マンションを売却したとき青色申告できない！青色申告が使えるケースは？

マンションを売却した後、所得の確定申告をどうすればいいのかお悩みのかたも多いのではないでしょうか。

今回はマンションを売却した後の確定申告で青色申告が出来るかどうかを中心に、以下の内容を不動産会社スマートアンドカンパニーが解説していきます。

中古マンションの売却は青色申告できない

「中古マンションの売却に関する申告は、青色申告で良いの？」「確定申告は青色がお得とよく聞くけど、中古マンションの売却でもお得になるの？」マンション売却関連の確定申告に関して、このような不安を抱えている方も多いかと思います。

結論から言いますと、中古マンション売却による所得に関しての申告では青色申告をすることはできません。

中古マンション売却によって生じた所得は、青色申告とは無関係の所得になります。それではその理由をみていきましょう。

青色申告できる所得とできない所得

確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。

青色申告は、手間がかかるものの65万円の控除額があるなど、節税面でメリットがある申告方法です。申告できる所得が決まっていて「不動産所得」「事業所得」「山林所得」の3つだけが青色で申告することが出来ます。

中古マンションの売却による所得は「譲渡所得」にあたります。ですから青色申告することができないということになります。

個人の所得は以下の10種類に分類されます。

マンション売却は譲渡所得に当たる

中古マンションを売却したときの所得は前述の通り「譲渡所得」に当たります。

「不動産所得」という所得の種類もあるので、こちらと迷われた方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産所得は賃貸で発生した所得のことを指しますので、マンション売却での所得はこれにあたりません。

混同しないように、譲渡所得と不動産所得はベツモノという点をしっかりと押さえておきましょう。

なおマンションの売却額イコール譲渡所得ではありません。不動産の売却額は“売上げ”に当たります。売上げは、所得ではなく“収入”と考えてください。ここから、売却にあたってかかった諸費用を差し引いて、はじめて譲渡所得を導き出すことができます。譲渡した価額から、取得費と譲渡費用を引いた金額が、譲渡所得になります。取得費とは売却した不動産の購入額(建物は減価償却後)であり、商品の仕入に相当します。
つまり売上から仕入と費用を控除した利益が、「譲渡所得」となります。

会社に勤めているサラリーマンの方でも、不動産を売却した場合は個人で確定申告を必ずしましょう。普段の給料の税金計算は会社でやってくれるので、自分で税務署に行ったことがない方もいるかもしれませんが、個人的に売却した中古マンションの売却益に関する申告は会社では行ってくれませんので、自分で申告する必要があります。

マンションの経営は青色申告が使える

マンションの売却では青色申告はできませんが、マンション経営を行って賃貸による家賃収入を得た場合には、青色申告ができます。なぜなら家賃は不動産所得に該当するので、青色申告が可能だからです。

ただし不動産所得で65万円の青色申告特別控除を受けるには、条件があります。

以上の規模を目安に事業的規模にあたるかどうかを判断し、あたる場合には青色申告特別控除が受けられます。また、それにプラスして専従者給与控除も認められます。

事業的規模に該当しない場合、青色申告はできるものの特別控除額は65万円ではなく10万円となるので覚えておきましょう。

マンション売却に関するおまけ知識：高い査定額がでる投資用マンションの条件

不動産の価値は時代や景気によって左右されますので、エリアや物件内容によっては思わぬ高い査定価格がついて中古売却できる可能性もあります。
中古マンションを所持している方は、１度不動産査定に出してみるのもおススメです。
不動産査定を依頼する際は「最新マンション売却一括査定　人気ランキング」で人気の一括査定サイトの中から選んでみてください。

売却や賃貸による利益を目的として新築や中古マンションを購入する「マンション投資」も人気となっています。マンションを売却する前に投資向けにも人気がある物件について参考にしてみましょう。プラス査定を得やすいマンションの条件についていくつかご紹介いたします。

単身・２人暮らし向けのマンションは、最適な広さの物件を選ぶこと

より高い査定価格で単身又は２人暮らし向けのマンションを中古売却するためには、住む人が心地よい広さであることが重要です。ワンルーム～１LDKの間取りのマンションは単身、または２人で住むことが多い物件です。部屋の面積は小さいもので11㎡、大きいもので72㎡ある物件もあります。住む人数によって、最適な広さは変わります。広すぎても狭すぎても生活がしづらくなってしまいます。

１人暮らしに人気のマンションの広さとは

1人暮らしに特に需要がある広さは、20～25㎡程の広さです。
この広さですと、間取りは大き目の1Kや1DKのものが多く、ちょうど生活しやすい広さのため、単身向け中古マンションの中で特に人気がある広さです。これよりも狭い物件は、以前は「狭すぎる」として敬遠されていましたが、現在はミニマリストというモノを多く持たない暮らしを実践する方や、メインの住居は別に持つ多拠点生活をされる方も増えてきていますので、20㎡以下の狭めのマンションもこれから大いに需要があると言えます。

広さだけでなく駅までの距離や人気のエリアかどうかなど、家の周辺状況は部屋の広さ以上に重要です。特に、交通の便の良し悪しは中古売却時の査定価格にも大きく影響をおよぼします。マンションを中古売却する時の価格査定をプラスにするためには、狭い物件では特に周辺環境の調査は必須となります。

狭い物件の場合でも、お風呂、洗面所、トイレは別になっている物件の方が人気があります。

広すぎるマンションは１人暮らしに不人気

逆に72㎡ほどもある広いマンションの場合はどうでしょうか。この広さですと、たとえワンルームマンションであっても１人ではなくファミリー向けの広さになります。広い部屋に１人で住むことをステイタスに考える人もいるかもしれませんが、広すぎると掃除が大変な点や、購入価格も高くなることから、１人暮らしではそこまで広い空間を重視しない方が多いです。投資用と考えると広すぎるワンルームマンションは需要があまりありません。

中途半端な広さの物件は１人暮らしでも２人暮らしでも需要が少ない

中途半端な広さのワンルームマンションも需要は少ないと言えます。
例えば、30㎡台の広さのマンションは、１人暮らしだと少し広すぎるし、かといって2人で暮らすには狭すぎる広さです。30㎡台になるだけで、20㎡台のマンションと比較すると物件価格が高くなってしまうため、１人暮らしを望む方からは敬遠されてしまいます。

変形した部屋には要注意

ここまでマンションの広さについて見てきましたが、部屋の形についてもポイントがあります。

ワンルームマンションなどは、狭い敷地に建てることも多いため、敷地の端のほうの部屋は変形した形の部屋になることも多いです。形が変形した部屋は、ベッドや机などの配置がしづらくなりますので、四角い形の部屋は人気があります。

形が少しいびつなだけで、中古売却時の物件の査定価格はぐんと変わります。変形した部屋であるなら、ベッドが置ける長さやテレビ台を置ける長さであるか、実際に測ってアピールしましょう。とはいえ、築年数や設備などのスペックが良い物件であっても形が悪いことで査定価格が下がってしまう可能性があります。

脱衣所がある物件は需要あり

１人暮らしや２人暮らしをする広さの間取りの物件は、脱衣所スペースがない物件も多いですが、１人暮らしの場合でも親や友達が泊まりに来るケースを考えると脱衣所スペースがあるかどうかを気にする人は比較的多いです。脱衣所がないと、廊下で着替える事になりますが、タオルなどを置いておくラックを設置できるスペースがないことも多いようで、実際に住んでみると不便に感じることが多いそうです。

脱衣スペースがある物件はそれだけでプラス査定になります。

売却前に賃貸で物件を貸し出す場合に注意したいこと

マンションをすぐに売却するのではなく、賃貸で貸し出して入居者からの家賃収入で利益を得たあとに物件売却をしようとお考えの方も多くいらっしゃるかと思います。あらかじめ賃貸で貸し出す際の賃料については十分にシミュレーションしましょう。

例えば単身向けのワンルームマンション場合、東京都内だと10万円以下の物件が最も需要があります。１0万円を超えると、入居者がなかなか決まりづらいため、継続して家賃収入を得ることが難しくなってしまいます。中には都内の単身者向けマンションで家賃が13万円の物件などもありますが、やはり10万円以下の物件に比べると入居者獲得に苦戦しています。地方都市の場合は、ワンルームマンションの家賃は良くて6～8万円程度が目安です。8万円を超えると入居者を獲得するのに苦労しますので、継続して入居してもらうためにも、入居者に需要のある価格帯で賃貸に出せるようにしましょう。

税制面からみるマンションの売却に適したタイミング

日本の特に首都圏では、都心の割安な中古マンションが人気です。新築市場は飽和状態に近いですが、中古マンションの価格は堅調に推移しています。

「数年前に買ったマンションだけど、儲かりそうだから売却したい」と、すでにマンションの売却査定を依頼されている、または査定依頼を考えている方もいらっしゃるかと思います。

「そういえば、マンションって持っている期間が短いと、税金が高くなるんじゃなかったっけ？」と気にされている方もいらっしゃるかもしれませんね。

そこで中古マンションは長く持っていた方が良いのか、それとも短い所有期間で売却していった方が有利なのか、税金の面からお伝えいたします。

中古マンション売却と譲渡所得税

日本ではご存知の通り、宝くじの高額当選や株式の売却益など、何らかの形で大きな収入を得ると、所得税を支払うことになっています。

中古マンションの売却で儲かった場合も例外ではなく、譲渡所得税がしっかり課税されます。

仮にAさんが1,000万円で購入した中古マンションを売却査定に出し、1,500万円で売却できたとしましょう。この場合の利益500万円から、購入や売却時に仲介業者に支払った仲介手数料などの費用をそこから差し引くことができます。

要は中古マンションを買った時より高く売ることができた場合、経費などを差し引いた純利益に譲渡所得税が課税される、というわけです。

不動産を保有していた期間が短いと税率が高くなる

中古マンションの売却益に掛かってくる所得税の税率ですが、消費税のように一律○％と決まっている訳ではありません。

税率は不動産を持っていた期間で異なり、マンションを所有し始めてから売却した年の1月1日までの長さでカウントします。

5年以下の短期の方が税率が高いのです。

中古マンションを売却するときは、時期に気をつけないとたくさん税金で持って行かれることになります。

２つの税率の意味

税率が売却時期で変わるだなんて面倒ですよね。なぜこんなルールにしたのでしょう？

以前、本当に不動産を買って有効活用したい人が、不動産を手に入れられないという時期がありました。「土地転がし」が横行したバブル時代です。

こんな状況では、正確に不動産価格を査定してもらえるわけがありません。庶民にとってはマイホームは夢のまた夢になっていきました。 そういう困った人を助けるため、短期間で不動産を売却する人には高い税率を課したのです。

先程は面倒な制度と申しましたが、庶民が安心してマイホームを手に入れるために必要な制度と思います。少し脱線しましたが、「まだ3年しか持っていないけど、急いで売らないといけないぞ。困ったな」という事情をお持ちの方、ご安心ください。中古マンションを売却する時に使える、所得税の特例をご紹介します。

自宅の中古マンションを売却する時は特別控除がある

所得税法は居住用のマンション売却に優しい制度となっていて、様々な特例が用意されています。

ここでは一番利用範囲が広い「特別控除」について見てみましょう。

所有期間には関係ない

「査定してもらったら買った時よりもマンションが値上がりしてて、少しだけ儲かったよ。良いタイミングで売れたよね。」というお知り合いはいらっしゃいますか？

その人が所有期間3年ほどで中古マンションを売却していたとしても、「マンションを売って儲かったのに、3割も税金で持っていかれたよ〜」という嘆きは耳にしないのではないでしょうか？

実は、上記の例のように、所得税を納めなくても良い場合があります。それは「居住用財産の売却における3,000万円の特別控除」を使えるケースです。

個人が住んでいるマンションを売却して儲かっても、儲け分から3,000万円マイナスしていいですよ、という仕組みです。

この制度は中古マンションを持っていた期間が長いか短いかに関係なく使えるのが嬉しいポイントです。適用できるかどうかは、まず自分の売却しようとする中古マンションが居住用財産に該当するかどうかを判断します。当てはまるかは査定を依頼するときに相談してみましょう。

こんな時に特別控除が利用できる

以下のいずれかの不動産売買の条件を満たす時に利用できます。

他に災害時や建物の取り壊し時などの取り決めもありますが、自宅として使っていた中古マンションの売却に当てはまるのは上記の2点が主でしょう。

投資用ワンルームマンションや、事務所として使っていたマンションの売却については、特例は適用されません。

特別控除の使用・注意点は

マンションを売却してもマイホームとして使っていれば、売却益が500万円あったとしても控除分が3,000万円ですので、譲渡所得はマイナスとなり譲渡所得税は課税されません。

最近は中古マンションを売却して売却益が出たとしても、3～4年で3,000万円以上も値上がりすることはまずなくなりました。ですので長期だろうと短期だろうと気にせず売却して構いません。

中古マンションの売却で、「儲かったけど、税金で持ってかれた〜」という声を聞かないのは、そのためなのです。

ただし、マンション売却で特例を受けた後2年間は特例は使えなくなります。何度も認めてしまうと土地転がしを招いてしまうためです。

まとめ

税金のことについては、決まりごとがたくさんあるので分からないことや不安な点も多いかと思います。中古マンションを売却するときに利用できる優遇措置はまだありますので、売却査定を依頼するときに、税負担についても不動産査定会社に相談してみましょう。一括査定サイトを使えば、複数の査定会社に相談可能です。

良い査定会社ならば、適正な査定価格を提示するとともに、所得税についても真摯に対応してくれるはず。

一括査定サイトをぜひとも上手に活用して、査定して終わり、みたいな業者ではなく、お客様の生活アドバイザーとして良い関係を築きたいと考える査定会社を見つけてくださいね。