マンションを売却する時に最も気になるのは「いったいどのくらいの価格で売却出来るのか」という点だと思います。思ったよりも高く売却できなければ、ローンの残債に足りない可能性もありますし、逆に高く売却出来ればローンの残債を返済するだけでなく手元に利益が残るかもしれません。
しかし、気をつけなければならないのは、マンション売却にも費用がかかるという点です。売却金額だけに目が行きがちですが、売却の際に掛かる費用や、税金なども資金計画に入れておく必要があります。ここでは具体的な金額を例にして見ていきながら、マンション売却にどのくらいの費用がかかるのか、売却で利益がでた場合はどうするのか、などを解説していきます。
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マンションを5,500万円で売却！かかる費用はどのくらい？
マンションを売却する際に掛かる費用は、大きく３つあります。
・仲介業者へ支払う仲介手数料
・登記のための費用（司法書士への報酬・登録免許税）
・売買契約に必要な税金（印紙税）
それぞれどのような場合にどこに支払う費用なのかを見ていきましょう。
仲介業者へ支払う仲介手数料
マンションの売買が無事成約した際に、仲介をしてくれた不動産業者へ支払います。法律で上限額が定められています。
売却価格が400万円以上の物件では、仲介手数料の上限額は、売却価格×3％+6万円＋消費税で求められます。
5500万円で売却出来た場合の仲介手数料の上限を計算してみましょう。
5500万円×3%+6万円＋消費税
仲介手数料の上限は171万円＋消費税となります。
売買が無事成立しても、かなりの額の報酬を支払う必要がある事がわかります。支払いのタイミングは、媒介契約時に提示されるはずですが、売買契約締結時に半額、物件引渡し時に残りの半額、という形で分割して支払うのが一般的です。
登記のための費用
登記のための費用とは、登記手続きを代行する司法書士に支払う報酬と、登記の手続きに必要な登録免許税となります。
マンションを購入した際に、司法書士に依頼して不動産登記を行ったと思います。法務局によって管理されている登記簿にはマンションの所有権が誰にあるのかといった情報が記載されています。また、購入のためにローンを組んだ場合には金融機関からの抵当権が設定されます。
抵当権の設定されているマンションを売却する場合は、ローンの残債を金融機関に一括返済した後、抵当権を抹消する手続きが必要となります。この際司法書士に手続きの代行を依頼するため、報酬を支払います。地域や依頼する司法書士によっても異なると思いますが、相場は２万から3万円くらいを考えておきましょう。
登録免許税は、抵当権を抹消する手続きの際に必要な税金です。不動産一つにつき1,000円かかりますので、マンションの場合は建物と土地で2,000円が必要となります。
売却した後にマンションの所有権を買主に移す事になりますが、この「所有権移転登記」の登記費用は買主側が負担する事が一般的です。
売買契約に必要な税金
マンションの売買契約書を取り交わす際に、契約書に貼る印紙代が必要です。どのくらいの金額の収入印紙が必要なのかは、印紙税法で定められています。租税特別措置法により 2020年3月31日までの契約書に関しては税率が引き下げられています。
引き下げ後の税率は以下の通りです。
500万円超から1,000万円以下 5,000円
1,000万円超から5,000万円以下 10,000円
5,000万円超から1億円以下 30,000円
軽減措置が適応されている期間であれば5,500万円で売却したマンションの売買契約書に必要な印紙代は30,000円となります。
マンション売却費用は売却価格の何％？
5,500万円でマンションを売却した場合にかかる費用の３つを合計してみましょう。それぞれ消費税などを厳密に細かく計算すると当然誤差はありますが、ここではざっくりとした概算で見てみましょう。司法書士手数料と印紙税をあわせて3万円とします。
仲介手数料 ＋ 登記費用 ＋ 印紙税
171万円 ＋ 3万 ＋ 3万円
合計177万円
仲介手数料、登記費用、税金を合計したマンション売却に掛かるは売却金額のおよそ3.2％となりました。
３つの費用の中で最も大きな割合を占めるのが仲介手数料ですので、売却価格のおよそ3.5％程度は売却時の費用として必要だと考えておくべきでしょう。
これらの費用以外にも、引っ越し費用や、ハウスクリーニングを業者に依頼する場合はその費用も見積もっておく必要があるでしょう。
さらに、マンションを売却して利益が出た場合には売却の翌年譲渡所得税が課せられる場合があります。次にマンション売却で利益が出た場合について見ていきましょう。
マンション売却で利益が出た場合はどうする？
マンションが高値で売却出来たら一安心です。しかし売却して利益が出ている場合はまだ気が抜けません。マンションを売却して利益が出た場合には、翌年の確定申告が必要となるからです。
マンション売却で利益が出たら確定申告が必要
マンションを売却して利益が出た場合には、売却した翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行い、利益が出た分に掛けられた税金を「所得税」と「住民税」として納付します（2037年までは特別復興所得税も掛かります）。所得税は振替納税制度を利用する場合以外は3月15日までに支払います。所得税の確定申告によって住民税も申告された事になり、住民税は6月から支払いが始まります。
マンション売却で利益（譲渡所得）を計算する方法とは
確定申告が必要なのは、マンションを売却して利益が出た場合だとお話しました。利益が出たというのは、マンションなど不動産を売却した事によって生じた所得「譲渡所得」がプラスとなった場合となります。ここで注意が必要なのは、譲渡所得はマンションの売却金額から購入金額を単純に差し引いた差額ではないという点です。
それでは譲渡所得はどのように求めるのか、計算式を見てみましょう。
譲渡所得＝マンションの売却金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡費用は、先に紹介したマンション売却に掛かった仲介手数料などの費用です。
分かりにくいのが取得費です。これは、マンション購入代金と購入に掛かった費用を合計して、そこからマンションの建物部分に関して減価償却費を差し引いた金額となります。土地は何年経っても劣化する事はありませんが、建物の価値は年々減少していきます。つまりマンションの建物部分から劣化分（減価償却費）を差し引いて現在の価値に修正して計算をしなければならないのです。
減価償却費の計算式を見てみましょう。
減価償却費＝建物購入代金×0.9 ×償却率×経過年数
償却率は、建物の用途（個人の居住用住宅か事業用か）や構造で異なります。自宅のマンションであれば償却率は0.015で、事業用の場合は0.022となります。
新築時に5,500万円（建物部分3,000万円）で取得した自宅のマンションが、取得して10年経過した時の減価償却費がどのくらいになるのかを求めてみましょう。購入時に掛かった費用は150万円だったとします。減価償却は建物に関してのみ計算されます。
3000万円×0.9×0.015×10年＝405万円
10年経過した建物部分の減価償却費は405万円となりました。この時点で売却した場合、マンションの取得費は、購入金額と購入時にかかった費用を足して、減価償却費をマイナスして求められます。
5,500万円＋150万円－405万円＝5,245万円
取得費は5,245万円となりました。5,500万円で購入したマンションが10年間所有後に5,500万円で売却出来たとします。売却時にかかった費用は177万円でした。
その場合の譲渡所得を計算してみましょう。
売却金額 －（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
5,500万円－（5,245万円＋177万円）＝ 78万円
それほど大きな利益ではありませんが、購入価格と売却価格が同じ場合でも譲渡所得がプラスとなる場合がある事が分かります。このケースでは所有期間が10年間ということで計算していますが、もっと長期間所有していた場合にはより減価償却が進みます。劣化分としてマイナスされる金額は多くなり、例えば15年では607万5千円、20年で810万円と、取得費は減価償却が進むにつれて低くなっていきます。ですから、年数が経っていても高く売却出来る都心の人気エリアのマンションなどは、譲渡所得がプラスになる可能性も十分考えられるでしょう。
譲渡所得税はどのくらいかかるのか？
譲渡所得にかかる所得税と住民税は、譲渡所得に税率を掛けて計算されます。税率はマンションを所有していた期間によって異なります。所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」となり、短期間で譲渡した場合はより高く、長期の倍近い税率が設定されています。
それぞれの税率を見てみましょう
・短期譲渡所得
譲渡所得×39.63％（所得税：30％ 住民税：9％ 復興特別所得税：所得税率×2.1%）
・長期譲渡所得
譲渡所得×20.315％（所得税：15％ 住民税：5％ 復興特別所得税：所得税率×2.1%）
所有期間というのは、売却した年の1月1日時点での期間を指すので注意が必要です。
例えば、5年前の5月に購入したマンションを6月に売却した場合、1月1日時点ではまだ所有して5年経っていないので、売却した場合は短期譲渡所得とみなされてしまいます。
マイホームの売却は特別控除が受けられる
せっかく高値でマンションが売却出来たと思っても、後で税金が引かれるかと思うとがっかりしてしまいます。しかし、売却したマンションがマイホームの場合は譲渡所得がプラスになっても、3000万円までの利益であれば税金はかかりません。
売却するマンションがマイホーム（所有者が住んでいる住宅）の場合、利益が出たとしても、3000万円までは「居住用住宅の特別控除」という制度を利用することができるからです。この特例は所有期間には関係なく適用が受けられます。取得した後短期間でマイホームを売却したとしても適用を受けることが出来るのです。しかし、前年、前々年に3,000万円控除や居住用の買換え特例を既に受けている場合には適用されない仕組みとなっています。
「居住用住宅の特別控除」を利用して3,000万円の特別控除を受けることができれば、マイホーム売却で譲渡所得税を支払うケースはほとんどないでしょう。しかし、この特別控除の適用を受けるためには確定申告が必要です。マンション売却で利益が出た場合には、売却した翌年の確定申告は期限内に忘れずに行うようにしましょう。
