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マンション売却査定依頼について
マンション売却を考えた場合、通常、仲介を不動産業者に依頼して、売却を進めるのが一般的です。
数ある仲介業者の中から売却を依頼する業者を選ばないければならないので、最初は、ネットの一括査定サイト等を利用して、マンションの査定を依頼して査定結果を待つのがよいでしょう。 その査定額や対応から、依頼する不動産会社を選び、仲介契約を結んだ後、マンション売却となります。
一方、一括査定サイトを利用せず、特定の不動産会社に直接査定を依頼するという方法もあります。
しかし、その際も、何社かに査定を依頼しましょう。
なぜなら、査定を依頼した不動産会社の営業マンが、競争を嫌がり、売主を営業トークで囲い込んでしまい、もっとよい条件で売却できる機会を失う可能性があるためです。こうした囲い込み狙いの営業マンを排除する意味でも、複数社に査定を依頼して比較検討する方がよいでしょう。
マンション売却を依頼する営業マンが信頼できるか見分けるには
売却査定依頼後の営業マンは何しにやってくるのか？
マンション売却査定を依頼すると、その後、営業マンがやってきます。 その目的はどのようなものなのかを一度考えてみましょう。
マンション売却のために査定を依頼した場合や一括サイト等から査定を依頼した場合、入力した文字情報を元に似たような条件の物件等から推測した査定となるため、査定結果は概算になります。 ネットで査定を依頼しても、そうでなくても最終的には、正確な査定をするために、営業マンが訪問して、実際のマンションをみて査定行います。
この訪問査定が初めての営業マンの登場となるわけです。
これが、『マンション売却査定依頼後にやってくる営業マン』です。。 この営業マンは、何をしにやってくるのでしょうか？
勿論、実際に売却予定マンションをよく観察し、査定を行うのですが、同時に、このマンションが利益を生む物件か、どんな人が売主か等を見極めに来ているとも言えます。
つまり、営業マンは利益につながるポイントを一生懸命探しに来るともいえるのでしょう。
ではこうして、やってきた営業マンが信頼できるかを見分けられれば理想的ですよね。
なぜなら、マンションという多額の資産の売却を依頼するわけです。当然、担当営業マンに、いい加減に扱われたり、適当に対応されてされた結果、納得できない売却になったら、後悔してもしきれません。 そのため、出来れば信頼のおける営業マンに担当になってほしいものです。
ではどのように、信頼のおける営業マンを見分ければよいでしょうか。
信頼できない営業マンを簡単に見分ける方法
実は、簡単に、信頼できない営業マンを見分ける方法があります。それは査定額です。
査定金額が相場より安すぎる金額や、高すぎる金額で査定してきたならその営業マンは避けるべきでしょう。
なぜなら、相場より安すぎる査定は、売却側からも、購入側からも、手数料を取ろうとする両手仲介を狙っている場合が多く、不動産会社の利益だけを考える行動と言えます。
その手口としては、売却予定マンションのありとあらゆる問題点を見つけ出し、その度に「エレベータに近いから売りにくい」とか「ベランダが西向きだから売りにくい」とかもっともらしい理由をつけて査定額を下げようとしてきます。
このように、自分の利益のみを考えるような営業マンやそういった仲介業者はさけるべきでしょう。
では、相場より高すぎる査定をしてくる営業マンは、なぜさけるべきなのでしょうか。
それは、相場よりも高値で売り出すことで、結局、売れ残ってしまい、後で安く買いたたたきやすくしようとするケースがおこるからです。
不動産会社は、物件を自社で買い取って売却する方がが、より多く利益を得ることが出来ます。
仲介の場合、国が仲介手数料の上限を定めており、売買価格の3～5％+６万円に消費税をプラスした額が仲介手数料と決まっています。
その為、仲介より、売却の方が、不動産会社にとっては、利益率がよいのです。
なぜなら、買い取った物件に３０~８０％も上乗せして売却するという現状があるからです。
そのため、買い取った物件の売却は、不動産会社にとってはおいしい仕事になります。
つまり、これも、自分優先で考えて行動する営業マン（仲介業者）の可能性が高いと考えられ、避けるべき営業マンと言えるでしょう。
では、高値でも低値でもない査定額をだした営業マンは、必ず全員信頼できる営業マンか、と言われれば、残念ながらそうともは言えません。 では、信頼できる営業マンを見極める方法について考えてみましょう。
信頼できる営業マンを見極める方法
信頼できる営業マンとは、どういう人でしょう。
そもそも、信頼できる営業マンとはどのような営業マンでしょうか。信じることができ、頼ることができる営業マンということですが…。 信じることができる人とは、人間的な資質というのか、社会人として一般的に必要とされていることと、マンション売却営業に必要とされる職業スキル、この二つを持っている営業マンという事になるでしょう。
もう少し具体的に言うと、売主の希望や要望を叶えるために積極的に行動したうえで、売主にそのつど報告をおこない、実際にその希望により近い形で売却してくれる営業マンではないでしょうか。
売主の要望は？というと、主に下記の内容が考えられます。
1.高値での売却の実現
2.早期売却の実現
3.税金等の優遇制度の上手な活用
4.トラブル回避、もしくはトラブル処理
この要望を実現するためには、高く売却する営業技術と、トラブルなく手続きを進められる処理能力、各種専門知識を兼ね備えているかということになるでしょう。
つまり、以下の能力を持っていることが必要です。
1.中古マンションを高値で売買できるノウハウを持っている。
2.市場や、ローン、保険、税金等知識を有し、適切に提案できる。
3.顧客に合ったプランニングが出来、提案、実行をする能力を有している。
また、下記に該当する営業マンは、避けるべきといえるでしょう。
1. 身だしなみがだらしない。
2. 言葉遣い等礼儀をわきまえていない。
3. 各種問い合わせに対してのレスポンスが遅い
4. 自分の都合しか考えない（予算ギリギリの提案しかしない）
5. 提案したプランのメリット、デメリットも説明ができない
6. 何についても、結論を急がせ、じっくり考える時間を与えない。
7. 知識不足でわからないことをごまかし適当の対応する。
8. 別に悪いところはないが、何となく話にくい相手である（相性がわるい）
以上のような、対応をする場合は、その営業マンは避けるべき営業マンと言えるでしょう。
これらの項目を踏まえた上で、できるなら、6人以上の営業マンに実際に会って会話をしてみてください。 そうすると、比べることによって、ある程度の判断はつくようになると思います。
そして、すばらしい営業マンに出会えたなら、それは幸運なことでしょう。
すばらしい営業マンは少ないでしょうから。。。
しかし、たくさんの営業マンに実際に会い、会話を交わることができれば、その中から、理想の形に近い営業マンを選択できるでしょう。
また、そのなかで、比較検討しながら、疑問点を「別の営業マンはこう言っていたけどどうなの…」などと、ぶつけることで、不足部分を補うことも可能でしょう。
ただ、実際に売却が終わってからでないとわからないこともあるので、ポイントをチェックしつつ、営業マンに最大限に、能力を発揮して頂くよう考え、我々売主にとって良い働きをしてくれる営業マンになってもらうよう努力することが一番大切なことです。
担当営業マンがよい営業マンとして力を発揮してもらうために…
担当営業マンが、持っている能力全てを発揮してもらえるようにするには、不動産仲介業の営業マンの立場を考えてみる必要があるでしょう。
営業マンの仕事（背景）を理解する
そもそも不動産仲介の営業マンの仕事は、何でしょうか？
その営業マンが所属する不動産会社から求められている課題をこなしていくことでしょう。
そうだとすると、方法論は会社によって違うにせよ、会社に利益を出すようにする、売上を上げるという結果を求められているということになります。
その中で、会社の方針として、買取中心に企業活動をしている仲介業者なら、いくらいい営業マンだと感じても、避けるべきです。
営業マンは会社の方針に則って行動するからです。
ですので、この辺は見極める必要があります。また、会社は、利益を上げる手段として、顧客第一だの、お客様の要望を聞くだの、という事が言いますが、いずれにせよ、会社は、会社に利益を上げさせるために、営業マンに活動してもらいます。
そう、営業マンは、マンションを売却するための慈善事業や、ボランティアではないのです。
ですから、まず営業マンは、不動産会社のために仕事をしているということを忘れてはいけません。
つまり、お客第一ではなく、会社第一です。
ですので、売主は、売却を依頼する場合、どういう条件で売りたいか、どのくらいの金額で売りたいかを、きちんと伝え、営業マンの立てるマンション売却プランを確認してください。そして、疑問点は徹底的に質問し、売主自身もその営業マンが提示したプランに納得いくまで説明してもらいましょう。
そして、協力できることは協力し、いかにこちらが真剣にマンションの売却を考えているかを担当営業マンに理解していただきましょう。 人間は、依頼された仕事が、依頼人にとってどれだけ大事なものなのか、また、どれだけ真剣に考えて依頼しているのかによって自ずと、仕事の姿勢も変わるものではないでしょうか
お互いによく理解し合い、ｗｉｎ・ｗｉｎの関係が構築できるようになれば理想的ではないでしょうか。
担当営業マンと信頼関係を構築する
担当営業マンと信頼を構築するためには、依頼する側も、ある程度の知識を備え、マンションの相場はもちろん、マンション売却の一般的な流れ等を理解しておく必要があるでしょう。
また、営業マンの知識や経験はリスペクトし、どんどん、販売技術、能力を発揮して頂けるよう、働きかけましょう。
そして、よくコミュニケーションをとり、提案された内容についてメリット、デメリットを確認し、譲れない点をきちんと伝え、対応してもらいましょう。
あとは信じるしかありません。しかし、盲目的に信じるわけにはいきません。
実際は信じて、信じないというのはどういうことでしょうか？？
つまり、信じて、信じないとは、担当営業マンを信じますが、最終的なゴールを決め、どうしてもその営業マンの売却姿勢に納得できなければ、別の不動産会社に依頼するか、担当者の変更を依頼するという、常に、別のシナリオを用意して臨むということです。
そうして、一定の緊張感を持ちつつ、担当営業の能力を認め、その営業マンが出した成果について冷静に検証、判断し、一つ一つ順を追って進めていきます。一つ一つ納得のいく手順を丁寧に踏み、マンション売却ができれば、最終的に、担当営業マンに「ありがとう」と曇りない気持ちで感謝の言葉が言える結果になることでしょう。
そういった、納得できる結果が得たいのであれば、不動産のプロである営業マンに出会えた場合でも、任せっぱなしは避けなければなりません。
しかし、一方で、売主個人の仕事の事情等で、どうしても、営業マンに一切を任せざるを得ない場合もあるでしょう。その場合は、ある程度のコストがかかってしまうことと、どこかで損をしてしまう可能性があることを、受け入れてマンションの売却に臨むべきではないかと思います。
何しろ、自分の「マンション売却する」という重大イベントは、営業マンが抱えている問題ではなく、売主本人の問題なのです。自分主体の問題として、担当営業マンにぶつかっていくべきではないかと思います。
是非、色々な営業マンに出会い、信頼できる営業マンをみつけ、納得いくマンション売却という結果を手に入れてください。
