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一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い
一般媒介契約
不動産会社を限定することなく、いくつかの会社に売却を仲介してもらう契約です。不動産会社と仲介契約をしていても、自分で知人や親戚、第三者の買い手を探して来た場合は、不動産会社とは無関係に契約できることが特徴です。実際に売却の取引をするときは、不動産会社を一つに決めて依頼する必要があります。
一般媒介契約には内容によって2種類に分かれます。一つは明示型と呼ばれる契約です。複数の不動産会社に依頼したことを他の不動産会社にも伝えておき、どの会社がこの件に関わっているかを通知します。一方、非明示型という契約の方法もあります。これは、各不動産会社に他にどういった会社に仲介依頼をしているかを知らせる必要がないものです。
専任媒介契約
売却取引の仲介を一つの不動産会社に絞る契約です。一般媒介契約と同じく、もし知人や親戚、第三者で購入希望者が見つかれば、契約している不動産会社に依頼せずに契約できます。
専任媒介契約の有効期間は3ヶ月です。契約更新するときも3ヶ月以内までしかできません。また、レインズ（指定流通機構）への登録を媒介契約締結日から7日内に行う必要があります。また、不動産会社は販売活動の状況など仲介業務について依頼者に報告する義務が法律によって定められています。専任媒介契約の場合は2週間に1回以上の報告が必要です。
専属専任媒介契約
売却を仲介してもらう不動産会社を一社に絞る方法です。同時に他の不動産会社に依頼することはできません。知人や親戚、第三者などで買い手が見つかった場合でも、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社で取引しなければなりません。
専任媒介契約との違いは、仲介を一社のみに決めてしまうため仲介すべき業務が法律により厳しく決められている点にあります。
専属専任媒介契約の有効期間は3ヶ月で、更新時も同様です。レインズ（指定流通機構）への登録は媒介契約締結日から5日以内に行わなければなりません。また、依頼者への仲介業務の報告は1週間に1回以上行う必要があります。
不動産売却における一般媒介契約のメリット
複数の不動産会社に依頼できる
販売活動をいくつもの窓口に広げておくことで、購入希望者の目に留まるチャンスが増え、スムーズに売却しやすくなります。また、不動産会社は他の不動産会社より早く買い手を見つけようとするため、お互いに競争意識が高まり、売却までの時間を短縮できるようになります。
一般媒介契約の場合、複数の不動産会社だけでなく依頼者は知人や親戚などのネットワークを使って、買い手を見つけることも可能です。つまり、依頼された不動産会社は他の不動産会社だけでなく依頼者の売却意欲とも競争して、販売を急がなければ自分の会社に利益をもたらすことができなくなります。
特に都会の高級マンションや人気エリアに立地する物件など条件の魅力的な不動産ほど、どの不動産会社も早く販売したいと力を入れます。売却希望価格に問題がなく、時間との勝負になるような物件であれば、なおさら早期売却を行うことができるでしょう。
不動産売却における一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介業務を依頼するため、不動産会社間での競争が過熱する場合があります。他社の動向を見ながら販売活動が行われると、値崩れを起こさないように購入希望者との値引き交渉を避けたり、強気の姿勢で販売を続けたり、スムーズに売却できない可能性も出てきます。
反対に、早く売却したいと急いで、値下げをして購入者を決めてしまう不動産会社も出てくることもあります。しかし、希望売却価格より大幅に下回る金額であれば、他の購入希望者を探してもらうようにお願いすることが可能です。
適切な媒介契約の選び方
不動産売却ではどの媒介契約で仲介業務を依頼するかによって、早期売却できるかどうかが変わってきます。法律で媒介契約は3ヶ月と決められているため、もし思っていたイメージと違う不動産会社の場合、乗り換えを検討してみましょう。
媒介契約は売りたい物件の性格に合わせて選ぶことが大切です。3つの媒介契約にそれぞれ特徴があるため、メリットにマッチするものを選ばなければ、早期売却ができなかったり、値段交渉でうまくいかなかったりする可能性があります。
できるだけ早く売りたい物件なら、値引きさえ覚悟すればどの媒介契約でもあまり大差はありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約で問題になるのは、不動産会社間の価格の牽制ですが、最初からある程度の値引きを考えている場合、不動産会社に依頼する条件は同じになるからです。
条件のあまりよくない物件を適正価格で売りたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。不動産会社にメリットが大きい媒介契約のほうが販売に力を入れてもらえるため、購入希望者も見つかりやすくなります。
また、条件の良い人気物件なら一般媒介契約にして不動産会社を通さず売却する可能性を残しておくのも良いでしょう。魅力のある物件なら専任媒介契約や専属専任媒介契約でなくても販売しやすくなるためです。
