マンションを売却するとき、査定・不動産会社との媒介契約・買主との売買契約・代金の決済と引き渡しの4つのタイミングで必要な書類が発生します。
不動産会社であるスマートアンドカンパニーが、マンション売却時に何の書類を用意しておけばいいかを、査定から売却、売却後の確定申告まで順に解説します。
記事では以下を知ることができます。
- マンション査定〜引き渡しまでで必要な書類一式
- マンション売却後の確定申告で必要となる書類
Contents
スムーズなマンション売却には書類の準備が必要
「そろそろこのマンション、売却したいな。…査定に出すか！」
マンションを売却することが決まっていざ売買契約、そんな時に必要な書類が見つからない！揃わない！となったら大変ですね。
ところで、マンションの売却活動を始めてから売却完了までには、どのくらいの期間が掛かるのでしょうか？多くは3ヶ月といわれていますが、人気の地区にあるマンションは2ヶ月で売却が完了することもあります。
スムーズなマンション売却のためにも、マンション売却を考え始めた早いうちから必要な書類を確認しておけば安心です。
マンションの売買は金額も大きく、決められた期日に書類を揃えて契約書を交わす取引となります。取得するのに時間が掛かる書類も中にはありますし、平日が忙しくて期日に間に合わなかったという事も考えられます。
スムーズに売却を進めるためにも、必要な時に必要な書類をきちんと揃えておくことが大切になってくるのです。
特に、「権利証または登記識別情報」と「実印」の2つは、マンション売却をしようと決めたらすぐにでも用意をすることを強くおススメします。
なぜすぐ必要なのでしょうか？以下で説明します。
「権利証または登記識別情報」
権利証というのは俗称で、正式には「登記済証」といいます。
「この不動産は○○が所有している」と公に証明できる書類で、不動産の所有者本人が持っているものとされています。
もう一つ、登記識別情報とは、2005年から登記された不動産に発行されている英数字12ケタの文字列です。これは、「確かにこの不動産の所有者本人である」と証明するパスワードのようなものです。登記識別情報通知書に記載がありますが、第三者の悪用を防ぐため、文字列の部分はシールで隠されています。
なお、2005年3月から順次、権利証は登記識別情報に切り替わっています。
マンションを売却するときには、マンションの所有者を売主から買主へ変更する登記をすることになります。その時に、この権利証または登記識別情報が必要です。
不動産登記は登記されている所有者本人が行うことが絶対条件で、権利証または登記識別情報を提供しないと所有者が売主から買主へ変更できません。そうなると手続きがストップしてしまいますので、スムーズなマンション売却には権利証または登記識別情報の準備が必要なのです。
権利証または登記識別情報は、第三者の悪用を防ぐという意味合いから、再発行されません。
万が一、「権利証も登記識別情報も紛失した！」と気付いたら、以下のような代替措置があります。どちらもある程度時間が必要ですので、早めに動くようにしましょう。
- 事前通知：登記簿に載っているマンションの所有者に、所有者変更の申請があった旨の通知が登記所から郵便で送られるので、一定期間内に申請した本人であることを申し出ることで、本人確認とする制度
- 本人確認情報の提供：司法書士や公証人などに本人確認をお願いし、その時の書類を登記所へ提出することで本人確認とする制度。万が一疑わしい場合は、さらに登記官による本人確認が行われます。
権利証または登記識別情報の紛失について、さらに詳しく知りたい方は以下のサイトをご覧ください。
「実印」
売買契約の際には商習慣として実印を押します。「契約するのは間違いなく売主本人である」という証明のために実印を使用しますので、併せて印鑑証明書が必要になります。
実印はマンションを購入した時に用意をしているかと思いますが、売却までの間に別の市区町村へ転居した場合、それまでの印鑑登録は自動的に廃止されています。そうなると新たに役所での印鑑登録手続きが必要です。
印鑑登録は、必要書類に不備があると即日登録ができないことがありますので、余裕を持って準備しておきましょう。
また、印鑑証明書には有効期限がありますので注意が必要です。３ヶ月以内に発行されたものを準備します。
マンションの売却査定を依頼するときの書類
マンションの売却査定とは
マンション売却は、信頼出来る不動産会社を見つけることから始まります。そのきっかけが売却価格の査定依頼です。
売主はできるだけ買った時に近い価格でマンションを売却したいと考えますが、希望価格が周辺地域の相場より高すぎるとなかなか売れません。
そこで、「このマンションは大体これくらいの価格なら売却できそうだ」という妥当なラインを導き出すことが必要になります。これが価格査定です。
マンションの相場や不動産会社との相性を知るために、まずは一括査定サイトを活用して複数の不動産会社に査定を申し込んでみましょう。ウェブ上で簡易的に価格を査定してもらえます。
気になる会社の候補がいくつか出てきたら、実際に担当者にマンションまで来てもらい、詳しく査定をしてもらいましょう。
担当者が訪問して行う査定では、建物や室内状況の他に売主の状況についても確認があります。主な内容を挙げておきますので前もって準備しておくとスムーズに進むでしょう。
- マンションを売却する理由
- 転居が可能な時期
- 買い替えなのか単独の売却なのか
- 売却の希望額
- ローンの残債はあるか
査定時に必要な書類
実際に必要な書類は不動産会社によって異なりますが、以下の書類が手元にあれば安心です。
- マンション購入時の間取図
- マンションを購入した時のパンフレット・住宅性能評価書など
- ローン残高証明書
- リフォーム工事の内容がわかる資料（リフォームをしている場合）
- 売買契約書
マンション購入時の間取図
マンションの部屋の大きさや配置などが載っている間取図です。
不動産会社が、リフォームをしているかどうかなど、購入時と現在の相違を確認するために使います。
査定の時にあれば安心ですが、もしも手元にない場合にはマンションの販売元の業者に確認してみましょう。
マンションを購入した時のパンフレット・住宅性能評価書など
不動産会社が購入時と現在の相違を確認するために使います。
マンションの売却にプラスになる情報になりますので、用意しておくといいでしょう。
ローン残高証明書
ローンがある場合は、毎月の支払額と残債の分かる書類を準備しましょう。
訪問査定の際には、ローンが完済しているか、残っている場合はどのくらいかの確認があると思います。マンション購入の時にローンを組んでいれば抵当権が設定されているはずですが、売却時には抵当権を抹消する必要があり、売却代金でローンを完済できるかは、売却価格を決めるにあたって大事なことだからです。
「ローン残高証明書」は、住宅ローンの残りの金額はいくらなのかを金融機関が証明する書類です。多くの場合10月上旬から中旬くらいに金融機関から郵送されます。
「ローン残高証明書」がない場合には、ローン返済予定表でも問題ありません。
リフォーム工事の内容がわかる資料（リフォームをしている場合）
マンションの部屋をリフォームしている場合などは、その内容が分かる資料等があったら用意しておくとよいでしょう。購入時と現在の相違を確認するのに役立ちます。
売買契約書
売却査定の前に、購入時の情報を正確に把握しておくことができます。
売却に出すときの参考価格にもなりますし、出された査定価格に対して、理論的に交渉もすることができます。
あると安心ですが、ない場合は以下の方法で購入金額を不動産会社に伝えることが可能です。
- 通帳等の出金履歴
- 住宅ローンを借りた時の金銭消費貸借契約書（特にフルローンで購入している場合）
- 購入当時のチラシ
- 登記事項証明書に記載されている抵当権設定金額
不動産会社と媒介契約を結ぶときの書類
媒介契約とは
訪問査定を経て、信頼のおける不動産会社が見つかったら、個人では買い手を探すことが難しいので、売主であるあなたの代わりに不動産会社にマンションの売却先を探してもらうことになります。
これを「媒介」といいます。
不動産会社の広告に「仲介」という言葉が書かれてありますが、同じ意味になります。
媒介（仲介）を受けた不動産会社は、
・マンションを売却するためにどのような条件で売却活動を行うのか
・売買が成立した時の報酬金額はどうするか
などといった内容を定めます。これが「媒介契約」です。
媒介契約については以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
媒介契約に必要な書類
訪問査定の結果が出るまでには数日から１週間程度かかります。その間に媒介契約に向けて必要な書類などを確認しておきましょう。
- 身分証明書
- 権利証もしくは登記識別情報
- 媒介契約書（不動産会社が準備）
身分証明書
マンションを売却したい人が所有者本人であるということを確認するために必要です。
犯罪収益移転防止法により、マネーロンダリング防止やテロ資金供与防止のため、媒介契約を結ぶときには本人確認が不動産会社に義務付けられています。
顔写真付きの証明書（運転免許証、パスポート、マイナンバーカード、運転経歴証明書）が望ましいですが、ない時は健康保険証、年金手帳、戸籍謄本または抄本、住民票などが必要です。
もし戸籍謄本などを本人確認書類に使いたい場合は、早めに役所で発行してもらいましょう。
顔写真付きのマイナンバーカードは、コロナ関連の給付金の申し込みでも話題になりましたが、手元に届くまで自治体によっては2か月かかります。
なお、売却したいマンションの所有者として複数登記されている場合、所有者全員分の身分証明書が必要です。
マンション売却には所有者全員の合意が必要だからです。
ですから、原則的には、媒介契約を結ぶ際に身分証明書持参で共有者全員が出席するか、当日出席できない場合は委任状が必要です。
権利証もしくは登記識別情報
第1章で詳しく説明していますが、マンションを売却したい人が所有者本人であるということを確認するために必要な書類です。
媒介契約書
契約書は不動産会社が準備します。認印を用意していきましょう。不動産会社によって異なると思いますが実印を押す場合は少ないでしょう。
媒介契約前には、マンションをいつ売却したいか、いくらで売却を希望しているか、売却活動の方法などといった希望する条件を不動産会社に伝えましょう。
その他の書類（場合によって必要）
- 購入時の重要事項説明書
- 固定資産税、都市計画税の納税通知書
- 耐震診断調査の記録、石綿使用検査の記録
不動産会社が物件情報報告書を作成し、売買活動に役立てるために必要になる書類が出てくる可能性があります。詳しくは不動産会社に問い合わせてください。
マンションの売買契約で必要な書類
売買契約からマンション引渡しの流れ
マンションの買い手が無事決まると売買契約の締結に向けての動きが始まります。売買契約を締結する前には宅地建物取引業者が重要な事項について「重要事項説明書」という書面を交付して売主買主双方へ説明していきます。マンションの権利関係や取引条件などの詳細な内容を説明することが法律で義務付けられているのです。問題が無ければ、いよいよ売買契約締結です。買主からは手付金を受取り、仲介業者へ仲介手数料の半額を支払います。
売買契約からマンションの引渡しまでは平均でおよそ1ヶ月程度の期間があります。
売買代金の決済とおよびマンションの引渡し前日までにはマンションの部屋を空にして引き渡せる準備をしておきます。売主側の所有権を買主へ移転する登記の手続きと、マンションの引渡し、買主からの残金の支払いは同時に一日のうちに行われます。
引渡し当日の流れを簡単に説明していきます。まず、買主が売主に残代金を支払います。住宅ローンを利用する場合には、ここでローンが実行されます。残代金を受け取った後、その領収証と所有権移転登記に必要な書類を渡して登記の申請を行います。依頼を受けた司法書士が登記を申請します。売却するマンションに抵当権が設定されている場合は抵当権の抹消の登記も同時に行うことになります。登記の費用を司法書士へ支払い、仲介手数料の残金を不動産会社に支払います。
売買契約を結ぶ際に必要な書類
詳細については不動産会社の担当者から事前に説明がありますが、売買契約に必要な書類は以下になります。
- 登記済権利証（登記識別情報）
- 印鑑証明書、実印
- マンションの管理規約、使用細則
- 管理費、修繕積立金に関する書類
- 固定資産税納通知書
- 固定資産税評価証明書
- 振込先の金融機関の通帳など
- 住民票（必要な場合のみ）
- 売買契約書（不動産会社が準備）
- 手付金の領収書（不動産会社が準備）
登記済権利証（登記識別情報）
マンションを売却する所有者本人であることを買い手に提示するために必要です。
媒介契約締結の際にも必要な書類として出てきましたが、万が一紛失して見つからないという場合には早めに不動産会社に相談した方がいいでしょう。
印鑑証明書 実印
売買契約の際には実印を押します。契約するのは間違いなく売主本人であるという証明のために実印を使用しますので、印鑑証明書が必要になります。もし実印がないという場合には、役所での手続きが必要ですので余裕を持って準備しておきましょう。また、印鑑証明書には有効期限がありますので注意が必要です。３ヶ月以内に発行されたものを準備します。
マンションの管理規約、使用細則
売却するマンションの管理規約および使用細則が必要です。
管理費、修繕積立金に関する書類
管理費と修繕積立金の金額が分かる書類も準備しておきましょう。
固定資産税納通知書
固定資産税、都市計画税の税額を確認するための書類です。固定資産税は、毎年1月1日時点でマンションを所有している人が納税することになります。慣習により、売主から買主にマンションを引き渡す際に固定資産税を日割り計算して精算します。
また、登記を申請する際に「登録免許税」が課税されますが、この税額もこの「固定資産評価額」を元に算出されています。
この「固定資産税納税通知書」の書類は、毎年６月前後になると都税事務所や市区町村役場から送られてきます。送られてきた最新の書類を準備しておきましょう。
もし紛失してしまった場合には通知書自体の再発行は出来ませんが、税額は固定資産公課証明書で代用できます。23区は都税事務所、23区以外は市区町村役場で申請が可能です。
固定資産税評価証明書
固定資産評価額は「課税明細書」を見れば分かるのですが、マンションの名義を変える登記を申請する場合には「固定資産評価証明書」が添付書類として必要です。
「固定資産評価証明書」の書類は、都税事務所や市区町村役場で発行してもらいましょう。
振込先の金融機関の通帳など
マンションを売却した代金の振り込みを依頼する場合に、振込先の金融機関の情報が必要になります。
住民票
住民票は必要な場合に準備します。売却するマンションの登記上の住所と現在の住所が異なっている場合に必要です。具体的には売却前に新居に引っ越し住民票を移していた場合などが当てはまります。有効期限は発行から３ヶ月以内になります。
売買契約書
仲介する不動産会社が作成します。所有権をいつ移すか、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金などの日割り計算した額、契約違反をして契約解除する場合の取り決め、などが契約書には盛り込まれています。事前に契約書の内容に目を通しそれらの取引条件などの内容をしっかり確認してから、売買契約を結ぶことが大切です。
出来れば契約の数日前には、不動産会社から事前に契約書の写しをもらって内容に目を通しておく事をおすすめします。不明点や疑問点があれば契約前に不動産会社に確認しておきましょう
手付金の領収書
売買契約の際に買主から手付金を受取ります。金額には特に決まりはありませんが一般的に売却価格の5～10％程度です。この際受取った手付金に対して領収書を発行します。売却を仲介した不動産会社が準備してくれるはずです。マンションを売却する売主が個人の場合、領収書の印紙は不要です。
売買代金の決済とマンション引渡しの時に必要な書類
買主に引き継ぐ書類や、登記の際に必要な書類になります。
- 登記済証（登記識別情報）
- 印鑑証明書（実印）
- 管理規約や使用細則、マンションの設備に関する説明書
- 本人確認書類
- 住民票（※必要な場合のみ）
登記済証（登記識別情報）
登記の手続きのために必要な書類になります。
印鑑証明書（実印）
司法書士に登記の手続きの代行を依頼する際の登記手続きの委任状には実印を押します。
管理規約や使用細則、マンションの設備に関する説明書
これらは、引渡しの際に鍵と一緒に買主へ渡す書類になります。
本人確認書類
司法書士は登記の手続きを代行する際に本人を確認する義務があるため、運転免許証などの公的な身分証明書を提示する必要があります。
住民票
登記した際の住所と現在の住所が異なる場合には住民票が必要です。期限内の書類を準備しておきます。
マンション売却後の確定申告で必要となる書類
マンションを売却した後、譲渡所得がプラスになった場合は売却益に対して税金がかかりますので、確定申告が必要となります。
譲渡の翌年3月15日までに確定申告が必要ですので、必要な書類は前もって準備しておくと安心です。
確定申告の際に必要となる書類
- 確定申告（書申告書B ・申告書第三表/分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表と計算明細書）
- マンションを売却した時の書類の写し
- 売買契約書コピー
- 売買代金受取書コピー
- 固定資産税精算書コピー
- 仲介手数料等譲渡費用領収書コピー
- 売却したマンションを取得した時の資料の写し
- 売買契約書コピー
- 売買代金受取書コピー
- 固定資産税精算書コピー
- 仲介手数料等取得費用領収書コピー
- 増改築時の請負契約書・領収書コピー
譲渡した土地・建物の全部事項証明書
マイホーム売却で特例を受けるための追加書類
マイホームを売却した場合は各種特例が適用できる場合があります。適用を受けるためには、確定申告が必要となり、先に説明した書類にプラスして特例毎に必要な書類があります。
譲渡益が出た場合
マイホームを売却して譲渡益が出た場合の特例は３つあります。
- 3,000万円特別控除の特例
- 軽減税率の特例
- 買換え（交換）の特例
3,000万円特別控除の特例
課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円まで控除されます。
譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)
特別控除の特例は、軽減税率の特例との併用が可能です。
・戸籍の附票（場合により）
契約日前日までに転居していたなど、住民票の住所と譲渡した不動産の所在地が異なる場合には居住していたことを証明する書類が必要となります。
3000万円の特別控除について詳しく知りたい方は以下の記事も参照ください。
軽減税率の特例
売却した年の１月１日時点で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合に軽減税率が適用されます。
3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は併用が可能となっています。
・戸籍の附票（場合により）
契約日前日までに転居していたなど、住民票の住所と譲渡した不動産の所在地が異なる場合には居住していたことを証明する書類が必要となります。
買換え（交換）の特例
マイホーム売却の前年から翌年までの３年の間にマイホームの買換え（交換）をした場合は、一定の要件を満たせば課税の繰り延べる特例が受けられます。（売却価額1億円以下、売却年の１月１日時点で所有期間10年超、居住している期間が10年以上など）
- 新居の土地・建物の全部事項証明書
法務局の窓口かオンラインでも取得することが可能です - 戸籍の附票（場合により）
契約日前日までに転居していたなど、住民票の住所と譲渡した不動産の所在地が異なる場合には居住していたことを証明する書類が必要となります - 耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書など（新居が中古住宅の場合）
買い換えた資産が中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、又は耐震基準適合証明書などが必要となります
譲渡損が出た場合
売却年の1月1日で所有期間が5年を超えるマイホームでは、損失が出た場合にも適用出来る特例があります。譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができますので、税金の還付が受けられます。
- マイホーム買換えの特例
- マイホームを買換えない場合の特例
マイホーム買換えの特例
マイホーム売却の前年から翌年までの３年間で新たなマイホームを取得し、年末に住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
- 新居購入時の書類の写し
- 売買契約書コピー
- 売買代金受取書コピー
- 固定資産税精算書コピー
- 仲介手数料等取得費用領収書コピー
- 新居の土地・建物の全部事項証明書
法務局で取得します。窓口での申請やオンライン申請が可能です。 - 新居の借入金残高証明書（年末現在）
年末時点の住宅ローン残高を証明する書類です。融資を受けている金融機関から取得します。 - 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
税務署か国税庁のホームページよりダウンロードできます。
マイホームを買換えない場合の特例
住宅ローン残高があるマイホームを売却して売却額がローンの残高を下回った場合は、一定の要件はありますが譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
・譲渡資産の借入金残高証明書
売買契約日前日時点の残高を証明する書類です。融資先の金融機関から取得します。
まとめ
マンション売却で価格査定を依頼してから売却後までの必要書類を見てきました。
特に、「権利書または登記識別情報」「本人確認書類」「実印と印鑑証明書」といった書類は、媒介契約の締結という割と早い段階で必要になります。
細かい書類に関しては、媒介契約を結んだ不動産会社からその都度説明があるはずです。ですから基本的には不動産会社からの指示に従えば問題はありません。
しかし、出来れば査定を申し込む際には、権利証（登記識別情報）といった重要な書類だけでも保管場所の確認をしておいた方が安心です。
万が一紛失に気付いたら、早めに不動産会社に相談しましょう。
また、公的機関に申請する書類の多くは、窓口に行かれなくても郵送が可能な場合があります。詳細に関してはそれぞれの申請窓口に問い合わせが必要ですが、郵送の場合には申請から手元に届くまでには時間が掛かる点を考慮しておきましょう。
