築40年築50年の老朽化が進んだアパートを相続してこの先アパートをどうするべきなのか悩んでいます。損をしない方法を知りたいです。
古いアパートを所有することになり、この先アパートをどうするべきなのか悩む相続大家さんは非常に多いです。
今回は、収益物件を取り扱うスマートアンドカンパニーが、築40年築50年のアパートに残されている損をしない選択肢を4つご紹介します。
アパート経営の知識がなく、築古アパートの相続が負担となっている方は、ぜひ最後までご一読ください。
「築古アパートを経営していく自信がなく、売却も難しそうなアパートを今すぐにでも手放したい」という方は、まずはこちらの章からお読みください。すぐにアパートを手放せて現金化するための具体的な解決方法をご説明しておりますのでご安心ください。
Contents
築40年築50年の古い相続アパートを新築アパートにして経営する（方法1）
新築アパートに建て替える方法とかかる費用
新築アパートに建て替えるには、まず一度アパートを解体して新たにアパートを建設します。
アパートの解体から新築までにかかる費用は、2階建8戸くらいのアパートで6,000万円~1億円の費用がかかります。
不動産会社のプランによって建設費用は大きく異なるので、様々な会社からアパートのプランをもらってから新築するべきか判断する必要があります。
解体費用については以下の記事で詳しく解説しています。
新築アパートに建て替えたときのメリット
メリット１：空室対策に期待できる
築40年アパート・築50年アパートを壊し、現代のニーズにあった新しいアパートを建てることができますから、空室対策に大きな期待ができます。
例えば女性に入居してほしい場合には、セキュリティを強化し、バスルームや洗面所などの使い勝手を良くすることで明確にターゲットにアピールすることができます。
もちろんボロアパートの時よりも高い家賃に設定することも可能です。近隣の築浅アパートの家賃相場を見て、適切な家賃を設定しましょう。
メリット2：支払う税金を減らすことができる
築40年築50年の相続アパートは、建物の耐用年数（減価償却期間）を過ぎているため、経費として計上できる費用が少なく税金を多く支払っている状態です。
アパートを新築したら、アパートの新築にかかった費用を家賃収入から経費として差し引くことができます。
確定申告で支払う税金を劇的に減らすことができます。
しかも耐用年数と同等の期間、経費として計上することが可能です。
例えば新たに木造アパートを建てた場合はその後22年間経費として計上し節税することができます。
具体的にいくら計上できるかを3000万円の木造アパートの新築したときを仮定して計算してみるよ。
まず経費として計上できる費用（減価償却費）を出す計算式は以下の通り。
償却率 × 新築にかかった費用 ＝ 減価償却費
償却率は、【1÷耐用年数】で算出することができます。
木造アパートの耐用年数は22年と決まっていますので【1÷22】で計算。
端数は切り上げることになってるので償却率は、【0.046】となります。
数字を当てはめて計算してみました。
耐用年数は建物の構造によって異なり以下のように定められています。
| 建物の構造 | 耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 骨格材が厚さ3mm以下の軽量鉄骨 | 19年 |
| 骨格材が厚さ3mm〜4mmの軽量鉄骨 | 27年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート | 47年 |
新築アパートに建て替える注意点 ：ローンを組めない場合もある
アパートを新築する際のローンを組むことができない場合があります。
理由は、銀行の融資審査は耐用年数がどのくらい残っているかで判断されるからです。
築40年アパート・築50年アパートは、耐用年数を超えていますので建物の銀行評価額はゼロとなりますから融資を受けることは難しくなります。
土地自体の評価額に対して融資を受けることができないか銀行に相談してみる必要があります。
築40年築50年の古い相続アパートを売却する（方法2）
アパートを売却する方法
築年数の古いアパートを売却する方法は、「仲介の売却」「更地にして売却」「買取業者に買い取ってもらう」の3つの方法があります。
依頼する不動産会社を探すには、不動産売却査定サイト最新ランキングから一括査定をとって、不動産会社を探します。
空室が多く老朽化の進んだアパートは、仲介での売却は難しく費用をかけて更地にしてからでないと売却できない場合が多いです。
一番早く売れる方法は、残置物がそのままでも壊れた箇所があってもそのままの状態で買い取ってくれる買取業者に依頼をすることです！
売却の方法は以下の記事で詳しく解説しています。
アパートを売却するメリット
相続した古いアパートを売却するメリットは、「現金化できること」「アパート経営の大変さから解放されること」です。
古すぎて収益が見込めない場合には、不動産投資家でない限りアパートにたちまち入居者が舞い込むような空室対策を考えることは正直難しいです。
老朽化が進んでいれば修繕費もかかります。維持し続けるだけでもお金がかかりますから、売却して現金化することは賢明は判断です。
アパートを売却するときの注意点
アパートは相続してからすぐに売却できません。
相続してすぐの売却は、「相続税を意図して逃れようとしているのではないか？」という租税回避行為とみまされてしまいます。
相続したら一旦保有しておき、一定期間経過後に売却することが慣例となっています。具体的な保有期間ですが、相続税の申告期限である、１０か月間に加え、税務調査機関である３年を経過した期間と言われています。
これらを合わせて概ね４年間は相続したアパートを保有している必要があります。
築40年築50年の古い相続アパートを現状のまま経営していく(方法3)
古いアパートを経営していく方法
築40年アパート・築50年アパートのアパートは、この先何十年も経営していくことは難しいです。
「何年後に売却する」という出口を決めておき、その間で回収できるだけの費用をかけて修繕やリフォームを行い空室対策をしていくイメージです。
古いアパートの経営方法については以下の記事で詳しく解説しています。
古いアパートの修繕やリフォームにかかる費用については以下でまとめています。
築40年築50年の古い相続アパートを相続放棄する（方法4）
相続放棄する方法と相続放棄した方がいいケース
最終手段として、「相続を放棄する」こともできます。
相続放棄する方法については以下の記事で解説しています。
相続放棄を選択した方が良いときは亡くなった方に負債があったときです。
理由は、土地には価値があるかもしれませんが、多額の借金があった場合には返済義務も併せて相続していかなければいけないからです。
相続放棄してしまえば、借金を肩代わりせずに済みます。
相続放棄する時の注意点
相続放棄を行うと、受け取れるはずだったすべての財産を放棄することになります。
アパートだけを選んで相続放棄することはできません。
一度相続放棄をしたら相続放棄の撤回をすることもできません。
次の相続順位の人に負債を押し付けることにもなりますから周囲の相続順位も加味して検討しましょう。
築40年築50年の相続アパートを今すぐに売って手放したいという方へ
築古相続アパートは、老朽化や入居者のことなどアパート自体に様々な問題を抱えているケースが多く、問題を解決してからでないと売却できません。
また、問題を解決したあとでも、築年数が古いアパートは買い手が見つかりにくく売れるまでにかなり時間を要するケースが多いです。
そのような築年数が古いアパートを、現状のままですぐに手放して現金化したいという場合は、1都3県の物件であれば弊社スマートアンドカンパニーにご相談ください。
（1都3県以外でも、解決方法がありますので最後までご一読いただけたらと思います）
もしも以下のようなお悩みを抱えていましても、ご安心ください。
弊社はそのままの状態ですぐに買取しております。最短１週間で現金化させていただいております。
・残置物がある（私物やゴミがアパートに大量に残っている）
・老朽化が激しく、雨漏りなど破損している箇所が多い
・空室が多い、まばらに入居者の方がいる
・再建築することができない土地に建っている
・借地権付きの木造アパート
・アパートに関する不動産の書類がどこにあるのかわからない
その他どのようなお悩みを抱えていましても弊社にお任せください。
弊社の執行役員原田がご相談の対応をしております。
大手不動産会社よりも丁寧で親切な対応を心がけておりますので、ちょっと相談したい時や買取価格が知りたいだけでもお気軽に以下の電話にご連絡いただけましたら嬉しいです。
☎︎080-3218-0911
✉️harada@smartand.co.jp
担当：原田（執行役員）24時間以内にご対応いたします！
1都3県以外に築古アパートをお持ちの方もご安心ください。
弊社のように即日買取している不動産会社から買い取り価格の査定が取れるサイトをご紹介させていただきます。
1度入力すれば、複数の不動産会社から買取価格の査定結果を受け取ることができますので、数社比べてみてご自身の条件にあった会社を選ぶことが可能です。
「弊社の買取価格と比べておきたい」という場合にも以下のサイトをご利用ください。
| おすすめ無料査定サイト | 買取を成功させるポイント |
お困り不動産どうする？ | ・問題を抱えた不動産専門の買取業者から査定を取ることができるので即日の手放しが叶います！ |
・47都道府県対応可能 |
まとめ
今回の記事のポイントをまとめると以下の通りです。
築40年、築50年の古い相続アパートには、4つの選択肢がありました。
・新築アパートに建てかえる
・売却する
・経営を維持する
・相続放棄する
費用と余力があればアパートを新築して経営していくことは有効な空室対策となります。
「知識も少ないし費用もかけたくない」という場合には、租税回避行為とみなされないように相続してからの4年間は経営を行ってから売却するという方法が一番良い選択肢です。
故人に多額の負債があった場合には相続放棄も視野に入れてみてください。
