売れない実家の処分はどうやるのが正解？損をしない実家処分マニュアル

築年数が古く売れなさそうなご実家を手放したい方を対象としたコンテンツです。

今回の記事では、売れなさそうなご実家を手放すためにやるべきこと、具体的な売却方法を解説しています。

「実家をタダでもいいから引き取ってもらいたい！」とお悩みの場合はご一読ください。

売れない実家を処分する手段は？

買取業者に買い取ってもらう

ご実家を処分しようと考えたときに、老朽化が激しいなどの問題を抱えていて通常の売却では売れなさそうな場合、買取業者に買い取ってもらうという手段があります。

ちなみに弊社スマートアンドカンパニーも、1都3県の相続不動産を買取しています。

例えば、以下のような問題を抱えた物件でも、そのままの状態で買取しております。

通常問題を抱えている物件は売却前に修繕を行うなどして、費用をかけて売却する必要があります。弊社の買取は問題は全てそのままの状態で買取いたします。
もちろんあとから費用を請求するようなことや、売却に至らなくてもその後営業をするようなことは一切いたしません。

大切な相続不動産の売却は、ぜひ一度弊社にご相談いただけましたら幸いです。
買取価格を知りたいというだけでもお気軽にご連絡いただけましたらうれしいです。

1都3県以外の相続不動産を手放したいという方もご安心ください。

弊社のように問題を抱えている相続不動産の買取をしているサイトをご紹介いたします。
サイトごとに買取を得意とする分野が異なりますのでサイトの特徴をチェックしてみてください。

買取専用の不動産会社はどのような物件でも即買取してくれるので、仲介売却相場よりも安い金額で買取となることが多いです。

もしも、まだ仲介の売却価格の査定を一度も取っていないという方は、仲介の売却だとどのくらいの価格で売れるのか調べてみるといいかもしれません。

売却価格査定サイトランキング

思い出の詰まった大切なご実家を、ご納得いく形で売却できるよう祈っております。

費用をかけて形を変えて売却する

もしもリノベーションや解体する費用がある場合には、お金をかけて売却するという手があります。

形を変えて売却すれば、仲介の売却でも買い手が見つかりやすくなるため、高く売れる可能性が上がります。

ただ、こちらはかなりの費用がかかります。

リノベーションの場合は、大掛かりな工事になるとだいたい1000万円〜2000万円の費用がかかります。

解体費用も木造の古い家であれば100万円以上必要となります。

ご実家付近の土地の相場価格を調べてみて、かけた費用よりも高く売れる自信がある場合はチャレンジしてみる価値はあります。

相続放棄する

親が無くなり実家を相続したが、買取不動産会社にも買取してもらえなかったという場合には、実家処分の最終手段として相続放棄を選ぶこともできます。

相続放棄とは、一切の資産や負債の相続権を放棄するということですから、不動産だけを手放すことはできません。不動産以外にも資産があり、トータルでプラスになるようだったら考え直した方が良いかもしれません。

注意点として、相続放棄をしても、不動産の財産管理義務が残る可能性がある点です。もしも法定相続人の全員が相続放棄した場合に、空き家は完全に放置されてしまいます。国としては空き家の管理者がいないことが困るのです。空き家は放火の恐れや犯罪、倒壊などの危険性があるからです。そのため、相続を放棄しても、人に迷惑をかけない程度に管理は続けていかなければいけません。管理にかかる労力は負担がかかりますから、できることなら相続放棄はせず、売却か買取業者に託すか、無償譲渡などの手段を使い手放すことをお勧めします。

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売れない実家を仲介で売却する時に具体的にかかる費用

残置物の処分

長年暮らした生活用具は見た目以上に多種多様に膨れ上がって存在していることと思います。

自分で処分を行うことはかなりの重労働になります。日中は仕事でとても実家処分まで手が回らない方は、残置物処理を行ってくれる業者に依頼しましょう。

残置物処理業者の相場価格は、概ね１立方メートル当たり7000円～15000円と言われています。2倍もの開きがありますから、「業者によってかなりの差が出てしまうのでは？」と思われるかもしれません。

これは、業者によって作業内容に差があるため金額に開きが出ているのでご安心ください。例えば、安い業者は撤去費用のみであるようです。高い業者は、その後に加算される運送費や人件費なども計算の上すべて含まれた金額です。残置物処理業者を選ぶ際には、数社見積もり取ることをオススメします。業者によってどの程度まで作業を行うのか、価格と作業内容を照らし合わせて業者選びを行いましょう。

修繕・リフォームリノベーション

耐震補強工事

古い実家だと、新耐震基準を満たしていない家屋である可能性があります。1981年以降の建築基準法では、震度６〜７に耐えられることが基準とされています。工事内容としては、壁や基礎の耐震補強を行います。耐震補強工事にかかる費用は150万円程度です。

間取りの変更

古い実家の場合、現代の生活に合わない間取りである場合があります。その場合は、キッチンを広くし、寝室や子供部屋を作るなどの間取りの変更も良いでしょう。間仕切りの撤去や設定といった工事となります。間取りの変更にかかる費用はおおむね200万円程度です。

水回りの交換

建物において、一番消耗してしまうのは、水回りの設備です。古い実家であるならば、トイレや浴室を綺麗にするだけでも印象はアップします。リフォーム費用の相場は、トイレは20〜50万円程度、浴室は50～150万円程度、キッチンは50～150万円程度、洗面所は20〜30万円程度です。

いずれにしてもリフォーム業者に依頼する場合にも複数社から見積もりを取り最善の業者を選びましょう。また、リフォームして売却するだけの価値があるのか？需要はあるのか？売れるのかどうか慎重に検討してください。素人考えでは判断しにくいところだと思いますから、不動産会社に相談し、古家付き土地として売却するのが良いのか、リフォームしてファミリー層などの需要を狙えるのかどうか、情報を集め決断しましょう。

解体費用

実家処分の方法として、解体して更地にするという手もあります。一軒家の解体費用の相場は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など造りによって異なります。木造の解体工事ですと、1坪あたり2万円～3万円、鉄骨造は3万円～4万円、鉄筋コンクリートの場合には4万円～5万円となります。解体工事にかかる費用は家屋の解体だけではありません。人件費や重機代、運搬費用、仮囲いなど様々な費用が含まれています。

注意する点として、税金が高くなることが挙げられます。解体工事を行うと、資産は土地だけになります。上物がなくなってしまうと、今まで不動産があったことによる固定資産税の特例措置が受けられなくなりますから、税金をこれまでよりも高く支払わなくてはいけなくなります。

また、自治体によっては、解体工事によって補助金を出してくれるところもあるようです。例えば、老朽化が進んだため、倒壊の恐れがある人的被害を及ぼす空き家などは補助金の対象となります。家屋のある自治体に問い合わせてみましょう。

売れない実家に当てはまる特徴

築年数が古い

売れない実家の原因として考えられるのは、築年数が古い点が第一に考えられます。不動産は新築～5年間が最も資産価値が高く、その後は10年15年20年と徐々に査定金額を目減りして行き、築20年も経つと建物としての価値はほとんど底をつきます。まだまだ住めるけれど、不動産の価値としては土地の売却価格だけで取引される可能性もあります。

また、現在の不動産市場は供給過多の状態です。売りに出されている中古住宅の数があまりにも多く、相当立地が良くない限りは築年数の古い物件では売れ残ってしまうというのが現状です。人気の立地で掘り出し物物件ではない限り、残念ながら売れにくい状況に陥ってしまいます。

旧耐震物件

「旧耐震基準」で建てられた物件の場合、現在の耐震基準を満たしていないということになりますから、住まいとしての安全性に欠け、売れにくくなってしまいます。また、昭和56年5月31日以前に建てられた物件の場合、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準に適合していないとフラット35を利用することができません。戸建ての耐震評価基準は、筋交いの有無、建物の形、壁の配置などいくつかのポイントを鑑み総合的に判断していきます。古い家の場合、この基準をクリアすることがなかなか難しいのです。さらに、戸建てで築２０年を超える物件の場合には住宅ローン控除の要件にもあてはまらない可能性も出てきます。住宅ローン控除の要件とは、耐震等級1以上であると評価されたものか、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているものです。旧耐震基準で建てられた物件がこのような基準をクリアすることは困難です。さらに、地震保険が高額になること、住まい給付金が使えないなど様々なデメリットがあります。

借地・旧借地法の物件

借地権とはその名の通り、「土地を借りる権利」の事です。土地を借りて、その上に建物を建てて住んでいるということになります。借地であっても建物の売却は可能です。しかし売却の際にはまずは土地の所有者に相談をし、売却の許可をもらうと必要があります。旧借地法の場合には、建物の老朽化が進んでいても契約で存続期間が定められていれば借地権は継続されます。また、建物の再建築を行ってもOKです。しかし、新しい借地法の場合には、契約の存続期間が旧法よりも短くなっています。買い手としては、旧借地権付き物件のほうがメリットは大きくなります。買い手側のデメリットとして挙げられるのが、不動産評価額が建物のみに課されるため、金額が低くなり、銀行からの融資が受けにくくなる点です。またリフォームする際にも地主の許可が必要になります。

狭小土地

狭小土地とは、一般に50〜60㎡（15～20坪）程度以下の土地のことを指しますが、明確な定義というものはないとされています。土地の価格が高い都心部では、狭い土地であっても人気が高いです。都内にマイホームを持ちたい方に一定の指示を得ています。しかしほどよいサイズの土地に比べると狭小土地は売れにくいのは事実です。ではなぜ売れにくいのかと言うと、住宅ローンの審査が通りにくいためです。銀行によって差はありますが、担保基準として、土地面積が40㎡以上であることや、床面積が70㎡以上であることなどの制限があります。そのため、狭小土地を購入する際には、現金一括で購入するか、銀行以外からお金を借りるなどの手段をとる必要があります。結果的に買い手が絞られ、売れにくくなってしまいます。

不整形地

三角形や台形、旗さお状などの不整形地もまた売却しにくい土地として挙げられます。土地というのは正方形か長方形などの整った形に人気が集まりますが、現実には真四角の土地とよりも、不整形地の方が多いのです。不整形地は整形地に比べて安く査定されてしまいがちです。その理由は、建物が立てにくい、建ったあとも利用しにくいためです。土地は広くとも、希望した間取りで建築しにくく、敷地にデッドスペースが生まれてしまいます。また、法律上の理由も加味して建築しなければいけません。幅4メートル以上の道路に２メートル以上接していなければならないという決まりがありますから、思うように家を建てられない可能性も出てきます。土地の購入を考えている人は、より建物を立てやすい整形地を選びがちです。不整形地の需要は整形地に比べて低くなります。

既存不適格物件

「既存不適格物件」とは、建築された当時か適法だったけれども、法改正により基準に沿わなくなってしまった物件を指します。既存不適格物件は通常の物件に比べて売却しにくいと言われています。既存不適格物件は、所有していること自体は違法ではありません。住み続けることは可能なのですが、建築確認が必要な規模の増改築や、建て替えを行う場合には、現在の法律に従って建築しなければいけません。

この既存不適格物件購入の際は、住宅ローンの審査が通りにくくなります。上記の通り、建物の建て替えや修繕などの活用範囲が限定的になることがウィークポイントとなり、担保価値が低くなるためです。住宅ローン審査が通りにくいため、買い手は現金一括購入できる方に限定されます。また、増改築や修繕に制限がかかる可能性があること自体が、購入者にはデメリットです。購入したものの、自由に建て替えができないことが敬遠されてしまう理由です。

再建築不可物件

再建築不可物件とは、増築・改築、建て替えができない物件の事を指します。再建築不可物件も同様に、銀行などの金融機関において、資産価値が低く見られてしまい、住宅ローンが利用できない場合が多くなります。そのため現金一括購入者か銀行以外のローンを利用して購入してもらうかの2択になってしまうため売れにくいと言われています。

瑕疵がある物件

瑕疵物件とは、不動産当事者が予想してなかった物理的、法律的な欠陥を持つ物件のことを言います。売買の際に気が付いていれば買い手に伝えなければいけませんし、売買契約成立後でも一定期間の間に瑕疵が見つかった場合には、買主は契約解除や損害賠償請求を行うことができます。

瑕疵には、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵、環境瑕疵に分類することができます。

・物理的瑕疵

雨漏り、シロアリ、耐震強度に不足があることや、土壌汚染がわかったり、地中に何か埋まっていたなども当てはまります。

・心理的瑕疵

取引する物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的に心地よくない点があることが当てはまります。

・法律的瑕疵

取引する土地に法令上の建築制限があること、取引物件の自由な使用収益が阻害されているような場合を指します。

・環境瑕疵

環境瑕疵は建物や土地自体に不具合がなくとも周辺環境に問題がある点を指します。例えば、近隣において異臭がする、騒音がすごい、振動が起こる、日当たりが良くない、至近距離に暴力団事務所があるなどが挙げられます。

民法等の原則では、瑕疵担保責任の対象となるのは、隠れた瑕疵であることです。「よほど注意深く見ても発見できなかった瑕疵である」という意味合いになります。物理的瑕疵や心理的瑕疵はおおむねわかりやすい点なので、売買の際には必ず伝えるようにしましょう。その場合、訳あり物件として売却活動を行うことになりますから、価格帯も相場よりも安くなりますし、売却しにくくなります。目に見える物理的瑕疵をリフォームしてから売却したほうが良いのかどうかは、不動産会社のプロに意見を伺いながら慎重に検討しましょう。

まとめ

売れなさそうなご実家を処分するときのポイントは以下となります！