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とりあえず、中古マンションの売却査定額をカンタンに知るには？
こんにちは。この記事を紹介しているムギタです。「一括査定サイトで売却査定してみた」も今日で3回目になります。本日もよろしくお願いします。前回の記事の終わりに、一括査定サイトを通じて査定依頼をする不動産会社のセレクトにもポイントがある、ということにカンタンに触れました。この3回目の記事では、それはどういったものなのか？を不動産各社が提示してきた資料の「売却の流れ」を基に少し具体的にご紹介していきたいと思います。
この記事でご紹介するポイントは、前段階の「どの一括査定サイトにしたら良いのか？」という選択基準にもつながってくる要素だと思いますので、そのあたりも含めてご参考にして頂ければと思います。また、とりあえず、「自宅（中古マンション）がいくらぐらいの価値で、どの程度の金額なのかだけでも知りたい！」と思っていらっしゃる方にも、必見の内容になっていると思います。売却査定を面倒だと思っていらっしゃる多くの方々が、「不動産会社からのしつこい営業アプローチを受けたくない」、とか、隣近所にから「この中古マンションを売ってどこかに引っ越そうとしているんじゃないか？と勘繰られたくたくない」、という気持ちから売却査定には二の足を踏んでいる方なのではないかと思います。そういった方々も、この3回目の記事で私が行った段階を踏んで頂くことで、「ご自宅の中古マンションの査定額を知りたい」という希望はある程度叶うかと思いますので、是非、最後までお付き合いいただければと思います。
中古マンション売却の流れ～各社の違いから見るポイント～
前回の記事の続きですが、各不動産会社から届いた資料の中で、最初に把握しておきたい「中古マンション売却の流れ」に関してご紹介していきたいと思います。この売却までのステップは、概ねどの不動産会社に依頼しても同様の流れで進むようですが、会社の特徴や規模感、営業マンの進め方によっても、いくつかの違いが出てくる点でもあると思います。この中古マンション売却の流れを早い段階で念頭に入れつつ、自分にあった不動産会社と付き合えているのかどうか？で、売却を進めて大丈夫か？という判断に繫がると思いますので、私が売却査定依頼した不動産会社各社の「中古マンション売却の流れ」を中心に、それぞれ網羅する形で、まずご紹介したいと思います。
ロイヤルハウジングの流れ
１売却のご相談・査定（※机上査定か訪問査定かを選択する必要がある）
２媒介契約のご締結
３購入希望者探し
４ご購入申し込み
５不動産売買契約のご締結
６物件引渡しの準備
７残代金の受領と物件の引渡し
全部で７つのステップですが、「とりあえず自宅中古マンションの売却査定金額を知りたい」というのであれば、「１売却のご相談・査定」を依頼するだけで済みます。ただ、ロイヤルハウジングさんからは、「訪問査定をさせていただかないと正確な査定金額は出せない」「実際に売却をする際は、訪問査定時の金額とも、ある程度の差異が出るのをご承知下さい。」という話をもらいました、この時点で、先方の営業マンとの打合せが必要になり、面倒だな、という印象と、実際に売却をしないと何も分からないじゃないか！という根本的な不満を持ちました。これにもう少し地元密着型の“足で稼ぐ情報”等で大手と差別化する気概があってもよいのになぁとも感じました。
オークラヤ住宅の流れ
１売却相談・査定依頼をする（※ネット査定は目安、近隣の事例やトレンドの加味が重要）
２不動産会社に売却依頼をする
３販売活動を開始する
４購入希望者と条件を調整する
５売買契約を締結する
６物件を引き渡す
こちらは６つのステップですが、全体の流れとしては、ロイヤルハウジングさんとほぼ変わりはありません。オークラヤ住宅さんからの話は、「ネットで頂いた情報と、近隣の事例やトレンド、また訪問時の条件をいくつか加味した中で、査定金額を出させて頂きました。」とのこと。過去2年以内の募集物件事例の中から、類似性が高い順に事例を抽出し、上位3物件の平均単価を基に、想定価格を算出したそうです。周辺データを加味しているのかどうか？がとりあえずの査定金額を算出するには大事なことのようですが、正直、資料の内容が一般的な統計資料を基に算出したものなので、それなりの査定報告書の形ではありながら、この資料の査定額と実際の売却額との差異がどうしても気になるところでした。結論から言って、こちらも今後検討・相談するにあたっては現実的ではないという印象が否めない内容だと感じざるを得ませんでした。
大成有楽不動産販売の流れ
１本日ご売却条件等の聞き取り（※物件の調査、市場の調査を加味）
２物件の査定（※調査を基にした資料の作成）
３販売活動
４ご案内・購入申込み
５ご契約
６残金決済の準備
７残金決済・所有権移転登記
3社目の大成有楽不動産販売も全体の流れはほぼ一緒なのですが、最初のステップの部分の１売却条件等の聞き取り、と２物件の査定と２回のステップを踏んでいます。前回の記事でもしっかりしているという印象でご紹介させて頂きましたが、中古マンションの売却査定で、出来るだけ明確な査定額を知りたい側にとって、この最初のコンタクト部分の対応がきめ細かい対応かどうか？がとても重要だと思いました。
「机上査定、訪問査定が無料」、ということも最初のメールに明記されていたこともあり、この２つのステップまでは極力負担をかけないという先方企業側の配慮が伺えます。また、届いた資料はしっかりしたクリアブックに26項目の参考となる資料が同封され、それ以外に不動産査定報告書を別添えのレールファイルで添付する形で構成されていました。（※不動産査定報告書の内容に関しては、ボリュームが増えてしまうので、ここでは紹介せず、この次の記事でご紹介したいと思います。）まず、全体の売却の流れをざっと把握してもらい → 参考資料として大成有楽不動産販売の特徴を理解いただいた上で → 不動産査定報告書を細かく検討してもらいたい、という意図がハッキリと分かり、さすが大手、とても信頼の出来る対応だと感じました。
大京穴吹不動産の流れ
大京穴吹不動産さんから提示された資料には、「売却の流れ」が一目で分かる資料は付属されていませんでした。こう書くと、「この不動産会社はダメなんだな」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実はその逆で、大京穴吹不動産さんが用意してきた資料は、不動産査定報告書と自社の特徴に特化した資料でした。（実際、それまでの3社の資料を読み込む中で、なんとなく売却までの流れは分かっていたこともあるのですが…。）実は、この提案内容はどの不動産会社よりも詳細に掘り下げた内容になっており、全体的な流れや一般的な不動産売却に関する内容は、あえて出来るだけ省力化された資料になっている印象を受けました。何よりも売却依頼者側が大事にしているのは、限りなく実際の売却額と差が少ない査定額を知りたい、ということです。その点、大京穴吹不動産さんは、売却査定依頼者に寄り添った親切な内容の資料を用意してくれたので、とても良い印象を持ちました。その大きな理由は、余計な資料に目を通して考える、という無駄な時間を割く必要がなくなり、その分、実際に売却した場合にいったいいくらぐらいになるのか？というのにフォーカス出来ると思えたからです。この時点で、今後査定に関して相談するのは、大成有楽不動産販売さんと大京穴吹不動産さんの２社にすると決めました。
各社の提出資料からのまとめ
ここまで、中古マンション売却の流れを基に、どういった査定資料が届くのか？不動産会社による違いが何か？についてご紹介してきました。冒頭では触れていませんでしたが、ロイヤルハウジングとオークラヤ住宅の２社は、自宅中古マンション近くの地元の不動産会社です。そして、残りの大成有楽不動産販売と大京穴吹不動産は、一括査定サイト「イエウール」の中で、信頼出来そうな大手不動産会社２社として選んだものでした。そして、最初の2社の提出資料に共通していたのは、明確な査定額を算出してもらえなかったという点です。
それでも、オークラヤ住宅さんは、国土交通省が扱っている一般的な統計資料を取りまとめて予想算出し、提案の資料化までしてくれましたが、私が本当に欲しい内容とは違いました。どちらも理由は、実際の売却の段階になってみないと査定額と売却額との間にギャップが生じてしまい過ぎる可能性で出てしまうので、会社としてもリスクを避けたい、という点から生まれたジレンマのようでしたが、自宅中古マンションのリアルな売却額を知りたい側からしてみれば、そのあたりの気持ちを一番汲み取ってもらえないのは、もっとも残念なところです。ここで、この記事の冒頭で触れた「一括査定サイトを選ぶポイント」に繫がる点に関しても、改めてご紹介したいと思います。以下の要素を網羅した一括査定サイトを最初に選べるかどうか？が私の経験からとても大事だと感じたからです。
・全国規模でサービス展開している不動産会社を「分かり易く」「カンタンに」選べること
・地元の不動産会社も上記と同様に選べること
・必ず地元と大手の不動産会社を織り交ぜて査定依頼をすること
この3点です。一括査定サイト「イエウール」はTOPページから地図による絞り込みや条件による絞り込みがし易いサイトになっているので、その点オススメです。また、査定依頼をした後は、不動産会社各社とのやり取りがどうなるのか？も分かり易く教えてもらえるので、自宅中古マンションの売却額を知りたい、査定をしてもらおうか迷っている方には、とりあえず、「イエウール」を通じてやってみることをオススメします。
査定をする際に、地元と大手の不動産会社をセレクトする理由
一括査定サイトで、どこの不動産会社に査定を依頼するかをセレクトする段階がありますが、その際には、必ず大手の実績が高そうな不動産会社と地元ならではの寄り添ってもらえそうな不動産会社を織り交ぜて、査定依頼をするのが良いと思います。何故なら、査定額にはいくつもの周辺要素が加味されるため、前述の通り、実際の売却価格とギャップが生まれてしまうからです。自分の場合は、地元の不動産会社２社からは、明確な査定価格を提示してもらえませんでしたが、それもこれも都市部の物件だったからだと思っています。ですが、地域によっては、地元の不動産会社の方が、情報内容や売却先で表に出ていないアドバンテージを持っている可能性もあるので、最初の段階は、大手だけでなく、必ず地元の不動産会社も選択肢に入れておいた方が得策だと思います。一方で、「可能な限り高い金額で売却をしたい」「だからなるべく正確な査定額を知りたい」というのが本音ですので、そこから相談する不動産会社のポイントは「資料内容がしっかりした査定報告書を提示してもらえるかどうか？」で選ぶのが良いと思います。
この3回目の記事で売却の流れを中心に不動産会社各社の特徴をカンタンに触れてきました。気づいた方もいらっしゃるかもしれませんが、この不動産査定報告書が提出されるまでのステップをこなすことで、自宅中古マンションの売却査定額までは把握することが可能になります。どうでしょうか？それほど面倒な作業ではないと思いませんか？実際にやってみた自分の経験からも、実際に営業アプローチがしつこく来るというわけでもなく、殆どメールのやり取りと必要条件のヒアリング等でしたので、通常の仕事や生活しながらでも、特に支障はありませんでした。なので、迷っている方には、一括査定サイト「イエウール」で査定依頼をしてみることをオススメします。今後の人生において、良い知見が溜まることは間違いないと思いますので。
次回の4回目の記事からは、大手不動産会社2社（大成有楽不動産販売と大京穴吹不動産）が提出してきた不動産査定価格報告書の詳細を中心にご紹介していきたいと思います。実際に売却をする不動産会社を決める最大のポイントである、実売価格と査定額をうめる要素はどういったものなのか？また、大手ですので、ネット上での売却マンション物件の露出の仕方の違いも影響してきます。次回はそのあたりに触れつつ、お話が出来ればと思っています。