マンション売却する際の不動産屋選びについて詳しく知りたい方向けに、不動産会社スマートアンドカンパニーがマンション売却時の価格見積もりについて詳しく解説します。
記事では以下の内容をお伝えしておきます。
- 高い見積もりを出す不動産屋が最適な不動産屋とは限らない理由
- マンション売却する際に見積もりが必要な理由
- 売却を依頼する最適な不動産屋を選ぶ方法
Contents
売却見積もりが高いだけで不動産屋を選ぶのはおすすめできない
マンションの売却を仲介してくれる不動産屋を決める際に、
「高い査定額をだしてくれた不動産会社に仲介をお願いしよう」
という理由だけで不動産会社を決めてしまいがちです。
しかしながら高い見積もりを出したからという理由だけで不動産屋を決めてしまうのは実はおすすめできません。理由は仲介不動産会社による見積り価格は営業的要素が強く、高めに提示されるケースが多いからです。
理解を深めるために、まずは仲介による売却と見積もりに関して詳しく説明していきましょう。
マンション売却査定の見積もりと仲介の関係
中古マンションを売却する場合、売却方法には「仲介」と「買取」がありますが、市場価格で売却可能な「仲介」を選ぶ人が圧倒的に多く一般的です。中古マンション査定見積もりと言ったら、ほとんどの場合「仲介」の査定見積もりを指します。
「仲介」の場合、不動産会社は、
買主を探し契約成立させる＝買主と売主の中に入る
というのが役割です。仲介のほかにも、斡旋・媒介といった呼び方もします。
マンション売却に「仲介」を選んだ場合、売主は不動産会社と「媒介契約」を結びますが、その際不動産会社はマンションが何円で売却できそうか見積もり価格を出してきます。
そしてマンションが無事売却できると、売主は仲介手数料を不動産会社に支払います。
※不動産会社との媒介契約については、以下のサイトを参考にしてみてください。
マンション売却の見積もりは「予想価格」であり「売却の確約価格」ではない
「仲介」でのマンション売却査定見積もりの最も大きな特徴は、査定額は、売却「予想」価格であるという点です。
不動産屋の出してきた見積もり価格でマンション場売却できるとは限りません。あくまで「予想」なので、不確実な価格だということを理解していなくてはなりません。
例を上げてみましょう。
最初に、不動産会社▲社から「あなたの中古マンションだと3,500万円ですね。」という査定見積りをもらっていたとします。
▲社が言いたい意味は、「ウチは、あなたの中古マンションを3,500万円で買ってくれそうなお客を“おそらく”見つけてこれると思いますよ。」ということです。
この“おそらく”は、あくまで売却「予想」価格だというわけですので、実際に売却できたのは3,200万円だとしても、「3,500万円で売れます！」と確約していたわけではありません。結果、売主からすると歯がゆい話で終わってしまう、ということになります。
営業のため高い見積もり価格を出す不動産屋もある
言い方は悪いですが、「客引き」の目的で高めの見積もり価格を出してくる不動産会社もあるのです。
「仲介」の時、不動産会社の収入は売主（と買主）から支払われる仲介手数料です。しかし、不動産会社は宅建業法で、手数料額の計算式（売買代金×3％＋6万円）の金額以上の手数料を得ることが禁じられているので、成約一軒当たりの手数料を勝手に増やすことができません。
不動産会社はより多くの収入を得るために、より多くの顧客を見つける必要があるのです。
マンション売却を希望する売主は、より高く売るために高めの見積もり価格に惹かれて契約する人もいます。
査定見積りが売却予想価格だという性質上、査定時より低い価格で売却せざるをえない状況も実際には起こりうることを理解しておくべきでしょう。
高めの売却見積もり価格に惑わされないためには
「高めの見積もり価格」に惑わされずに、売却に最適な不動産屋を選ぶためにはどうすればいのでしょうか。初めての売却でも確実に実行できる２つの方法をお伝えしておきます。
- 複数の不動産屋に見積もりを依頼する
- 相場動向を調べておく
複数の不動産屋に見積もりを依頼する
複数社にマンションの査定見積もりを依頼することである程度判断する事ができます。
例えば●社と■社の2社から売却見積もり価格をもらったとしましょう。
●社が、「あなたの中古マンションなら3,500万円ですね。」と査定し、■社が「ウチなら、4,000万円は行けます！」と査定した時、あなたはどっちの不動産会社に「仲介」をお願いしたいと思うでしょうか？
よほどのへそ曲がりでなければ、高い査定見積りをする■社に頼みたくなるというのが人情ですよね？
でも、実際、■社に決めて売却依頼してみたら、●社が提示していた3,500万円で売却するしかなかったといった状況が多々見受けられます。
「仲介」契約を取りたい（＝客引き）目的で、■社が高めの価格で売却査定をしたものの、結局普通の値段じゃないと売却できなかったという話です。
「仲介」査定見積りは、不動産会社が買い取る価格ではないので、査定額に責任があるわけではありません。
ちょっと高めの“夢”査定額を提示してもなんともないのです。
ところが、売却希望者の中にも意外といるのが、とにかく「高い査定見積り」を取らなきゃ！と躍起になっている人です。
先に触れた通り、「仲介」の査定見積り額は、責任の伴う価格ではないので、複数の「仲介」業者に競争させることに何の意味もないのです。
競争してもらうことに意味があるとしたら、それは、実際あなたの中古マンションを購入しようとする人たちに価格を競ってもらうことです。
競馬で言えば実際の馬同士の競争が大事で、予想家同士を競争させることは無意味なのです。高い査定見積りを欲しがる人は、予想家に競争させるようなものです。売却査定額が高いことにこだわるのはエネルギーの無駄だと理解してください。
中古マンション売却で「仲介」業者から査定見積もりを取った際に、極端に「高い価格」の不動産屋には注意が必要です。逆に複数の業者が出した査定見積り価格がほぼ同じような価格であれば、それが相場の価格だと判断をする事ができます。
相場動向を調べておく
「仲介」は、購入希望者に直接売却する形ですので、マンションは市場価格で売却されます。市場のマンション価格は、土地と建物の組み合わせで決まります。所有区画分の土地価格は景気に左右され、建物自体は大抵の場合、築年数の経過ともに下がったりと常に変化します。
売却したいマンションの所在エリアで、事前に売却相場を調べておくのも有効です。最新の相場を掴んでおくことで査定見積もりが適正なのか判断する事ができるでしょう。売却相場の調べ方について詳しくは以下の記事を参考にしてください。
仲介のメリットとデメリット
マンション売却での「仲介」は一般的な方法です。メリットとデメリットについて整理しておきましょう。
| メリット |
|
| デメリット |
|
マンションを売却する前に見積もりが必要な理由
高い査定見積もり額に惑わされないように注意は必要ですが、マンションを売却するためには事前の査定見積もりは欠かせません。見積もりが欠かせない理由は３つあります。
- 市場の売却価格を把握するため
- 売却代金がローン残債を上回るかを確認するため
- 不動産会社が信頼出来るかを確認するため
市場価格を把握するため
マンション売却を考え始めた時に、まず気になるのが、自分の所有するマンションがどれくらいの価格なら売れるか、という点ではないでしょうか？前章では、見積もり価格はあくまで売却「予想」価格とお伝えしました。競馬では各競走馬の能力や騎手の実力などをもとに、少しでも予想を確実にすることは可能です。最終的に購入希望者が売却見積もり価格で納得すれば、マンションは売却できるのですが、その最終売却価格を決めるためにも、売却希望者側の情報収集が必要になってくるのです。そして情報収集の手段として最も有効なのが不動産会社による「見積もり価格の提示」です。
ある程度築年数が経っている中古マンションの場合、近隣のマンションも含めて何度か売買がなされていると、「この地区の、これくらいの広さのマンションなら〇〇万円」というような基準ができてきます。
これがマンションの「市場価格」と呼ばれるものです。
不動産会社は当然市場価格を把握していて、基本は市場価格をもとに売却見積もり価格を提示してきます。市場価格よりあまりにかけ離れて査定されてしまうと、売却活動が全く進まないということになりかねません。
売却代金がローン残債を上回っているかを確認する
家族構成の変化や任意売却など、やむを得ない理由でお住まいのマンションを手放す必要が出た時に欠かせないのが資金計画です。
中古マンションを売却する前に売却査定するのは、
・残っている住宅ローン返済
・買い替える中古マンションの頭金に利用できるか
というような情報を得るためにも大変重要です。ただし高額な査定額を真に受けて資金計画をプランニングしても、その後大きく変更せざるをえなくなっては元も子もありません。あくまで確実なところで資金計画するのが肝要です。
不動産会社が信頼出来るかを確認するため
マンション売却の仲介を不動産会社にお願いするときに、会社や営業担当者が信頼に足るかどうかは、売却活動を進めるうえで大変重要です。
見積もり価格の査定を依頼してみることで、不動産会社の営業ポリシーが垣間見えてきます。
前述のように高額な売却査定見積りを提示して契約させようとする不動産会社もいるので、よく注意しなくてはなりません。
マンション売却を依頼する不動産屋にも種類がある
マンション売却の時には「仲介」が主な手段になりますが、ここでは不動産屋について詳しく見ていきましょう。
一口に不動産屋といっても、日本では不動産業に分類される業態は全部で6業態あります。
平成28年6月1日現在、それぞれの事業者数は以下の表の通りです。
| 業種名 | 事業所数 | 構成比（％） |
| 不動産業（全体） | 323,958 | 100.0 |
| 建物売買業・土地売買業 | 16,585 | 5.1 |
| 不動産代理業・仲介業 | 46,691 | 14.4 |
| 不動産賃貸業 | 47,366 | 14.6 |
| 貸家業・貸間業 | 144,370 | 44.6 |
| 不動産管理業 | 38,504 | 11.9 |
| その他 | 30,442 | 9.4 |
（出典：「公益財団法人不動産流通推進センター発行 『2019不動産統計集』不動産業の事業所数」より）
このうち、中古マンションの売却に関係する業態は「建物売買業・土地売買業」と「不動産代理業・仲介業」の2業種です。
建物売買業・土地売買業とは
建物売買業・土地売買業とは、土地，建物など不動産の売買を行う事業のことです。
この業種の会社は、自分が買主となって不動産を購入し、他の会社や個人に販売しますので、「買取再販業者」と呼ばれます。
扱う不動産は、新築で売れ残った物件・中古物件・競売物件などで、マンションや一戸建て、土地など種類は問いませんが、業者によっては例えば競売物件専門に扱うなど、一分野の取引に特化した会社も存在します。
不動産代理業・仲介業とは
不動産代理業・仲介業とは、不動産の売買・貸借・交換の代理又は仲介を行う事業のことです。
この業種の会社は、売買物件・投資用物件・事業用物件などの売買があったとき、売り手と買い手を仲介するのが仕事で、「仲介業者」とも呼ばれます。
こちらも投資用物件専門など、特定の分野に特化した業者が存在しています。
マンション売却に強い業種を選ぼう
マンションを売却するとき、「不動産屋ならどこでもいい」というわけではありません。
まず、仲介をお願いするときは「宅地建物取引業」の許可を得ている業者であることが絶対条件です。
都道府県知事、または国土交通大臣から宅地建物取引業の許可を得ている場合は、許可番号が振られているので、必ず確認するようにしましょう。
次に、宅地建物取引業者のなかでは、「不動産代理業・仲介業」を営む会社が仲介を得意としています。その中でもマンション売却に強い業者を選ぶようにしましょう。これは不動産会社の事務所の立地である程度判断ができます。
一軒家が多い地域とマンションが多い地域では、マンションが多い地域にある不動産会社のほうが必然的にマンションの売買契約をまとめる機会が多く、その分実績も積んでいます。
売却価格の見積もりを出してもらうときに、マンション売却の経験についても聞いておきましょう。
不動産屋を選ぶために複数社へ見積もり依頼をする方法
2章では市場価格を理解するために複数の不動産屋へ見積もりを依頼すると良いとお伝えしました。あまりに市場価格とかけ離れた見積もりを提示する会社をあぶり出すには、複数の会社へ見積もりを依頼するのが最も効果的なのです。
また、複数社に見積もりを依頼することでいろいろな不動産会社を比較できます。例えば同じ見積もり価格を提示してきた会社が2社あるとしましょう。会社の規模も同じ、取引実績もほぼ同じだった場合、決め手となるのは見積もりに来た営業マンとの相性になることもあります。相性の合う会社と売却活動を進めたほうが、こちらの要望を聞いてもらいやすくなります。売買契約終了まで気分よく進めたほうが満足度の高いマンション売却につながります。
※「マンション売却査定依頼後にやってくる営業マンは信頼できる？」の記事も参考にしてみてください。
複数社へ見積もり依頼ができる一括査定サイトを利用する
実際にマンションの売却価格を見積もってもらう不動産屋は、どうやって選べばよいのでしょうか？
前章をご覧いただければお分かりの通り、不動産代理業・仲介業を営む不動産屋は全部で約47,000件あります。これらすべてに見積もりを依頼することも可能ですが、正直なところ現実的ではありません。
電話したり尋ね歩いたりして一軒一軒当たるのもいいですが、最近になって普及してきた「一括査定サイト」の利用が便利ですのでおすすめです。
売却したいマンションの住所・マンション名・部屋数など必要な情報を入力すると、見積もりをしてくれる業者がいくつかピックアップされます。
その中から査定を依頼したい不動産屋を選んで送信ボタンを押すと、一度に複数の会社に見積もり依頼をかけることができます。
「一括査定サイト」は現在20サイト以上あります。不動産屋に得意分野があるように、「一括査定サイト」もマンション売却に特化したものなどユニークなサイトがあります。
人気の一括査定サイトを選べるランキングでは多くの方に利用されている一括査定サイトが探せます。ぜひ活用してください。
一括査定サイトでは、売却するマンションのエリアにある不動産屋が自動的にピックアップされます。自分で探すと有名企業や大企業のみに偏って見積もりを依頼しがちなところですが、地場の中堅企業も同時にバランスよく見積もり依頼ができ、非常に便利です。
※「マンション売却する時に大手不動産会社・中堅不動産会社に依頼するメリットデメリット」の記事も参考にしてみてください。
マンションを買取で売却するなら査定額の高さで不動産屋を選ぼう
「買取」によるマンション売却とは
ここまで、マンション売却に「仲介」を利用した場合について説明してきました。
「仲介」はマンション売却の主流ですが、もう一つ「買取」という売却方法もあります。
「買取」は、中古車や中古ピアノなどの中古品見積り査定と同様の「下取り見積り」で買取り価格を提示します。買取り価格に納得がいけば、すぐにマンションを買取ってもらう事ができます。
マンションを買い取った不動産屋は、マンションをリフォームして付加価値を付けた上で購入希望者を探して転売します。不動産屋の中でも「買取再販業者」が得意な会社は限られています。マンションなどの不動産は、車など他のものとは比べ物にならないほど高額です。購入には本当に大きな資金力が必要となるので、マンション売却を扱う「買取再販業者」は資金力の強い大手不動産会社がほとんどです。
「買取」では査定額の高さに注目しよう
マンション売却で「買取」を選択したら、「仲介」の場合とは逆に、最も高い見積額を提示してくれた業者を選ぶことが大切です。
「買取」見積りは、実際に不動産会社が買い取る金額、すなわち査定見積額＝売却価格だからです。
不動産会社は、金額を提示したらその金額で購入しなくてはならないのが「買取」の最大の定義になります。ですから、価格提示は、不動産会社にとって大変責任の伴う重大なことです。
「買取」については、いかに高い査定見積額を提示してもらえる不動産会社を見つけられるか？が追究のポイントになります。
高値で買取ってくれる買取業者を探すには
「買取再販業者」は「仲介業者」と比べると3分の1しかありませんが、そんな中でもより高値での売却を目指すには、やはり「一括査定サイト」の出番です。
少し前までは、複数の「買取」業者を一度に比較できるサイトはなかったのですが、近年はようやく「買取」一括査定サイトが現れてきました。喜ばしい限りですね。
一括査定サイトの中でも「イエイ」は、売却方法に「買取」を指定して不動産会社を検索できます。マンション売却時に「買取」を選択する場合は、急な現金化が必要になるなど難しい事情が絡むことがありますが、イエイに登録されている不動産会社は、その事情を踏まえた提案をしてくれるところも多いとのことです。
一括査定サイト「イエイ」について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
買取のメリットとデメリット
マンション売却では時間に余裕があれば「仲介」のほうが高く売却できて有利なのですが、どうしても「買取」を選択する場合もあるかと思います。マンション売却で、買取を選択した場合のメリットとデメリットを整理しておきましょう。
買取のメリット
「買取」の場合の最大のメリットは確実に売却できる点でしょう。不動産会社から「この価格で購入いたします」と提示される見積査定額＝売却額になるので何より確実です。
また、「買取」は、中古マンションの売主と合意が取れた時点で、すぐ買い取ってもらえるので売却スピードが速いのも大きなメリットです。急いで現金化したい事情がある場合に、「買取」は有効な手段になります。
さらに不動産会社との直接契約ですので仲介手数料といった余分なコストがかからず、確実に速い売却が可能です。
買取のデメリット
一方、「買取」における最大のデメリットは、売却は安い価格になってしまうということです。
買取会社からすれば、買取後に転売して初めて利益化できるので、利幅を確保するためになるべく安い価格で買い取ろうとします。「仲介」では市場価格をもとに見積もり価格を提示されますので、実際の売買価格は市場価格からそんなに離れることはありません。ところが、「買取」の場合は転売時の価格≒市場価格にしないと、不動産会社に利益が出ません。そのためどうしても売却するときの価格は安く抑えられてしまいます。「仲介」における売却価格を100とした場合、「買取」の価格は、大体8割ぐらいが売却価格の目安と言えます。例えば、3,000万円が市場価格の中古マンションだと、2,400万円位という考え方ですので、600万円も安い価格で売却することになります。時間的、資金的な事情がないならば、「買取」を選ぶというのはあまりおきることではありません。
さらに、交渉相手が、マンション売買の専門である不動産会社になりますので、巧みな交渉術で値引き提案されると、相手の戦略にはまり、言いなりになってしまう可能性があります。
3つめに、資金力の面で買取再販業者の数が少ないため、選択の自由が狭い、つまりより高い売却価格で買い取ってくれる業者をみつけにくいことをデメリットとして挙げておきます。
【買取のメリット・デメリットまとめ】
| メリット |
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| デメリット |
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まとめ
- 仲介では相場を知る為に複数社へ見積もり依頼をする事が大切
- 見積もり時の対応を比較して信頼できる不動産屋を見極める
- 複数の不動産会社への見積もりを依頼する方法は一括査定サイトがおすすめ
中古マンションを売却するとき見積もり依頼をするときは、「買取」「仲介」にかかわらず、「一括査定サイト」を利用してみるとよいでしょう。 トップページからは「一括査定サイト」をランキング形式で見ることができます。 いずれの場合でも市場価格を知り、より有利な条件で納得いく売却を目指しましょう。
