今回は、購入したタワーマンションを貸したい人に向けて、タワマンの賃貸経営を成功させるためのコンテンツを不動産会社のスマートアンドカンパニーが作成しています。
記事を読めば以下を知ることができます。
・エリア別の見込める家賃収入相場
・タワマンを賃貸に出す流れと方法
・タワマンの賃貸経営に失敗しないためのポイント
Contents
タワーマンションを賃貸に出した時の家賃収入
エリアごとの家賃収入は以下のような感じです。
特に人気が根強いエリアは、豊洲エリアです。
理由は、ロケーションの魅力と、これからも再開発の可能性があるエリアだからです。
| 港区 | 中央区 | 品川区 | 江東区 | その他 | |
| 1R | 14.80万円 | 17.05万円 | 11.80万円 | ||
| 1K | 14.40万円 | 12.40万円 | 14.10万円 | 9.20万円 | 12.40万円 |
| 1DK | 19.30万円 | 16.60万円 | 14.40万円 | 16.90万円 | 13.80万円 |
| 1LDK | 25.30万円 | 19.80万円 | 23.60万円 | 24.30万円 | 17.10万円 |
| 2LDK | 39.50万円 | 40.50万円 | 28.90万円 | 27.80万円 | 23.90万円 |
| 3LDK | 45.30万円 | 36.50万円 | 28.70万円 | 25.30万円 |
賃貸に出す予定のタワーマンションの詳しい家賃収入は、マンション貸す.comの無料査定で調べることができます。
マンション貸す.comは、「期間限定で貸したい」「管理を全て依託したい」など、賃貸管理の希望に柔軟に対応していますので便利です。
賃貸経営に向いているタワーマンションの特徴
以下のようなタワーマンションは、賃貸物件として人気が高いので、貸すのにおすすめです。
・管理費が高すぎない物件
・日常生活が送りやすい物件（共有スペースの利便性・スーパーなどの併設・ゴミ出しシステム）
・駅近物件
・中層階以上の物件
・北向きの物件
管理費が高すぎない物件
管理費が高すぎる物件だと賃貸に苦戦する場合があります。
なぜなら、管理費はオーナーが負担しなくてはいけないため、低い家賃に設定すると利回りが低くなりますし、だからと言って家賃を高く設定すると客付が難しくなるからです。
一昔前に建てられたタワーマンションは、管理費が高い傾向にあります。
これまでタワーマンションは、ステータス性や、非日常を味わえるという部分に需要がありました。
そのため、少し前に建設されたタワーマンションの共有部分には、豪華なラウンジがあったり、シアタールームがあったり、豪華な装飾があったりします。
こういった共有部分には維持費がかかり管理費が高くなってしまいます。
日常生活を送りやすい物件
現在のタワーマンションは、ファミリー層も多く住んでいることから、きらびやかな装飾やゴージャスな共有部分よりも日常生活の送りやすさが求められています。
具体的には、以下のようなタワーマンションは賃貸需要が高いです。
・スーパー、コンビニが併設されている。
・病院が併設されている
・保育園が併設されている
・ゴミ出しが24時間可能
駅近・高層階・北向き
どの不動産にも言えることですが、駅近の物件ほど人気が高くなります。
さらに眺望の良さがタワマンの魅力とも言えますので、どのタワマンでも高層階は人気です。
高層階だと南向きの物件は暑すぎるので、北向きのお部屋も人気があります。
タワーマンションを賃貸に出す手順
タワーマンションを賃貸に出す手順は以下となります。各手順についても詳しく解説します。
- step1賃貸管理会社を探す
- step2貸し出し方法を決める
- step3不動産会社との契約方法を決める
- step4入居者の募集・内覧・契約
賃貸管理会社を探す
まず最初に、マンションの賃貸管理を依頼する不動産会社を探します。
探し方は、マンション貸す.comを利用します。
複数の会社から家賃の見積価格をもらえるので、家賃を比較して選ぶことができるので効率よくいい会社を探すことができます。
「一定期間だけ貸したい」「管理は全部任せたい」など自分の希望の条件にあった会社を厳選することができます。
どの会社がいいかの判断方法としては、タワーマンション賃貸に経験のある不動産会社を選んだ方がいいです。
貸し出し方法を決める
賃貸に出す際にはの契約方法は3種類あります。
- 普通賃貸契約
- サブリース契約
- 定期借家契約
それぞれ以下のような特徴があります。
基本的には1年以上の居住を求め、更新は2年に一回です。
原則、借主が更新する意思がある限り、住み続けることができます。
オーナー側が出て行ってほしいと思っても退居させることはできません。
「サブリース契約」
借主は不動産会社です。
タワーマンションを不動産会社が借り上げてもらい、又貸しする方法です。
借主は不動産会社ですから、マンションの管理の全てを任せることができ毎月一定の賃料だけ受け取るという状態です。
ただしデメリットがあり、通常の手数料よりも割高になりますから通常の手段で得られる家賃収入と比べると、利益は少なくなります。
マンションオーナーが定めた一定の期間に限り、人に貸すことを決めることができる契約方法です。
転勤など1年〜数年住まいを離れる場合などに便利です。契約期間が満了すれば、また住むことができます。
デメリットとして、あまりにも短期間だと借り手がみつからないことが挙げられます。また、数年でも誰かが住むことで、床や壁に生活由来のキズがつくことは念頭に置いておく必要があります。
取り立てて理由がない場合には、「普通賃貸契約」を行うことが無難です。空き室リスクはありますが、サブリースでは利益が少なくなります。
借主側は定期借家契約を敬遠する方もいますから、空き室リスクが気になります。長く住んでもらえれば、その分収入が見込めますから、「数年後には自分が住む」という予定がない限りは、普通賃貸契約がオススメです。
不動産会社との契約方法を決める
次に不動産会社と入居者募集に関わる契約を決めます。
「媒介契約」か「代理契約」のどちらかを選びます。
それぞれの違う点は、以下になります。
「媒介契約」・・・入居者はオーナー自身が決める
「代理契約」・・・入居者は不動産会社が決める
遠方にいて判断することができない場合には、代理契約を選択することも良いでしょう。入居者に特にこだわりがない場合にも、代理契約にしておくと、不動産会社の裁量で入居者を決めることができ、空き室を埋めやすい傾向にあります。
入居者の募集・内覧・契約
家賃や入居条件などより具体的な内容を詰めていきます。
賃料の設定は、不動産会社に相談しましょう。ベストな家賃を提示してくれるはずです。
広告を出したら、入居希望者の連絡が不動産会社から入ります。
日程を調整して内覧を開催します。内覧についてのポイントは以下の記事に詳しくまとめています。
購入希望者とは基本直接やりとりしません。不動産会社に全て任せるようにしてください。
内覧を開催し、購入希望者の購入の意思が固まれば契約を結び、毎月の家賃収入を得ることができます。
タワーマンションの賃貸経営を成功させるコツ
賃貸経営か売却かを見極める
貸したいタワーマンションに需要があるか見極めてみてください。
ひと昔前のタワーマンションで共有スペースは豪華だけど日常生活においての利便性が低かったり、人気のないエリアの場合は客付が難しい場合もあります。
さらに貸したいタワーマンションにどの程度売り出し中の部屋があるか見てみてください。
マンションの需要がどれだけあるのかがわかると思います。
需要が高くないタワーマンションの場合は、今売り出してしまっていいと思います。
現在タワマン市場の売却価格は頭打ちしていますから、売却の決断をするなら今とも言えるタイミングです。
管理会社選びに失敗しない
空室対策は、不動産会社がどれだけ上手にやってくれるかに掛かっています。
ですので最初の不動産会社選びに失敗ないことがまず大事です。
不動産会社を選ぶためには、比較をする必要があります。
マンション貸す.comといったサイトを活用して、比較して不動産会社を決めてください。
入居者の声に耳を傾ける
入居者に長く住んでもらえれば、その分新しい入居者を探す手間が省けます。賃貸経営成功のコツの一つとして、良い入居者には快適に暮らしてもらうよう家主として努力したいところです。入居者の困りごとには、真摯に耳を傾けましょう。できうる限りの対応をすることで信頼関係が結ばれます。入居者対応は、管理会社に依頼することもあるでしょうから、賃貸経営を行っている際には、まかせきりにせず定期的に連絡を取るようにしてください。家主に丁寧な対応ができる管理会社は借主にも丁寧な対応をしていると考えることができます。逆に、家主に対して横柄な対応をするようであれば、管理状況を詳しく確認してください。
タワーマンションを賃貸に出す時のメリット
・マンションを手放さず、いずれは戻ることができる
・家賃収入を得ることができる
・誰かが住んでくれることで、居室の劣化を防ぐことができる
例えば、転勤などでタワーマンションを一時的に離れる場合にも、住み慣れた我が家を手放すのは寂しいものです。賃貸に出せば、手元に残りつつ、いずれはまた住むことも視野にいれることができます。また、人に貸すことで、毎月に家賃収入を得ることができます。そして、空き家のままだと家屋は傷むものです。誰かが住むことで、換気や手入れが行われれば家の傷みを防ぐことにもつながります。
まとめ
今回のポイントをまとめると以下の通り。
・賃貸に向いているタワーマンションは、日常生活が送りやすい物件
・タワマンを賃貸に出すときは、マンション貸す.comなどのサイトで家賃を比べてみる