オーバーローンでの不動産投資は違法？オーバーローンのリスクを解説

「オーバーローンでの不動産投資は違法？」「もしオーバーローンで不動産投資している事がばれたら？」そんな疑問や不安を持っている方向けに、不動産会社スマートアンドカンパニーが解説していきます。

記事を読めば以下の内容が分かります。

オーバーローンで不動産投資は違法？

オーバーローンとは不動産を購入する際の借入金が、購入した不動産の価格を上回っている状態です。物件価格よりも、借りた金額が多いということです。

不動産購入の際に受ける融資において「オーバーローン」と聞くと、即座に違法なのでは？と思う方もいらっしゃるようです。ウェブの検索エンジンでもオーバーローンと入力すると「違法」とか「ばれる」などの言葉もセットで表示されます。

オーバーローンは本当に違法なのでしょうか？「ばれる」というのはどういう事なのでしょうか？

違法なオーバーローンとは

オーバーローンが利用目的以外に利用された場合には違法となります。

融資を受けた経験がある方ならご存じと思いますが、事業用の融資（不動産投資も含む）や住宅ローンは利用目的がはっきり決まっています。（「フリーローン」のように使い道が自由な融資は除きます）

不動産購入の時の融資は、基本的には登記費用などの諸経費に使われなければなりません。オーバーローンのお金を使って家具や車を購入したり、別のローンの返済に利用するのは違法になります。

また、住宅ローンを不動産投資に使うことは、基本的にはできません。住宅ローンは、住宅のための融資であり、借入れをする人が住むことが条件となるからです。「自分で住む」と嘘をつき、不動産投資に利用することは絶対にできません。

ごくたまにどうせばれることはないだろうと、本来であればやってはいけない方法でオーバーローンを受け、不動産投資をしてしまう人たちもいるようです。

例えば、不動産会社が物件価格を高く偽って金融機関に申告してより多額の融資を受ける「書き上げ」「ふかし」という手法が２年ほど前まで横行していました。当然こういう手法で得たオーバーローンも違法です。

違法なオーバーローンはばれると詐欺罪の可能性も

では、オーバーローンが違法な使い方だった、とか、違法な融資の方法であった、ということがばれるとどうなるのでしょうか？

まずは金融機関から融資額の一括返済を要求されます。ローンの使い道や申告した物件価格を偽っているわけですから、金融機関をだましたということになり、場合によっては詐欺罪に問われることもあります。

「書き上げ」などの場合は不動産会社が勝手にやったことであったとしても、融資が無効になってしまうのです。本当に悪質な事例では詐欺罪での逮捕者も出ています。

「まぁ大丈夫」と考えてしまうのは、特に不動産投資の初心者の方に多いといわれています。不動産投資について理解が浅いゆえに、「つい出来心で」やってしまうことがあるのかもしれません。

ですが、悪事というものは、いつどういうきっかけでばれるか分かりません。過去にはスルガ銀行の不正融資問題がありましたが、ばれることになったきっかけも取引のあった会社の倒産からというものでした。

「ばれることはないだろう」などと安易に考えずに、合法的に利用するように心がけましょう。

違法ではないオーバーローンとは

「違法ではない」オーバーローンについても確認しておきましょう。

金融機関から融資を受ける際、金融機関は返済可能か審査を行います。審査の結果、不動産価格を上回る金額の融資を受けることに成功すれば、「違法ではない」オーバーローンとなります。

このように、金融機関から認められて正当にオーバーローンを利用している場合は何の問題もありません。住宅ローンにおいても、不動産投資においても、オーバーローンは認められています。

不動産投資のオーバーローン・メリットとリスク

違法なオーバーローンについて説明しましたが、不動産投資家のほとんどは適法かつ上手にオーバーローンを利用されています。

ここからは不動産投資におけるオーバーローンのメリット・デメリットについて触れていきます。

不動産投資でのオーバーローンのメリットとは

オーバーローンは、諸経費まで融資してもらえるので、自己資金が全くなくても不動産の購入ができてしまうというのが最大のメリットであり、目的であるといえるでしょう。

手持ちの資金がなくても不動産投資をし、大きな資産を手に入れることができます。投資した資産から利益を得ていくことができるようになるわけです。

「手持ちの資金がない＝少ない投資金額」で、「大きな資産を手に入れて＝大きな取引を行う」ことを、金融の世界においては、「レバレッジをかける」といいます。レバレッジとは、梃子（てこ）を意味する言葉です。小さな力で大きなものを動かす、梃子（てこ）の原理を想像していただけるとイメージが伝わるかもしれません。

オーバーローンで融資を受けることによって、自己資金がなくても不動産物件の購入ができますので、希望の物件が出てきたら素早く購入に踏み切ることができます。これはタイミングが大事な不動産投資にとって、頭金の準備時間を考慮に入れなくてもよいというのは大きなメリットと言えるでしょう。

また、自己資金を手元に残しておくことができますので、不動産投資以外で何かあった場合（急な入院など）に使えるというメリットもあります。

不動産投資でのオーバーローンのリスクとは

一方で、オーバーローンには借入金額が多額になることによるリスクもあります。

オーバーローンを利用する際には、慎重にリスクを見積もった上で利用していくことが重要であるといわれています。簡単にリスクの高いオーバーローンをすすめてくる不動産会社があれば、少し気をつけた方がよいかもしれません。

具体的には、どういったリスクがあると考えられるのでしょうか。

オーバーローンでは、自己資金を投入した上での借入れと比べると、単純に借入金額が増えますので、当然返済金額も多額になります。さらに、借入金額に金利が上乗せされることも忘れてはいけません。当たり前の話ですが、借入金額が大きければ大きいほど、金利による上乗せ額も大きくなります。

そのため、それなりに収益性の高い物件でなければ、オーバーローンを利用することは難しくなると考えた方がよいでしょう。万が一、収益性の低い物件でオーバーローンを組んでしまうとどうなるでしょう？

返済金額をまかなえるほどの収入が得られず、返済が滞ってしまう。利益が上がらないことが続けば、結局は物件自体を売却して返済しなければならなくなるかもしれません。オーバーローンを検討するのであれば、投資しようとしている物件は、月々の返済額をまかなえる程の利益、またそれ以上の利益が出る物件であるのか、しっかりと見極めることが重要となります。

不動産投資のオーバーローンとフルローンの違い

「オーバーローン」と似ているものとして、「フルローン」と呼ばれるものもあります。「オーバーローン」と「フルローン」の違いを確認しておきましょう。

不動産を購入する際に受ける融資には、物件価格に対するローンの割合によっていくつか呼び方があります。「オーバーローン」もその一種です。

不動産購入の際、必要な費用すべてを自己資金でまかなえれば良いのですが、不動産は高額商品ですので、大抵は金融機関から融資を受けての購入になります。

従来は不動産価格の1割程度を「頭金」として先に支払う必要がありました。現在でももちろん用意できるに越したことはありませんが、それでも決して少なくない頭金が必要になります。それに加えて不動産登記費用や火災保険料、不動産会社へ支払う仲介手数料など、諸費用として物件価格の２割程度必要と言われているのです。

そこで住宅取得を促進するべく、頭金などの初期費用をかけなくても不動産を購入可能にするローン商品が生まれ、それとともにオーバーローンやフルローンという言葉が知られるようになりました。

不動産購入の時の融資におけるオーバーローンとは、具体的にいうと、建築費を含む物件価格に不動産登記費用や火災保険料など諸費用を上乗せし、物件価格よりも多めに融資を受けることをいいます。極論を申しますと、自己資金を用意する必要がないということです。

では、フルローンとは、どういうことをいうのでしょうか。フルローンとは、物件価格と同額の融資を受ける場合です。「頭金」は必要ありませんが、その他の初期費用は自己資金によってまかないます。

たとえば、5,000万円の物件に対して、5,000万円を超える金額を融資として受けるのが「オーバーローン」、5,000万円の融資を受けるのが「フルローン」です。

不動産投資のオーバーローン・利用で気をつけるべきこと

安全に、不動産投資のためのオーバーローンを利用するためには、何に気をつければよいのでしょうか。オーバーローンを利用する際に、ポイントとなる点について詳しくみていきましょう。

金融機関の融資審査の基準を理解しておきましょう

まずは、金融機関において、事業に対する融資を行う際に、どのように審査が行われるのか知っておきましょう。

一般的には、「人物」、「物件」、「事業」の3本柱で評価するといわれています。

3つの評価全てを満たしていない場合は

「人物」「物件」「事業」3つに問題がなければ、比較的スムーズに審査が通る可能性が高いでしょう。しかし必ずしも3つを満たしていなければならないかというと、そういうわけでもありません。

たとえば、不動産投資を始めたばかりの人は、事業で評価を受けることができません。そういった場合は、まずは人物と物件の評価で融資が受けられるように進めていくのが一般的です。事業での実績ができていくにつれ、事業の評価でも融資が受けられるようになっていきます。

事業融資を初心者が組むには

事業のための融資を初心者が組むのは難しいともいわれています。事業融資が難しい場合は、賃貸併用住宅から始めてみる方法もあります。

先ほど、「住宅ローンで不動産投資をすることは基本的にはできない」と述べましたが、賃貸併用住宅を建てれば、住宅ローンを不動産投資に使うことが可能となります。借入れ本人が物件に住みながら、あわせて不動産賃貸業を行う形態だからです。まずは賃貸併用住宅で住宅ローン融資を受け、事業での実績をつくったのちに、事業のための融資を受けるという方法をとるというのも1つの手といえるでしょう。

重要なのは収益性

オーバーローンで融資を受けることができれば、簡単に物件を購入できます。しかし、自己資金とローンを併用する場合と比べて、返済リスクが高いのも確かです。
借入金額が少なければ少ないほど、返済リスクは低くなります。リスクを考えると、自己資金とローンの併用で不動産投資をする方が安心です。

しかし、事情によって自己資金の用意ができない、自己資金が少なく手元に残しておきたい、どうしてもオーバーローンを利用して投資をしたいなどという場合もあるでしょう。

オーバーローンを利用する場合は投資しようとしている物件に、返済金額を十分に確保できるほどの収益性があるかどうかを見極める必要があります。先ほども述べましたが、月々の返済金額が上がるオーバーローンにおいて、収益性の低い物件では、返済が滞ってしまう原因となります。しっかりと返済ができるほどの収益性が見込める物件であることを論理的に説明できなければ、オーバーローンを組むことは難しいかもしれません。

不動産会社の提携ローンを利用しよう

「提携ローン」とは、不動産会社が金融機関と提携して取り扱っているローンのことです。不動産の購入について話が進んだ際に、不動産会社から提携ローンをすすめられた経験があるという方も多いのではないでしょうか。不動産会社の提携ローンを利用すれば、とりあえず、自分で金融機関を探す手間が省けるので楽です。数ある金融機関の中から、1つの金融機関を探すというのは考えている以上に大変です。提携ローンの利用でかなりの負担を減らす事が出来ます。

しかし、メリットはそれだけではありません。
まず、自分で金融機関を探して審査を受けるよりスピーディーに審査が進みます。提携ローンであれば、その金融機関は前もって不動産会社の信用度や物件について確認を行っています。審査のために必要な調査は、借入れをする人の職業や年収などの情報のみとなります。審査にかかる時間が大幅に短縮されるのです。

そして意外と大きなメリットとなるのが、精神的に楽であるということです。
ローンに関する金融機関との交渉を不動産会社が代行してくれることで精神的な負担がかなり減る事になるでしょう。
「私はタフだから関係ない」もしくは、「気持ち的に楽だなって気安め」なんて思う方もおられるかもしれません。しかし、借入れに必要な書類をすべて自分で準備し、金融機関を自ら訪れ、交渉を行う・・・と融資を受けるためにしなければならないことは沢山あります。融資をスムーズに受けるには、金融機関への根回しもある程度必要です。個人でやろうとするとどうやったらよいか考えるところから始まらなければならずとても大変です。副業で不動産投資をやっていこうと考えている方などは特に、すべての時間を融資のための作業に費やすことはできません。
かなり負担となる作業を省けて、「精神的に楽である」ということは、重要な要素と言えるでしょう。

不動産投資のオーバーローン　まとめ

不動産投資のための融資におけるオーバーローンについて、「オーバーローンとはどういうものか」から「オーバーローンを利用するときの注意点」まで、ご説明させていただきました。

自己資金がなくても不動産物件の購入が出来、不動産投資を行うことができる点ではオーバーローンは大変魅力的です。しかし、借入金額が増えることにより、返済額の負担が大きくなることを考えると、自己資金プラスローンと考え、借入金額はなるべく少なくした方が堅実です。

どうしても、オーバーローンを利用した不動産投資で勝負をかけたい！というときは、その物件の収益性に着目して、じっくり検討しましょう。情報力、分析力を駆使して、しっかりと収益が見込める物件を購入することができれば、オーバーローンを利用して融資を受け、不動産投資で勝負をかけたとしても大きな問題は、おそらくないでしょう。

しかし、この収益性を見誤ると、大変なことになります。予定していた返済ができずに、物件を手放し、利益どころか損失だけが残ってしまったということにもなりかねません。

オーバーローンを利用する際には、本当にその物件で、返済額以上の利益が見込めるのかどうか、しっかりと見極めましょう。

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