日本国内における新型コロナウイルスの第1波の流行はおさまりつつあるという政府の見解により、緊急事態宣言は解除されるに至りました。しかしながら、過去に流行したウィルスの傾向から、今後、第２波、第3波と続くのではないかと専門家は考えています。
新型コロナウイルスの流行が長期化することにより不動産市場与える影響はどのようなものなのでしょうか？
人気を究め高い相場価格を維持してきた、タワーマンションの売却価格がどうなってしまうのか気になっている方も多いことでしょう。
今回は不動産会社であるスマートアンドカンパニーが以下を解説します。
・新型コロナウィルスの流行が不動産市場に与えた影響
・タワーマンションの売却価格は今後どう変動していくのか
・コロナウイルスの影響を受けてタワーマンションを売却するためにやるべきこと
Contents
タワーマンション市場の新型コロナウィルスによる市場影響
コロナウイルスの影響によりタワーマンションは値崩れが予測される
東京都内の不動産は、2013年〜2019年の6年の間、価格を上昇し続けてきました。
戸建ての値上げ幅は1割程度でしたが、タワーマンションにおける値上げ幅は3割にも上りました。
アベノミクスが功を奏した結果でもありますが、このことにより、タワーマンションは資産価値の高い不動産であるという印象が植え付けられました。
しかしながら、降って湧いたコロナショックにより、好調だった不動産市場には急ブレーキがかかりました。
このため、都心のタワーマンションも大きな影響を受け、これまで大きく値上がりを続けてきた代償に、値下がりを顕著に感じることになりそうです。
タワーマンションは駅近で都内各地の主要駅に好アクセスな立地であることから資産価値の高さはすぐに揺らぐことはありません。しかし値崩れを起こすであろうことは予測することができます。
今後タワーマンションを売却しようと考えている方は、「値下がり幅」に注目しておく必要があります。
果たしてどこまで下がりうるのか、定期的にご自身の物件の査定を取って、短期間でいくら下がるものなのかを知っておくことが大切です。
査定をとってみて、「このくらいの価格なら売却してもいい」という査定額が出た場合には、これ以上に値段が下がる前に売却の決断をするのが賢明です。
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東京のタワーマンション市場は新型肺炎以前にすでにピークを迎えていた
これまで不動産市場は上昇を続けてきました。
しかし誰もが相場価格の上昇がいつまでも続かないだろうと考えていました。
「この不動産バブルの終わりはいつなのか？」多くの不動産情報サイトで記事が書かれてきましたが、多くの意見で東京オリンピックを迎える2020年が目安になるだろうという見方が主流でした。東京オリンピックの開催後から不動産市場は緩やかに下降線をたどるだろうと考えられてきたのです。
ところが、実際には不動産市場の値下がりは2019年末からスタートしました。2020年初頭にもじわじわと値下がりをすすめ、不動産価格の上昇は頭打ちしたと言える事態になりましたが、まだそれでも高い金額を維持しており、「今後ゆるやかに価格をさげていくのだな」と予感させる動きをみせていました。
しかし、予期せず新型肺炎の流行により、多くの経済活動がストップしてしまいました。
株価が下がり時間差で不動産市場に影響が表れるため、現状すぐには価格の変化は見られませんが、このことにより、投資家たちの動きにも気を付けなければいけません。
タワーマンション投資家たちが不動産市場価格のピーク時に一斉に物件を手放すのではないか？と懸念されていたのですが、新型肺炎流行により、経済が冷え込む可能性は高いため、一気に現実味が増してきました。
投資家ではない住み替えを考える一般の売主は、投資家たちの行動よりも先に売却活動を始めることをお勧めします。投資家たちが一斉に手放す場合、市場影響も大きく、相場価格が下がることにもなります。また、ただでさえ不動産市場には中古マンションの在庫は山積み状態ですから、類似物件が増えることで、物件売却が難しくなります。
これまでの推移は不動産相場をこまめにチェックすることで知ることができた情報です。
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コロナウイルスによるタワーマンションの市場影響チェックは無料一括査定サイトが便利
今後、タワーマンション価格の失速はどのように進んでいくのでしょうかをインターネットで情報を検索しておくことも大事です。
ご自身の持つ物件を不動産査定会社に査定を依頼することで確証の高い情報を得ることができます。物件をいますぐ売却するわけでなくて、ちょっと価格を知りたいという場合でも、インターネットの無料一括査定サイトの利用は可能です。
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コロナウイルスによるタワーマンションの値下がり幅を予測してみた
国際通貨基金は新型コロナウィルスの影響による日本のGDPは5.2％のマイナス成長になると発表しました。2009年のリーマンショックの時で5.4％落ち込みましたから、それ以上と考えると予想を立てやすくなります。
リーマンショックの時には、都内中古マンション市場は、１割低下しただけでした。しかし一時的なもので、１年後にはもとも水準にもどっていました。リーマンショック時には、新築デベロッパーが多く倒産したために、新築の供給が一時的に減り、需要は安定していましたから、住宅価格は上昇し安定を取り戻したのです。
新型コロナウィルスの場合には、密閉、密着、密集の3密を避けなければいけませんから、必然的にマンションギャラリーやモデルルームなどは人数を抑えたり、換気、消毒を徹底するなど、ある程度自粛しなければいけません。
そのため、新築マンションの販売戸数は2020年は伸び悩むであろうと考えられます。
しかし、立地条件の良いタワーマンションを欲しいという顧客は一定数維持しつづけますから、すぐに価格を下げることはないと見られています。むしろ、販売戸数が伸ばせない代わりに、価格は高値を維持したいという考えから、値下がりにくくなります。
本来ならば「需要が減れば、供給する側は価格を下げるのではないか？」と考えると思いますが、不動産市場では特殊な事情のため、すぐには値下がりが起きにくいのです。
新築マンションのデベロッパ―は大手7社が全体の半数ほどをシェアしています。これらの大手が価格や供給したい戸数などを決定し続けてきたため、単純に需要が減れば価格を下げて販売するという答えになりません。大手デベロッパーとしても、価格を下げない以上、販売期間が長引くリスクがあります。非常に厳しい状況にあるものの、大企業は耐久力があることや低金利での借り入れを駆使してある程度耐えることが可能です。大手企業が揺るがない限りは新築マンション価格が下がりません。不動産市場は連動していますから、新築マンション市場が下がらない限りは中古マンション価格もさがりません。
ひとまずコロナショックの第一波が収まったところでは大手不動産会社も我慢することができるのかもしれませんが、今後コロナショックは第二波、第三波と続くことがあれば、不動産市場は目に見えて変わって来るだろうと思われます。
2、3年後には、現在高額のタワーマンションもより価格を下げ、誰もが手の届く金額になっている可能性があります。
その下げ幅はリーマンショックの時同様に１割程度ではないか？と予測しています。新築マンション市場が価格を下げた後に中古マンション市場は価格を下げます。中古マンションは今後しばらくしてから高く売れにくくなる可能性が高いため、売却を考えている方はなるべく早く売却活動をスタートしてください。
コロナウイルスの影響によりタワーマンションが底値をつくのはいつ？
3年後タワーマンションは底値をつくことが予想される
今後の不動産市場を言うならば、まず、マンション価格は暴落しないということです。
価格の上げ下げはいつの時もゆっくりと推移します。今後市場価格は緩やかに変化していきますから、3か月後や半年後には現在よりも大きな変化が生まれていることはあります。
おおよその底値を付くのは、は約3年後であるという見方があります。東京オリンピック、コロナショックなどが落ち着いたであろう、3年後には新築不動産物件の価格帯はかなりリーズナブルなものになっているでしょう。
30㎡以下のワンルームや、90㎡を超えの物件は売却しにくくなる
タワーマンションはどのような間取りも人気があるように思われますが、ニーズのある間取りや広さはあります。最も需要が多いのは70㎡前後の３LDKです。購入したい層が多いので高く売却できる見込みがあります。しかし、逆に、30㎡以下のワンルームや、90㎡を超えるような広すぎる物件はもともとの購入希望者が少ないため、今後苦戦するかもしれません。すぐさまマンション価格が急減する可能性は低いのですが、売却活動が長引くことはあまり良いことではありません。市場に載せてから長い間売れずにいると、「物件自体に何か問題があるの？」と購買者層に悪いイメージを植え付けより売れにくくなるためです。
タワーマンションの本当の売り時はいつ？
不動産市場が最も下がるのは3年後であろうという予測を立てることができましたが、では最良の売り時はいつなのでしょうか？
タワーマンションなどの不動産は、今後ゆるやかに価格を下げ、3か月後、半年後、一年後に相場価格を調べたらものすごく下がっているという可能性がありますから、現状、「売却は早ければ早いほど良い」のです。
相場価格は、過去6年に渡って上昇をし続けて、2019年末から2020年初頭にかけてピークに達しました。
そこから今はまだそれほど時間が経っていませんから、不動産相場価格は高値を維持しているのです。
ご自身の物件が魅力の高いものであれば、相場価格＋付加価値を付けて利益を見込んで売却することもできます。
高い金額で上手に売却成功するためには、立地や物件タイプを得意とする不動産会社を見つけなければいけません。販売実績のある不動産会社で、かつ能力の高い営業マンと出会う必要があります。ぜひインターネットの無料一括査定サイトを利用して、数多くの不動産会社の中から優良な不動産会社を見つけ出してください。ご自身の物件に最適な不動産会社をコンピューターが自動でピックアップしてくれます。選ばれた不動産会社に査定を依頼するかどうかまた選択できますが、ここでは有名無名を問わずなるべく多くの不動産会社に査定を依頼したほうが無難です。テレビCMやネット広告でよくみる不動産会社だかといって、ご自身の持つ物件タイプの売却実績があるなど得意とするかどうかはまだこの時点でわからないからです。意外に、地域性に強味を持つ不動産会社も少なくないのです。実際に査定を依頼し、次に確認すべき点は、担当者の返信は丁寧であるか？問い合わせには親身に対応してくれたか？もちろんこちらが望まないしつこい勧誘などないことは大事です。基本的にはどの不動産会社も望まない営業は少ないのですが、心配な場合は特記事項に「まだ本格的な売却を検討していなくて査定額を知りたいだけ」ということを記載すればさらに安心です。無料で匿名で査定を取ることができる利点を大いに利用して不動産会社と査定を取る作業に慣れておくと実際に売却活動する時の予行演習にもなりますね。
売却成功へのカギは、営業マン優秀であることが重要です。査定を取れたら、営業マンが真摯な対応をしてくれたかどうかをチェックして契約するか否か検討してみてください。売却成功された方のコメントでは、「営業マンが査定金額の根拠を分かりやすく説明してくれた」「営業マンがこちらの話を根気よく聞いてくれて信頼できた」という人も多いです。また、高い金額で売却成功できた仲介会社の場合、両手取引の割合は低いようです。両手取引とは自社で売り手も買い手も見つけてくることです。「両手取引でもなんでも売却できればかまわない」と感じるかもしれませんが、両手取引をすると、高く売却したい売主側の意見と、安く購入したい買主側の意見の両方に耳を傾けなければいけないのです。当然どちらにも良い顔をすることは難しいですよね。両手取引をする不動産会社の場合、売主側に金額を「下げたら買主がみつかる」と言い金額を下げさせるのかもしれせん。売主側としては、相場より低い価格で物件を手放す結果を招くこともあるようです。何か、様子のおかしい不動産会社と契約を結んでしまったら契約を見直すことをお勧めします。このような危険性を招かないためにも、専属媒介契約ではなく一般媒介契約の方が安全だとも言えますね。タワーマンションなどの不動産の売却活動は一生に一度行うかどうかのビッグイベントですから、不動産会社選びや、価格の見直しなどは妥協はしないようにしましょう。今後不動産市場は動きは顕著になっていきますから、こまめに査定をとり、売却タイミングを逃さないようにしていただきたいです。
新型コロナウィルスが与える不動産市場影響は、単純にタワーマンションなどの不動産価格が上がる・下がるだけでは語れません。
不動産会社とは、人々が活動する場所を販売または賃貸することでなりたつ業種です。不動産会社が提供する建物はいわゆる「箱」として考えるとわかりやすいです。人々が、住み、働き、買い物をし、集まるための「箱」を売ったり買ったり、貸したりしています。新型肺炎の影響下で、経済活動はストップし、人々が動きを止めました。今後どのような形で不動産会社は利益を出して行くのか見直しを迫られています。
これまでは、企業は都心の一等地に大きなビルを借り上げすべてに自社の部署を配置していました。都心の一等地に会社があることで信頼性が増す、信用度が増す、基盤のしっかりとした会社であるアピールポイントにつながったからです。
ただ、「3密をさけろ」と言われれば、自社ビル一棟借り上げて社員を一つのところに集約することは難しくなります。企業側も部署を各地に分散して郊外を含む複数の拠点にシフトしていくのではないかと考えられています。
コロナショック以降は、オフィスが分散型になることも３密をさけるためにはごく自然なことです。
実際に、リモートワークを初めてみたら、満員電車に乗る必要もなく、効率が良かったと感じた方もたくさんいました。都心のビジネス街に人を集めるのではなく、郊外に分散すれば密集をさけることもできる上に、企業は社屋に高い家賃を払わなくてよくなりますから良いことづくめです。
ただ、大企業が都心型から郊外型に変われば不動産会社としては空きビルを増やすことになりますから、足元を揺るがす事態です。
この時代の流れが不動産会社にとっては逆風になるわけです。これまで、都心の1坪6万円～8万円もするような家賃のオフィスを借りていた企業が離れていくことは利益減につながります。
オフィスの更新は2年ごとです。一斉に企業がオフィスを手放すわけではありませんから、すぐに不動産会社がつぶれていくようなことにはならないと考えられます。
今後、オフィスビルに空室が増えたり、賃料が値下がりを起こすなど、徐々に目立つようになると思います。不動産会社の多くは、コロナショックを機に、都心中心の意識から、郊外へと意識を変化させる、「ビジネスマインドの見直し」を迫られています。
今後サラリーマンの求める住居形態が変化する 都心より郊外の人気が高まるのでは
新型肺炎の影響による不動産市場への影響は、人々が住居へ求める価値観にも変化をもたらします。この春の自粛を経て、仕事を持つ共働き夫婦はどのように感じたのでしょうか？
デメリットとしては「子供がいて仕事がはかどらない」という方や、「会社と違い集中しにくい」という声も多く聞かれました。
しかしメリットを感じた方も多かったようです。「通勤にかかる時間を削減できて良い」というのが最も多くの方が感じたのではないでしょうか。「自宅でできる仕事は自宅で」という生活サイクルが新型肺炎の影響で一気に加速度を増しそうです。
今後もリモートワークに便利なグッズやZOOMなどのオンライン会議ができるツールもさらに使いやすく進化したものが各社から開発されそうです。
自宅で仕事を行えることはよいことですが、先述のとおり、様々な要因により「集中できない」という問題がでてきます。自宅で仕事を行う際に便利な場所として挙げられるのが、「書斎」です。これまでも、家を買い求めるご主人の口からは、「趣味の時間をもてる書斎が欲しい」と某する声はよくきかれました。書斎があればリモートワークもはかどりそうです。
しかし、子供部屋や寝室、家族の共有スペースのほかにもう一部屋欲しいとなると、かなり広いお家になりますよね。書斎のあるような広い物件は都心では予算的に難しくなってしまいます。そして核家族化が進んでいますから、書斎付の物件となると選択肢も狭くなります。
今後リモートワークが推奨されて、会社への出勤日数が減るか、本社が郊外に移転するなどした場合、「郊外に住居を移す」という手も良いのではないかと思います。広い家を郊外に購入して、書斎でリモートワークを行う。玄関を出れば海や山が臨め空気も良い。今後、家族でのびのびと暮らすという選択をする方が増えるようにも思います。
郊外でも、ショッピングモールも多く作られていますし、ネット通販を利用すれば都心に買い物に出かける必要性もあまりありません。郊外で書斎つきの家に住み替えるというのも夢があってよいですね。ちなみにアメリカのIT企業などは、本社はロサンゼルスやサンフランシスコなどの主要都市にはありません。実は郊外に建てているのです。社員は本社のある街に住み、企業とともに、街も形成され、商業施設や学校なども充実しているそうです。今後日本にもそのような都市が郊外で発展していくかもしれません。
コロナウイルスにより都心タワーマンションの今後は不安視が残る
東京自体の価値は下がらない
上記のように、地方などの郊外の都市に改めてスポットがあたり、地域活性化につながるのは非常に良いことだと思います。だからといって、東京ブランドが地に着くわけではありません。
東京は東京で、ここにしかない物がある文化の発信地として存在し続けていくのではないでしょうか。平日の生活を主体とした人口よりも、休日の観光がメインにシフトしていくと思われます。
不動産会社が受ける打撃から予測する都心タワーマンション の今後
コロナショックはありますが、現在残っているデベロッパーはリーマンションを生きぬいた、財務基盤のしっかりしたところが多いため、倒産が相次ぐことはないと思います。仮に大変な思いをこうむるとしても、リーマンショック後に誕生した新規デベロッパーだと思います。
しかし、リーマンショックを耐え抜いたような大手デベロッパーは、大型商業施設も手掛けていることが多く、そちらで赤字を出していることが考えられます。
新型肺炎の影響による店舗の長期休業で閉店するところも多くなると、賃料が回収できませんから打撃は大きいです。
またオフィスビルで一室または一棟貸している企業が業績悪化すればオフィスを引き払います。この場合にも賃料で利益を上げられないので、同様のことになります。
中古マンションは市場に在庫が山積み状態ですが、これまでデベロッパーに持久力があったために乗り切れてきました。しかし、中古マンション売買以外の事業が傾いたときに、中古マンションを多く抱えていることは大きな負担になります。
例えばタワーマンションの価格を下げてでも売却をして在庫を減らすという考えに傾くでしょう。つまり、値下げによる、損切りを行うのです。
損切りとは、損が出ることはわかっているが、これ以上持っていてもさらに悪くなるから今のうちに売却してしまう手段です。
湾岸エリアタワーマンションは今後どうなる
湾岸エリアにはタワーマンションがたくさん建てられています。東京オリンピックは湾岸エリアで多数の競技が行われる予定で、競技場も多数建築されています。選手村として活用されたのち一般に販売される晴海フラッグもこの湾岸エリアにあります。
湾岸エリア全体が、再開発により徐々に発展してきた街です。統一感のある街並みであり、同じような時期に入居した住民同士であること、これから発展していく街に期待して購入している点で住民同士も共感性が高いようです。住む人も共稼ぎで高収入のいわゆるパワーカップルが多く、べたべたした人付き合いがなく、効率的な人間関係を築ける点も住みやすさにつながっているようです。
開発当初は何もなかった湾岸エリアですが、昨今では利便性の高い商業施設が多数建っていること、病院や行政の特別出張所もあり何不自由なく暮らせる街として成熟度をましてきました。
現在開発中の晴海フラッグは、晴海エリアですべての用事を済ませることができますし、レインボーブリッジを臨む眺望や都心の夜景を眺める眺望などは最高です。東京BRTの設置により都心へのアクセスも良好です。また晴海フラッグは東京オリンピックの選手村として利用されたのちに一般販売されるという点においても希少価値が高く、なおかつそのような事情から周辺相場よりも価格が安いのです。
これ以上ないほど良い条件でしたが、新型肺炎の流行と、東京オリンピックの延期により、このような湾岸エリアへの人気も陰りが見え始めました。都心タワーマンションの中でも最も人気を集めたエリアが、一か所につき、多くのタワーマンションが建てられています。一つの街に、数百、数千に上る住居が密集している作りですから、コロナショックにより今後人気を大きく下げてしまうかもしれません。
タワーマンションは3密を形成してしまう 売却の場合は早めの行動を
2003年にはSARS（重症急性呼吸器症候群）が流行しましたが、香港のマンションでは集団感染が発生してしまいました。タワーマンションに人気の一つとして豊富な共用施設やプライバシー性の高い内廊下設計も換気の悪さが想像できます。
地上に出るのにエレベーター利用は不可欠ですが、エレベーターには窓がありませんから密閉空間を作り上げてしまいます。タワーマンションは3密の条件をすべて兼ね備えてしまっている点は、これから先多くの人が気づいたときには価格を大きく下げてしまいそうなポイントです。
新型肺炎のワクチンができるまで最低1年、今後流行の第２波、第３派を乗り越え、概ね収束するまで２，３年はかかると言われています。
コロナウィルスが収束する頃には、不動産市場価格は下げきっていますが、湾岸エリアのタワーマンションは人気が高いため、そもそもの価格設定が非常に高額です。３年後に売却を考えたときに、ローン残債を残しての売却となってはその後の生活を圧迫してしまいます。
もしも、湾岸エリアのタワーマンションを所有している場合には、今が最も高く売却できるタイミングですから、ひとまずインターネットの無料一括査定サイトを利用して査定をとり、物件の現在の価値を調べてみて下さい。3年後にはそれよりも大幅に低い金額になりますから、最良な売却時期は「なるべく早く」であることを忘れずに行動してください。
まとめ
新型肺炎のコロナウイルス流行により、タワーマンション市場が受ける影響をまとめてみました。
・今後タワーマンションは値崩れしていく
・3年後には底値をつくことが予測できる
・売却するのなら早ければ早い方がいい
・すぐに売却を決断できない場合はインターネットの無料査定でこまめに価格チェック
・リモートワークが増加する影響で都心より郊外が人気を集めることが予想できる
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