～東京中央区の中古マンション「ヴェラハイツ日本橋箱崎」～
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自分たちの子どもには出来るだけ優れた教育環境を、と考える方は多いでしょう。良質な教育環境が私立小学校ではなく学区の公立小学校で実現出来るとしたら。私立小学校には私立の良さがありますが、まだ幼い小学生のうちから自宅から遠く離れた私立へ通わせるのは心配もあります。それよりは、自宅から徒歩で通えてしかも評判の良い公立小学校の学区に引っ越したい、そう考える方が増えています。
間取りや設備だけではなく、教育面での環境の良さを物件選びの条件としている、そんな方にぴったりの物件をご紹介したいと思います。区内の公立小学校を卒業する生徒の約４割が私立中学、もしくは都立や国立中学に進学するという学力の高さを誇る人気の中央区。その名の通り東京都の中心エリアとも言える中央区日本橋に建つ中古マンション「ヴェラハイツ日本橋箱崎」です。
Contents
ヴェラハイツ日本橋箱崎・日本橋箱崎町とは
まずは、ヴェラハイツ日本橋箱崎の基本データを見ていきましょう。
【所在地】東京都中央区日本橋箱崎町
【アクセス】
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」歩3分
東京メトロ日比谷線「人形町」歩8分
東京メトロ東西線「茅場町」歩10分
【総戸数】52戸
【建物構造】SRC一部RC階数12階建て
【築年月】1982年8月
ヴェラハイツ日本橋箱崎のある中央区日本橋地区は皇居からみて東側に位置しています。江戸時代から城下町として繁栄し、現在でも金融の街、商業の街、職人の街など様々な顔を見せてくれる魅力のある街です。
日本橋というとまず華やかな商業地のイメージが思い浮かびます。ですから「住むには適さないのでは」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、日本橋エリアの中でもビジネスエリアの兜町や蛎殻町と比べると、箱崎町はマンションが多く、住宅地といった感じが強くあります。また繁華街である人形町エリアと比べると、夜間の騒音も少ないエリアとなっています。
安心して居住するためには、地震などの災害が起きた時に安全な地域なのかどうかが気になる方もいらっしゃるでしょう。東京都都市整備局の発表している「地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表」によると、平成30年度日本橋箱崎町の危険度は最も危険の少ない「ランク１」となっています。地震による建物倒壊の危険性、火災危険度・延焼の危険性、災害時活動困難度を総合的に判断したランクですので、他の地域と比べても安全な地域だと言えるでしょう。中央区の他の地域、例えば月島や勝ちどきでは、最も安全なランク１から最も危険度が高いランク５までの5段階評価で、ランク３となっているところもみられます。中央区の中でも日本橋地区は相対的に見て安全度が高いエリアだと言えるでしょう。
生活スタイルの変化にも柔軟に対応出来る間取り～1LDK21.3畳のリビングと「家の中の小屋」
家族の生活スタイルは、年を追うごとに多かれ少なかれ変化していきます。どう変化していくのか、どんな間取りが最適なのかは、それぞれのご家族によっても違ってくるでしょう。そんな様々な家族の変化のあり方にも柔軟に対応することが出来るのが、今回ご紹介する物件です。
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さっそくお部屋の中を見ていきましょう。ご紹介するのは、ヴェラハイツ日本橋箱崎の６階部分。南西×南東の角部屋です。
まず何と言っても目をひくのが、21.3畳の広々リビングでしょう。目の前は日本IBM本社で高い建物がありませんので、日当たりが良い明るいお部屋となっています。南東方向にバルコニー、南西方向に腰高窓がありますので、風通しも良く快適に過ごせます。「角部屋」の良さは何と言っても、採光と風通しの良さでしょう。都心のマンションではお隣の建物との間に隙間がほとんど無い、といった物件もよく見かけます。角部屋といっても片方は隣の建物の壁しか見えない、といった残念な物件もありますが、こちらは両方向から光が入り、風が流れる理想的なリビングです。さらにシーリングファンがあるので、現オーナーによると「初夏までエアコンなしでも過ごせるくらい」だそうです。
リビングの天井にはコンセントレールが取り付けられてありますので、自由な場所に照明を取り付ける事が出来るのも嬉しいところです。
この広々リビングは、もともと３ＤＫだった間取りをリフォームして一つにしたもの。小学生のお子さんに「すぐに勉強を教えられる環境を」という現オーナーの思いからリフォームされたものです。
2015年に行われたベネッセ教育総合研究所による「小中学生の学びに関する実態調査」によると小学生、中学生どちらも勉強場所として挙げたのは、リビングルームが1位でした。「子どもにはリビング学習がいい」という雑誌の特集記事などをご覧になった方もいらっしゃるかもしれません。今やリビング学習は子ども達の学習スタイルにおいてスタンダードとなっているようです。
確かにどんなに優秀でやる気のあるお子さんであっても、まだ小学生。一人だけで厳しい受験生活を乗り越える事は出来ないでしょう。日々発生する大量の課題や宿題を効率良くこなすには、分からない勉強を教えたりするだけでなく、整理整頓など親のフォローは何かしら必要になってきます。親の目が全く行き届かない状態では学習効果を上げるのは難しいかもしれません。
とはいえ、リビングと勉強スペースを兼ねるとなると、勉強によく使うテキストや大量に発生するプリント類、辞書やノートなどを配置する十分なスペースも必要です。もしスペースに余裕のないリビングの場合、食卓と勉強机を兼ねてといった事も多いでしょう。となると、勉強している間は食事の配膳が出来ない、消しかすや机の汚れが気になる、など、親のストレスにもなってしまう可能性もあります。しかし、ヴェラハイツ日本橋箱崎のような広々リビングであれば、お子さんの勉強スペースも余裕を持って配置する事が充分可能です。
また、ご夫婦どちらかが自宅でお仕事をされるといった場合にも十分なスペースがあるので、お薦め出来る間取りです。このマンションの1階はオープンオフィス箱崎というシェアオフィスとなっていますので、手狭だと感じた場合は手軽に拡張も出来るのが魅力でしょう。
そしてこのリビングでもう一つ気になるのは、リビングを間仕切る大きなハコのような存在です。これは、勉強が終わった後にお子さんがゆっくり休める場所をとの考えからミハデザインというアトリエに依頼して造られた、「家の中の小屋」。これがある事で、家族一緒の空間の中にも、ある程度プライベートな空間も確保出来ます。リフォームするよりも手軽に自由に部屋の中に配置する事が出来る「小屋型ユニット」です。来客の際には見せたくないものをさっと収納したりも出来ます。ご夫婦お二人だけといった場合には寝室としても使えるでしょう。子どもにとっては秘密基地のようでわくわくする空間となるはずです。用途は発想次第で広がります。
各自のプライベートな居室はありませんが、ゆったりとした明るい空間に家族が集う居心地の良さを感じていただけると思います。仲良しご夫婦やご家族には是非ともおすすめです。
ご夫婦と小学生低学年くらいのお子さんが二人くらいまでなら、この間取りで充分対応可能でしょう。もし、お子さんが大きくなって独立した子供部屋が欲しくなった場合には、２ＬＤＫへリフォームを考えてもいいかもしれません。このマンションでは、トイレの配水管のみが動かせないだけで、あとは自由に配置を変える事が可能となっています。
最後にキッチンを見てみましょう。通常よりも横幅の広いゆとりのあるカウンターキッチンとなっています。大型の食洗機も完備ですので忙しいご夫婦にはぴったりです。ご夫婦で仲良く並んでキッチンに立ったり、お子さんと一緒にお料理をしたりも充分可能な広さです。造り付けの棚は耐震ラッチ付きですので万が一の地震の際にも安心です。
子どもを育てるという観点から・箱崎町の魅力～周囲に公園が多い
お子さんが小さいうちは特に近所に公園が複数あると非常に便利です。子どもの気分や好み、天候によって色々な場所を選んで遊べるというのは親にとっても有り難い事かもしれません。日本橋という都心エリアにもかかわらず、ヴェラハイツ日本橋箱崎の周辺には子どもを安心して遊ばせる事が出来る公園が多くあります。
マンションから出てすぐ、２００ｍほどで遊具や噴水、芝生広場が整備された箱崎公園に着きます。広さも充分ですのでお子さんを遊ばせるのには最適です。きれいに整備されたこの公園内には桜の木が植えられていますので、春には家族でお弁当を広げてお花見も楽しめるでしょう。
この箱崎公園から歩いて３分ほど先にある箱崎川第２公園は、首都高向島線の高架下にあります。滑り台などの遊具と、キャッチボール場が整備されています。子どもが小さいうちは特に、夏の炎天下や雨降りの日が続くと部屋の中だけでの遊びでは足りずに「お外で遊びたい！」となってしまいがち。元気の有り余った子どもに手を焼いてしまうパパママも多いでしょう。そんな時に助かるのが、夏は直射日光があたらないので涼しく、雨の日でも遊べるこんな公園です。また、最近は危険だという事で、ボール遊びが禁止となっている公園が多いですね。
「野球に興味が出てきた我が子と一緒にキャッチボールをしたい！」と感じている方も多いはず。このような専用のキャッチボール場の設備が近くにあれば、思う存分楽しむ事が出来ますね。
またヴェラハイツ日本橋箱崎の東側を流れている隅田川沿いには、「隅田川テラス」があります。ベンチや緑があり、きれいに整備されたテラスとなっています。ゆったりとした川の流れや川辺に広がる都会の景色を楽しみながら、ジョギングや散歩を楽しむ事が出来る憩いの場です。春には桜、夏には風を感じながらの夕涼み、秋には桜の紅葉もなかなかきれいです。冬にはキリッとした空気を感じながら飛び交うカモメや行き交う船を眺めての散歩など、四季で移り変わる川辺の景色も楽しむ事が出来ます。街中の歩道と違って信号がありませんので、幼いお子さんと一緒でもゆったりとした気分でお散歩を楽しめるでしょう。年齢が上がってきたら一緒にジョギングを楽しむなど、アクティブなご家族にもぴったりです。家族全員のお気に入りコースになるでしょう。
また、もう少し足を伸ばせば中央区で最も広い浜町公園もすぐ近所です。ヴィラハイツ箱崎から浜町方面に歩いて16分ほどですので、自転車で向かえばあっという間です。ここには遊具や運動広場、総合スポーツセンターがあります。総合スポーツセンター内には温水プール、トレーニングルーム、さらに児童室も完備。休日にはスポーツを楽しむ多くの家族連れで賑わっています。最近人気のデイキャンプが楽しめるバーベキュー広場も併設しています。区民や区内にお勤めの方が無料で利用が出来るのは嬉しいところです。8月には中央区の盆踊り大会、10月には子どもフェスティバルと他にも年間を通じて様々なイベントが開催されていますので、地域の方との交流も楽しむ事が出来ます。
教育環境の良さという観点から見た箱崎町の魅力～歴史ある有馬小学校の学区～
今回ご紹介するマンション「ヴェラハイツ日本橋箱崎」の建つ東京中央区は、都内でも受験するお子さんの率が高い地域となっています。東京都教育委員会の発表した平成30年度公立学校統計調査報告書によると、中央区の卒業者864名のうち、私立、国立、都立中学に進学したのは361名。41%という数字は有名な公立小学校の多い文京区の45.6%に次いで2番目に高い割合です。
中央区の小学校では、定員に空きがあれば学区以外の小学校でも入学できる制度となっていますが、31年度では16校のうち選択出来るのは4校のみとなっており、中央区のどの小学校でも自由に選択出来る訳ではありません。基本的には学区の小学校に入学することになると考えておいた方が良いでしょう。
ヴェラハイツ日本橋箱崎のある箱崎町は有馬小学校の学区となっています。
有馬小学校は、学校のホームページによると今年度創立145周年を迎えた非常に歴史のある小学校です。都心の学校では珍しく校庭はコンクリートではなく土となっています。3年保育制の有馬幼稚園も併設されています。日本橋ヴィラハイツ箱崎から有馬小学校までは、歩いて7分ほど。シティエアターミナルの前にある歩道橋を渡り、ロイヤルパークホテルの手前の道を右に曲るとすぐです。
また、中学受験を考える上では塾選びも大切です。塾によって雰囲気ややり方も違いますので、お子さんによって合う合わないが出てきます。しかし色々な塾が近くにあれば、それだけ選択肢も広がるでしょう。
気になるのは「実際のところはどうなの？」といったリアルな口コミ情報だと思います。実際にお子さんが通っていた現オーナーからの学校についての情報や学習塾についての情報をご紹介しておきます。
「有馬小学校は昔から住んでいる人と引っ越してきた人のバランスもよく、PTAもよく統制が取れています。校庭も土です。先生方も優秀な人が多く、下手な私立よりも優れた教育環境の整った公立小学校です。ダブルダッチや金管楽器で世界代表や日本代表になるようなチームもあります。越境して有馬小学校に通いたいという人も多いです。地域の朝のパトロール当番も充実していて、安全です。」
「まず御三家を目指すなら中学受験最大手のサピックスの本校があります。その他ENA、四谷大塚、早稲田アカデミー（月島）や個人塾、数学塾がすべて揃っています。御茶ノ水まで出れば四谷大塚本校やその他個人系の特化塾があります。長男の年は有馬小学校の生徒４０パーセント位が受験してます。毎年御三家、国立、早慶に合格者を出していて中学受験に理解のあるエリアです。」
買い物などの周辺環境、交通アクセスの充実度は
「こんな都心にスーパーがあるの？」と思ってしまうかもしれませんが、ご安心を。近所には、まいばすけっと、浜町まで足を伸ばせば、ピーコックストア、成城石井があります。新鮮な魚が食べたくなったら、水天宮の近くに魚竹商店という鮮魚店もあります。また、果物や野菜を売っている八百屋もありますのでお気に入りの買い物コースを開拓してみるのもいいかもしれません。
また、ヴェラハイツ日本橋箱崎のある中央区箱崎町は、2019年2月現在イオン、西友、イトーヨーカドー、コープなどのネットスーパーの宅配可能エリアとなっていますので日常の買い物に困る事はまずないでしょう。人形町の方までちょっと足を伸ばせば、有名な甘酒横町もあり、お弁当やお総菜を買い求める事も出来ます。
また、セブンイレブン、ローソン、ファミリーマートなどのコンビニや、クロネコヤマトの集配所や佐川の集配所も近所です。ドラッグストアは、シティエアターミナル内に、ドラッグイレブン、水天宮の近くにマツモトキヨシがあります。
自宅の広々リビングで家族揃っての食事ももちろん素敵ですが、ちょっと気分転換したくなったら、その日の気分で立ち寄れる魅力的なお店がこの界隈にはたくさんあります。こじんまりしたコーヒー店、おしゃれなカフェ、有名な料亭、ファミリーレストランなどなど、目移りしてしまうほどです。雑誌やテレビに紹介されるような有名なお店に立ち寄ってみるのもいいですし、自分たち家族のお気に入りのお店を見つけてみるのもいいでしょう。
また、シティエアターミナルがすぐ近所ですので、お仕事で出張が多い方には特に便利です。シティエアターミナルから羽田へは20分、成田へは60分という近さです。また、東京駅まではタクシーで10分ほどですので、新幹線を利用する際にも非常に便利です。また、水天宮前駅、人形町駅、浜町駅、茅場町駅が徒歩圏ですから、複数路線複数駅が利用可能な恵まれた立地となっています。これだけ複数の駅が利用可能となると、東京都内はもちろんのこと、千葉県、埼玉県、神奈川県といった各方面からもアクセスがしやすい非常に便利なエリアです。職場へも、そして実家からもアクセスのしやすい場所に住みたいと考えている方にも、ここは最適だと思います。
中古マンションで実現する賢い都心の暮らし方とは
●資産価値が落ちにくい中央区日本橋エリア
千代田区、港区、中央区は、地価の高い23区の中でも特に土地の価格が高く、交通の利便性や希少性から資産価値が落ちないエリアと言われています。
森記念財団都市戦略研究所が、2018年10月に日本における「都市の力を定量・定性データをもとに相対的かつ多角的に分析」した結果を発表した「日本の都市特性評価」によると、東京23区で中央区は千代田区、港区に次いで3位となっています。中でも中央区は、生活利便施設や居住環境に対する評価と、交通の利便性に対する評価が特に高いとして評価されています。都心のアクセスの良い立地でありながら、公園なども整備されており住環境の良さも持ち合わせているのです。
中央区が東京23区に占める割合は1.6%程度。非常に面積が狭い区ですし、中央区のホームページにある中央区用途地域面積表によると、区内の商業地は77%となっています。面積が狭い上にマンション用地の確保が難しいエリアのため、土地の価格が上がってしまうのも頷けます。新築分譲マンションは実際かなり高額な価格帯で販売されています。例えば、ヴェラハイツ日本橋箱崎と同じような広さの物件を考えた場合には、最低でも5千万円はするでしょう。しかし、中古物件であれば、4千万前後といった価格で購入が可能です。
子どもの教育費は、成長するにつれて年々膨らんでいきます。万が一に備えて貯蓄もしておかなければいけませんし、老後にも備えておきたいもの。子どもが小さいうちは余計な支出は出来るだけ抑えておきたいですね。ヴェラハイツ日本橋箱崎のような人気エリアに建つ中古マンションであれば、新築物件や賃貸マンションよりも住居費をぐっと抑えられる上に、都心の暮らしの便利さは存分に享受出来ます。多少の狭さは割り切って、浮いた分を教育費やレジャーなどに回した方が、家族としての生活をより楽しむことが出来ますし、賢い選択ではないでしょうか。買った途端に価値の下がる新築分譲マンションと比べると、中古マンションは築２0年～30年ほどで資産価値は下げ止まり、その後資産価値はほぼ横ばいになります。人気のある中央区日本橋アドレスであれば、将来的に売却して住み替える場合にもそれほど大きく値が下がる事はないでしょう。
●実物を見て購入できるのが中古マンションの良さ
モデルルームで想像しながら購入する新築分譲マンションと違って、中古マンションは実物を確認して購入する事が出来るのが魅力でしょう。
中古マンションを購入するにあたっては管理がしっかりされているマンションなのかは非常に重要です。新築や築浅のマンションがきれいなのは当然と言えば当然。中古マンションの場合、築年数が経てば経つほど差が付くのは、管理が行き届いているかいないかなのです。管理がしっかりしていてメンテナンスが定期的に行われているマンションは、築年数が経っていても清潔感があり建物の状態も決して悪くありません。
ヴェラハイツ日本橋箱崎の管理状態については、現オーナーからのコメントをご紹介しておきたいと思います。
【管理について】
「マンションは管理を買えとよくいいますが、このマンションにはN澤さんという町会もやっているおじちゃんがいて、世話好きです。修繕計画もしっかり見てくれるし、民泊の禁止対応も迅速でした。住人は子供の小さいファミリー層が２０％くらいと、あとは高齢の方ですが、アクティブなシニアです。」
【エレベーターが刷新されている】
「エレベーターは２年くらい前に刷新しました。工事で１ヶ月エレベーターが止まったのをみんなで耐えました。もう３０年はエレベーター大丈夫だそうです。」
【インターホンも刷新されている】
「これも管理組合の積立金で刷新しました。以前住んでいた方の積立金も含めて有効 活用されています。」
近隣の他物件との比較・広さと価格のバランスの良い掘り出し物件
日本橋箱崎町の住環境の魅力は感じていただけたかと思いますが、他に売却に出ている中古マンションと比べてどうなの？と思われている方もいらっしゃるでしょう。最後にヴェラハイツ日本橋箱崎のすぐ近くで売却に出ている同じような間取りの中古マンションと比較してみましょう。
「ヴェラハイツ日本橋箱崎」 6階
【価格】3,780万円
【管理費等】15,370円
【修繕積立金】7,700円
【築年月】1982年8月 ( 築37年 )
【主要採光面】南東
【専有面積】58.27m² (壁心)
【バルコニー面積】8.03m²
【間取り】1DK
「ＮＩＣハイム日本橋」2階
【価格】4290万円
【管理費等】1万4430円
【修繕積立金】1万3990円
【築年月】1980年10月( 築39年 ) 平成30年11月新規内装リノベーション.
【主要採光面】南西
【専有面積】61.56m2（壁芯）
【バルコニー面積】5.4m²
【間取り】1LDK＋S
「ライオンズマンション箱崎町」 7階
【価格】3,999万円
【管理費等】9,800円
【修繕積立金】6,860円
【築年月】1980年11月 ( 築39年 ).
【主要採光面】西
【専有面積】45.69m² (壁心)
【バルコニー面積】3m²
【間取り】1LDK
基本データを比較してみただけでもヴェラハイツ日本橋箱崎のお得感がお分かりになると思います。NICハイムのようにリノベーション費用が上乗せされていないので、割安な価格となっているのです。もし住んでみて気になる点があれば、ご自分の好みに合わせて、また生活スタイルに合わせてリフォームする事が出来ます。また、同価格帯のライオンズよりもヴェラハイツ日本橋箱崎では専有面積にかなり余裕がありますので、ご夫婦2人にお子さんが産まれても充分対応可能なファミリー向けの物件だと言えるでしょう。
中古マンションは、二つとして同じ物件はありません。一度逃してしまったら全く同じ物件には二度と巡り会えないのです。
「何かこの物件いいな」「この間取りのこの部分、どんな感じなのか気になるな」と少しでも感じたら、是非実際のお部屋をご覧になってみることをおすすめします。週末に開催される内覧会にお出かけ下さい。実際のお部屋の様子、お部屋からの眺望、そして気になる「部屋の中の小屋」についても、じっくりと見ていただけたらと思います。
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