「中古マンションを売却したいなぁ」「うちのマンション、築10年の中古だけど、査定額はどれくらいなんだろう？ 売却を考える目安に査定してもらいたい」と考えたときは、不動産会社へ依頼することになります。
けれど多くの人にとって、不動産会社はあまりなじみのないもの。気軽に入ろうと思えるような場所でもないですよね。
賃貸物件に住んでいる人であれば一生のうちに何度か住み替えを行うため不動産会社へ足を運ぶ機会も多いと思いますが、そうでない人にとってはそう何度も足を運ぶ場所ではありません。
そのため、いざ中古マンションを「売却したい」「査定してもらいたい」と思っても、なかなかどこの不動産会社へお願いするべきか判断に迷うところでしょう。
そこで今回は中古マンションを売却したいと考えたときに、どんな不動産会社を選べばいいか、その目安をご紹介したいと思います。
「大事な中古マンションの売却で失敗したくない」「できるだけ良い不動産会社を選びたい」「対応の悪い不動産会社は避けたい」という方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
Contents
不動産会社に関する基礎知識
普段あまりなじみのない不動産会社ですが、中古マンションの売却や査定を考えているのであれば、まずは不動産会社について基本的なことを知っておきましょう。
査定や売却を依頼する不動産会社を選ぶ際にも有効になるはずです。
まずみなさんは不動産会社の仕事と聞いて、何を思い浮かべますか？
不動産物件の管理、中古マンションを含む不動産物件の売買仲介や賃貸仲介といったものが一般的な不動産会社における主な業務です。これは予想通りといったところでしょうか。しかし業務はこれだけではなく、業務の範囲は多岐に渡ります。
また規模の大きい不動産会社になれば、収益物件の保有や物件の買取・転売、そしてマンションや戸建て物件の分譲開発なども行います。
収益物件の保有やマンション開発などといった業務は投資を伴うため、体力のある規模が大きい不動産会社でないと行えません。
ただし大規模な不動産会社でも支店やフランチャイズの店舗では、こうした投資を伴う業務は行っておらず、仲介業や管理業を行っています。
また街中などにある中小の不動産会社でも、投資を伴うような業務は行っておらず、主に売買や賃貸の仲介業務、管理業務を行っています。
中古マンションの売却を任せるのにおすすめしない不動産会社の特徴は？
さて、みなさんは街中にある中小の不動産会社を見て、「なんだか店舗が古いし汚いし、とても儲かっているとは思えないけど、なかなか潰れないなぁ」と思った経験はありませんか？ ほとんどの店舗が閉店しているシャッター商店街の中でも、サビれた不動産会社だけが営業していることもありますよね。
実は不動産業というのは、廃業率が大変低いんです。いくら店舗が古かったり汚かったりしても、どの店舗も経営は安定しているもの。それは一体なぜでしょうか？
街中にある中小規模の不動産会社では、主に売買や賃貸の仲介業と管理業を行っていると紹介しましたが、これがポイント。店舗が古く汚いということは、それだけ業歴が長いという証拠。業歴が長いと地元の地主さんとの付き合いがあるため、地主さんの所有している数々のマンションやアパートの管理を任されているのです。
また地主さんが所有しているアパートやマンションに空き室が出れば入居者の募集をすることで、賃貸仲介手数料も入ってきます。
だからこそ、「潰れないのかな？」と思うような業歴が長い不動産会社では、積極的な営業をかけなくても安定して収益が得られるため、経営が安定しているのです。
しかし頑張って営業に力を入れていかなくても大丈夫ということは、中古マンションの売却を依頼したいと考えている人にとってはあまりおすすめできないということにもなります。
なぜなら、賃貸仲介と管理業だけで経営が十分成り立っているため、売買仲介に力を入れる必要がないということだからです。
経営者も高齢であることが多く、やる気があまりないケースも多いと言えます。
そのためこういったタイプの不動産会社に中古マンションの売却や査定をお願いしても、あまり力を入れてもらえない可能性があります。
ではこうしたやる気のない不動産会社を見極めるにはどんな点をチェックしたらいいのでしょうか？
外見も一つのチェックポイントにはなりますが、それだけで判断するのは禁物です。
おすすめは、実際に店舗に入ってみて「東京都知事（3）第〇〇号」と書かれた宅地建物取引業の免許番号について、その更新回数を見てみること。更新回数は、（）内に入った数字でわかります。
更新回数が大きいほどその不動産会社の業歴が長いということを意味しています。本来は、業歴が長ければ長いほど「信用できる不動産会社」と言われることが多いですが、実は違う側面もあります。
もちろん業歴が長い＝必ずしもやる気がないというわけではありませんが、経営が安定している分、そこまで売買仲介に力を入れてもらえない可能性があると考えられるでしょう。
中古マンションの売却に意欲的に取り組んでくれる不動産会社を見極めるには？
先ほどの逆で、宅地建物取引業の免許番号に関して更新回数が少ない不動産会社が中古マンションの売却を依頼するのに向いています。
更新回数が少ない＝オープンしたばかりということになるため、意欲的である可能性が高いです。「信頼を築きたい」「業績を伸ばしたい」「実績を積み上げたい」と意欲的に業務に取り組んでいるため、やる気があります。
やる気のある不動産会社は、入店したときにも見極めることが可能です。たとえば、店内に清潔感がある、店員の身だしなみがきちんとしている、挨拶がしっかりしているといった点から、やる気がある不動産会社だと判断することができます。
やる気は店内や店員の雰囲気に表れているものですから、よくチェックしてみましょう。
また中古マンションの売却を実際に依頼する前には、査定をお願いすることになると思います。その際、訪問査定をしてもらうと、信頼できる営業さんを見極めることが可能です。
信頼できる営業さんかどうかを見極めるコツは簡単。親身になってこちらの話を聞いてくれるかどうかです。複数社に訪問査定を依頼して、それぞれの営業さんの言動をよく確認してみてください。
なお注意したいのは、一番高い査定額を出した営業さんのいる不動産会社を安易に選んでしまうということ。どうしても「一番高い査定額を提示してくれたところにしよう！」と思ってしまいがちですが、査定額だけで判断するのは禁物です。
必ずしも査定額と同額で売却できるわけではありませんし、逆に査定額が低くても実際にはもっと高く売却できることもあります。それは営業さんや不動産会社のやる気によっても変わってくるものなのです。
査定額に惑わされず、一番親身になって自分たちの話を聞いてくれる営業さんを見極めましょう。
なお訪問査定では、売却しようとしている中古マンションを実際に細部まで見ながら査定をしてもらえるため、よりリアルな査定額を知ることができる点でもおすすめです。「ここに大きな汚れがあるんだけど…」「ここは修繕しておいたほうがいいですかね？」などの相談もできますから、気になる点は積極的に質問しましょう。
不動産会社は中古マンションを売る際、その物件の特性や売主の事情を把握した上で売却戦略を練ります。売主の話にじっくり耳を傾け、親身になってくれる営業さんこそ、売主に合わせた売却方法をしっかり考えてくれるものです。
自分たちの話をきちんと聞いてくれない、不動産会社の考えを押し付けてくるというところは避けましょう。
それが中古マンションの売却で不動産会社選びに失敗しない秘訣です。
売却の契約は複数の不動産会社と結ぶのもおすすめ
不動産会社を1社に絞れない…という場合や不安な場合は、複数の不動産会社と「一般媒介契約」と結ぶのがおすすめです。
1社だけに絞って契約を結んでしまう「専任媒介契約」だと、不動産会社選びに失敗してしまった際に、「じゃあやっぱり他の不動産会社に頼もう」ということができなくなってしまいます。
「一般媒介契約」なら複数の不動産会社と契約できるので、「失敗した！」という場合でも安心です。
なお複数の不動産会社を探したい場合には、ネット上で一度に複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトを利用すると便利。
売却したい中古マンションの情報とマッチする不動産会社を複数社、自動で探してもらうことができます。
もしも専任媒介契約を結んだ不動産会社の対応が悪かったら？
1社の不動産会社とだけ契約する「専任媒介契約」を結んでしまい、その不動産会社の対応が悪く、「失敗した…」と後悔してしまったときはどうすればいいのでしょうか？
「良い不動産会社を見極められなかった自分が悪い」と泣き寝入りするしか方法はないのでしょうか？
実は、泣き寝入りせずに済む方法があります。それは、3か月の契約期間が切れるのを待つという方法。
3か月間の契約期間が切れたら、他の不動産会社に売却を依頼し直しましょう。
質の悪い不動産会社の場合、売却のための活動をほとんど行わないまま3か月を過ごし、「このままの金額では売れない」と言って大幅な値下げを要求してくることがあります。
それは買い取り業者に安い価格で買い取らせたいためである可能性が高いです。
そのような質の悪い不動産会社の言いなりになってはいけません。「何かおかしいな」「信用できないな」と思ったら、値下げ要求には絶対に応じず、3か月の契約期間が切れてから他の不動産会社と契約し直しましょう。
そしてその際には、また失敗しないためにも専任媒介契約ではなく一般媒介契約を結ぶのがおすすめです。
以上、中古マンションの売却をする際の不動産会社の選び方についてご紹介しました。
ご紹介したポイントを踏まえて、失敗しない不動産会社選びをしてみてくださいね。
