマシーンの設置

こうした設備をあらかじめ設けた賃貸物件であれば、テレワーク時代でも借り手を見つけやすいです。

これといった空室対策が見つからないと言う場合には、テレワーク目的で借りてくれる人をターゲットに絞り、可能な範囲で設備を整えてマンションを賃貸に出してみる戦略がおすすめです。

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「期間限定でマンションを貸したい」

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まとめ

今回の記事のポイントは以下の通り。

転勤中に賃貸に出すことで家賃収入として副収入が望めます。今後はテレワーク希望者も増え、郊外のマンションも需要が増えていくことでしょう。