遺産を相続した場合に取得税などの税金が発生するのかどうかが心配な方は多いと思います。今回は不動産会社スマートアンドカンパニーが相続した不動産の税金について解説していきます。
記事を読めば以下の内容がわかります。
- 遺産分割で不動産を相続して不動産取得税が課税されるケースとされないケース
- 不動産の相続で発生する税金
Contents
遺産分割で不動産を相続しても取得税はかからない
結論を先に言ってしまうと相続で不動産を取得した場合、不動産取得税はかかりません。また、都道府県税事務所等への申告も必要ないのです。
不動産所得税とは、売買や贈与・交換・建築などによって、不動産を取得した時に、“一度だけ”課税される税金です。固定資産税は毎年不動産の所有者に対して課税される税金ですが、取得税は1度払うだけです。相続の場合は、亡くなった親族が生前すでに払っているということになります。
不動産取得税が課税されるのは、生きている個人と、法人等から不動産を取得する、売買や贈与の場合です。相続の場合はすでに亡くなっているという前提で受け継がれますから、不動産取得税はかからないのです。相続は、親族が亡くなると同時に自動的に財産を引き継ぐ必要があるものです。意志に関係なく取得することになった財産に税金を課すことは残された子や孫などにとっては大変な苦労を負わせることになってしまいます。そこで、相続によって取得した不動産の場合には、不動産取得税は課税されないことになっています。
遺産分割で取得税がかかる３つのケース
相続で不動産を取得した場合取得税は課税されないのが基本ですが、遺産分割に絡んだいくつかのケースで取得税が課税される場合もあります。
遺産分割のやり直し、代償分割で不動産を取得した場合、特定遺贈で法定相続人以外が相続する場合、３つのケースについて見ていきましょう。
- 遺産分割をやり直した場合
- 代償分割で不動産を取得した場合
- 特定遺贈で法定相続人以外が相続する場合
遺産分割のやり直しをした場合
法定相続や遺言に沿ってきちんと遺産分割をした後に、遺産分割協議をやり直すことがあります。通常は遺産分割した時点で法的に確定されるため、再び異議を申し立てることはできません。ただし、遺産分割後に新たな財産が見つかったときや、遺産分割の確定内容に瑕疵（間違い）があったときには遺産分割協議をやり直すことがあるのです。新たな財産発見によって遺産分割をやり直すには、相続人全員の合意が必要です。
不動産取得税が発生するのは、最初の遺産分割により相続人の一人が受け継いだ不動産を分け直す場合です。たとえば、実家の土地を長男が引き継いだが、再度の遺産分割によって次女が受け取るように決まった場合は、生きている相続人から相続人への不動産の贈与となるため、贈与税はもちろん不動産取得税、登記の際の登録免許税も発生します。
代償分割で不動産を取得した場合
お金以外の財産を代償財産として他の相続人に渡す場合は注意が必要です。代償分割の代償財産として不動産を取得した場合は、不動産取得税と登記のための登録免許税が課税されます。
身内が亡くなったときに財産を相続することになった場合に、遺言が残されていればその通りに従えばよいのですが、相続人が複数いて、相続する財産が不動産の場合にはどうやって分ければいいのか判断に困りますよね。不動産と同じくらい預貯金を残してあれば、ケンカにならずに複数の相続人同士で平等に財産を分けることができますが、そういう方ばかりでもないかと思います。相続財産のメインが自宅不動産だった場合に、活用できるのが表題の“代償分割”です。代償分割とは、遺産を分割する方法の１つです。簡単にやり方を説明すると、まず相続人の一人または複数人が不動産の現物を取得します。その代わりに、他の相続人に対してお金や財産を支払うことで遺産を分ける方法になります。この時に、不動産を取得した相続人が、他の相続人に対して支払うお金を代償金あるいは代償財産と言います。この方法は、遺言がなく、相続する財産の主が不動産の場合にはよく用いられる手段です。
代償財産として不動産を提供した側には譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税として課税される金額は、不動産の時価から不動産の取得費を差し引いた金額になります。それに応じた、取得税と住民税を支払う必要がでてきます。
売ったわけではなく、渡しただけなのになぜ課税されるのでしょうか？このあたりは不動産を代償分割として渡す際には譲渡所得税が発生すると税制の決まりことであるため仕方がない点です。
代償分割でお金以外の不動産を用いると、お互いに思わぬ税金を支払うことになります。メリットは少ないのでできることなら現金をお勧めします。
譲渡所得税について詳しく知りたい方は以下のサイトも参考にしてください。
特定遺贈で法定相続人以外が相続する場合
特定遺贈とは、特定の財産を指定して遺贈する方法です。
たとえば、「A市のマンションを●●に遺贈する」と遺言書に書いて指定します。特定遺贈の場合には、受遺者が法定相続人かどうかで不動産取得税の課税対象となるかどうかが変わります。受遺者が法定相続人の場合には不動産取得税は課税されませんが、受遺者が法定相続人以外の場合には不動産取得税が課税される扱いになります。
「介護をがんばってくれた、息子の嫁や介護士」「籍は入れていないが長年連れ添ったパートナー」などで、自分の死後財産をあげたいと考えることはありますよね。しかし、内縁関係にある妻やお嫁さんは法定相続人には該当しません。このような場合に、遺贈が活用できます。作成年月日を書くなどルールを守って遺言を残せば相続することは可能です。
ただし相続する財産が現金であればよいのですが、不動産を法定相続人以外が相続する場合には課税されます。この際課税されるのが不動産取得税・登録免許税です。登録免許税は、相続人であれば、固定資産税評価額の1000分の４で済みますが、第三者の場合1000分の20と5倍の開きがあります。不動産を譲り受けたものの、税金を支払うことで手持ちの現金が減ってしまいます。税金を支払うことで生活に難が生じる場合には、相続放棄をすることもできます。
遺産分割以外で不動産取得税が発生するケース
生前贈与による取得は取得税が発生する
配偶者や家族に相続される不動産を、生きているうちに贈与するのが生前贈与です。相続税対策の１つとしてよく利用されますが、不動産登記の名義変更をすると不動産取得税が発生します。
生前贈与の不動産取得税額は固定資産税評価額に税率を乗じて算出されます。
固定資産税評価額×取得税率※
※標準税率4％（2021年3月31日まで土地、住宅は軽減税率：3％）
たとえば生前贈与で固定資産税評価額3,000万円の土地をやりとりする場合の税額を計算してみましょう。宅地であれば固定資産税評価額の1/2とする特例が2021年3月31日まで適用可能となっています。
このケースでは、45万円の不動産取得税を払わなければなりません。
生前贈与についてはこちらの記事も参考にしてください。
相続時精算課税制度
不動産取得税は生きている人同士の不動産取引で発生する税金であり、相続では発生しないのが基本です。そのため、「相続」という言葉が入っている相続時精算課税制度でも不動産所得税はかからないと思っている人も多いでしょう。
文字だけを読めば、「相続時に課税を精算する」のだから相続と同じと思うかもしれません。しかし、この制度は生前贈与のように生きている間に将来遺産となる不動産を配偶者や家族などが受け取っておく仕組みです。
さきほど、不動産取得税は生きている人同士の不動産の受け取りだけで発生すると述べました。相続時精算課税制度は未来の相続を見越して贈与する制度ではありますが、あくまで被相続人は亡くなっていないため、相続には当たらず不動産取得税の課税対象になります。「相続と意味合いはほぼ同じだから不動産取得税はかからないだろう」と勘違いしているケースが多いので注意してください。
不動産の相続時にかかる税金
基本的に相続で不動産を受け取る場合、不動産取得税が課税されることはありません。ただし、他の税金は発生します。ここでは不動産相続に関する税金をいくつかご紹介します。
相続税
相続税は、相続した不動産の資産価値全体が課税対象となるわけではありません。基礎控除が認められているため、相続税が発生しないこともあります。基礎控除額の求め方は以下の通りです。
仮に法定相続人の数が3人のケースでは、4,800万円までは基礎控除となり相続税は発生せず、それ以上なら相続税が課税されることになります。
相続税は即時納付が原則です。また、相続が始まってから10ヶ月以内に申告をして、相続税を全額納付しなければなりません。
登録免許税
相続によって不動産の名義を登記変更する際に発生する税金です。登録免許税は固定資産税評価額に税率0.4％を乗じた金額になります。
たとえば相続した不動産の固定資産税評価額が2,000万円なら、0.4％を掛けた8万円となります。登録免許税は、相続不動産の登記名義を変更するのに合わせて納付する必要があります。
不動産譲渡税
相続した財産を売却した場合に発生する税金です。正確には譲渡所得税と呼ばれます。
譲渡所得税は、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得と呼び、対象となる不動産が居住用か非居住用によって所得税と住民税の税率が異なります。たとえば、短期譲渡所得で居住用不動産であれば、所得税30％、住民税9％で合計税率は39％です。ただし、2037年までは復興特別所得税として2.1％が加算されます。
まとめ
以上、遺産分割で相続した不動産に取得税は課税されるのか？について見てきました。
- 遺産分割で相続した不動産には不動産取得税は課税されない
- 「遺産分割をやり直した」「代償分割」「特定遺贈で法定相続人以外が相続する」３つのケースで不動産を取得した場合は不動産取得税が課税される
- 生前贈与、相続時精算課税制度で不動産を取得した場合、不動産取得税が課税される
法定相続人が不動産を相続する場合には不動産取得税は課税されず、兄弟間など、一度長男・長女が不動産を取得し、遺産を分割する“代償分割”をして現金を他の弟・妹に平等に分ければ所得税はかかりません。いつ相続しなければならない機会が訪れるかはわかりませんが、あらかじめ兄弟間などで、どのような形で相続した財産を分けるか話し合っておくと安心ですね。
