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住宅ローンが払えない！緊急で中古マンションを高く売却する方法
近年自宅マンションを売却する人が急激に増えています。マイナス金利時代ということもあり、中古マンション査定・売却には最も適しているタイミングではありますが、中古マンション投資で儲けるなどの明るい理由だけでなく、「毎月の住宅ローンが支払えない」など切羽詰まった理由で泣く泣く中古マンションをとして却するケースも多々聞かれます。
その要因は、バブル崩壊後から長年続いた不景気が尾を引いている影響から、会社が倒産したり、リストラされてしまったり、転職したら給料が下がってしまったなどが挙げられます。それ以外に政府が平成4年〜11年のあたりに若年層向けに出した「ゆとりローン」に手を出してマンションを購入した人が苦しんでいたり、日銀が出した「ゼロ金利政策」影響だとも言われています。「ゼロ金利政策」がなされたときに、金利が安いからとマンションを購入したものの、返済に無理でてしまうと、手放さなければならなくなります。
ここでは、住宅ローンが急に支払えない！どうしよう！という場合に、中古マンションを査定・売却する際の注意点を紹介します。
任意売却できればいいのですが、手遅れになると相場の査定額の半額以下で競売にかけられてしまい、なおかつ借金が残ってしまうことも。そうならないようにぜひ読んでいただきたいです。
通常の中古マンション査定・売却と競売は全くの別物！
それでは例を出して不動産業者に査定を依頼して売却した場合と競売の差を考えてみたいと思います。例えば、住宅ローンの残債務を2,500万円だとしましょう。通常の中古マンション売買で、売却査定は2,000万円ほどになるでしょう。この価格で査定され売却できたとしても、500万円債務に届きません。
では、強制的に裁判所に競売にかかる場合はどうなのか。おそらくは高くても1,500万円ほどの値しかつきません。これでは住宅ローン債務に1000万円も足りません。
月々の住宅ローンさえままならないのに、これ以上負債を抱えないためにも、中古マンション査定と売却は早めに行動しましょう！払えないかもと思った時点で、中古マンションの査定売却に強い会社複数社に急いで査定を依頼することをお勧めします。
仮に今、住宅ローンが払えなくなってしまっている人は、借り入れている金融機関や保証会社などに即相談してもらいましょう。競売をさけるべきだからです。この時点で相談していれば、任意で売却も間に合うかもしれません。早く売り抜けたい場合に、中古マンション査定価格から若干安く売却したとしても、競売よりは高く売れるはずです。
特に、突然の病気や不慮の事故、リストラなどが理由の場合に住宅ローンが支払えなくなったら、すぐに金融機関に連絡を取り相談しましょう。ギャンブルで生活苦でなければ適切な対処をしてくれる可能性が高いためです。（仮にギャンブル等で住宅ローンが払えない場合は弁護士事務所に行きましょう。詳しくは後述。）
何か月住宅ローンを滞納したら競売にかかるのか？
住宅ローンの支払いが滞り、それが3か月続くと、強制的に競売にかけられ安く売却されます。家も失い、借金も抱える最悪のケースに陥るパターンです。
そのような状況はぜひ回避してほしいです。住宅ローンが払えなくなってから3ヶ月以内に、取り急ぎ手を打ちましょう。
住宅ローンの支払いができなくなってしまうのには、様々な理由があると思います。
ローン滞納の原因により相談する先が、金融機関であったり弁護士であったりあるので、慎重に選びましょう。
・当初からの住宅ローンの返済計画に無理がありついに払えなくなった
→融資先の金融機関に返済計画の見直しを相談、借り換えも検討
・ショッピングやギャンブルにはまって借金を抱えてしまった
→弁護士や司法書士に自己破産や個人民事再生などの債務整理
・家族や知人の保証人になってしまった結果、借金ができた
→弁護士や司法書士に自己破産や個人民事再生などの債務整理
または金融機関に返済計画の見直しを相談する、住宅ローンの借り換えも検討
病気は予期せずかかるものですから、まずは金融機関に事情を話し、相談してみましょう。
突然リストラされてしまった場合にも、融資を受けている金融機関に相談の上、返済計画を見直すことで切り抜けられる可能性はグッとあがります。また、ローンの借り換えをするのも手です。
当初の返済計画に無理がありついに払えなくなってしまった人も、まずは融資を受けている金融機関に聞いてみましょう。返済計画を見直したり、返済に猶予をもってくれる例もあります。もしくはこちらも借り換えを検討しても良いでしょう。
返済計画は一度決定してしまえば、そうそう変更できないものですが、新規で住宅ローンを借りなおせば、月々の支払を減らして返済期間を延ばしたり、ボーナス払いをしないなど、身の丈にあった返済計画を立てられます。
しかし住宅ローン借り換えをするには諸費用がかかります。先述の２５００万円の中古マンションを借り換えした場合に、約36万円ほどの手数料が発生します。月々の住宅ローンを惜しむ状態での、３０万円は痛いと思います。
無理なく生活を続けることを第一に考えた場合、マイホームを手放すことを視野に入れるのが最良なこともあると思います。
ここまで、住宅ローン支払いに困り、融資を受けている金融機関に相談しているのとしていないのとでは、印象が大きく違います。金融機関側も任意売却に納得してくれるはずです。
ギャンブルや借金が原因で住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合
ギャンブルや借金苦で、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、いきなり金融機関に相談しない方が良いでしょう。
仮に金融機関に、ギャンブルでお金を使い果たしてしまってローンが払えないと相談したところで、返済に計画性がないと相手にされないことでしょう。この場合は弁護士か司法書士に相談し、債務整理をすべきか検討しましょう。
自己破産すれば、借金はすべて帳消しになります。当然今住んでいるマンションも差し押さえになるでしょう。
しかし、頑張れば返済できそうな借金で、マンションは維持していきたいのであれば個人民事再生をする方法もあります。
もちろん、不動産会社に査定してもらい、売却することになっても、先に弁護士を通すことにより任意売却となる可能性が高くなり、金融機関に直接相談するよりも良い条件で売却できます。
住宅ローンの返済計画に無理があった場合の対処法
当初からの住宅ローンの返済計画に無理があった場合に、返済できなくなってしまった人は、借り換えすることにより解決できるパターンが多いです。
特に、「ゆとりローン」を組んで失敗してしまった人はぜひ金融機関に借り換えの相談をしてみてください。どの金融機関もゆとりローンの借り換えには前向きに対応してくれると思います。
ゆとりローンとは、当初安かった返済金額が、給料が上がると試算して、返済金額も上昇していくシステムで、11年目以降にはスタート時の倍の金額のローンを返済しなければならないのです。結果、好景気とはいえ、サラリーマンの給料が劇的にアップするわけでもなく今に至るわけですから、家計を圧迫するのは目に見えています。
また、「ゼロ金利政策」に乗っかって住宅ローンを借りてしまった人も、すぐに中古マンションの査定・売却を考えず、返済計画の見直しや住宅ローンの借り換えも検討してみてください。これで解決できるケースもあります。
手遅れで住宅ローンの借り換えができなかったら
住宅ローンの借り換えは断られてしまった！そんな時の対処法は、競売になる前に任意売却でご自宅の中古マンションを売り抜けましょう。
任意売却は通常の不動産売却とは違いますから、専門的な知識のある、任意売却ができる業者を選ぶ必要があります。
任意売却ができる業者を一件一件インターネットで検索するのは手間でしょうから、インターネットの中古マンション査定・売却一括見積りサイトを利用しましょう。任意売却に強い業者を条件に、早く見つけられるはずです。
任意売却も間に合わなかったら、競売にかかるかも
住宅ローンの滞納が長く続くと、裁判所に差し押さえられ、競売にかかるという結果に行き着きます。できればそうなる前に早く不動産会社や弁護士などに相談したいところです。
参考までに、競売になったら中古マンションはどうなるのかをお教えします。
住宅ローン滞納を続けていると最終的には競売にかかる
住宅ローンをずっと支払えないでいると、ローンを借りている金融機関などから督促の電話や郵便が届くようになります。
この督促を無視して応じないでいると、差し押さえの手続きが進み、マンションは裁判所に差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
競売とは、裁判所がやっている不動産オークションのようなものです。最低落札価格に設定される金額は、普通に不動産会社に査定依頼して決まる売却価格の半額か、それ以下にされてしまうことが多いです。
オークションですので、買いたい人が入札し、一番高い値をつけた人が落札者になります。
しかしながら、裁判所に差し押さえられてしまうような印象の悪い物件でもあるので、市場価格より高く買いたいと思う人はあまりいません。良くても相場の６，７割程度、ほとんどの場合は市場価格の半額以下という残念なケースになります。
この売却されて得たお金は、そのまま、住宅ローンを借りている金融機関や、保証会社に行きます。それでも返済しきれないローンのことを債務（残債）と言います。この債務を借主は分割で支払っていくことになります。
まとめ
返済計画そのものに問題があり、今後住宅ローンの返済を続けていくのが難しいようであれば、こちらも滞納する前に金融機関に相談することが大切です。
返済計画の見直しなどで対応できない段階まで来ているのであれば、早期であれば、不動産会社に査定を依頼して、売却する。競売になるかギリギリのラインでの場合は、任意売却してしまうことが最優先事項となります。任意売却に強い専門の業者に相談し、今後の対策を話しあってください。
