マンションを売却することが決まっていざ売買契約、そんな時に必要な書類が見つからない！揃わない！となったら大変ですね。スムーズなマンション売却のためにも、マンション売却を考え始めた早いうちから必要な書類を確認しておけば安心です。今回は、マンション売却時に必要な書類と取得手順について解説していきます。
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査定からマンション売却までの流れ
マンションの売買は金額も大きく、決められた期日に書類を揃えて契約書を交わす取引となります。取得するのに時間が掛かる書類も中にはありますし、平日が忙しくて期日に間に合わなかったという事も考えられます。スムーズに売却を進めるためにも、必要な時に必要な書類をきちんと揃えておくことが大切になってくるのです。
マンションの売却査定から売却するまでに必要になる書類は、売却するまでの局面でそれぞれ異なります。まずは、マンション売却を決めてから実際に売却するまでの売主側の流れについて確認しておきましょう。
売却のための価格査定を不動産業者へ依頼
スタートは、マンションの査定を不動産会社に申し込むことからです。マンションの相場や不動産会社との相性を知るために、査定は複数の不動産会社に申し込むのがいいでしょう。
ローンの返済が残っているマンションを売却するには、残債を全額返済して金融機関から設定されている抵当権を抹消する必要があります。売却した代金でローンを返済が可能か残債の額を確認しておきます。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定を申し込んだ不動産会社の中から仲介をしてもらう不動産会社を選びます。査定金額の高い低いだけではなく、担当者との相性や信頼出来そうかどうかなどいくつかの会社を比較して検討した方がいいでしょう。依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を結びます。マンションをいくらで売却するかは担当者と相談しながら売主が決めます。不動産会社は売却のための宣伝活動を行います。購入希望者による内覧がありますので、売主は出来るだけ荷物を整理しておきましょう。
買主と売買契約を結ぶ
購入希望者と売却価格や引渡し日などの条件を話し合い双方で納得がいけば、次はいよいよ売買契約です。買主、売主、不動産会社立会いのもとで売買契約を結びます。その際に買主からは手付金を受取ります。媒介契約時の条件にもよりますが、この時点で不動産仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
多くの場合売買契約から1ヶ月程度先の平日の午前中に引渡しの期日が設定されます。それまでにマンションから引っ越し部屋を空にしておく必要があります。
マンションの引渡し
引渡しでは、残金の決済後にマンションの引渡しが行われます。買主の入金を確認した後、必要な書類や鍵などを引渡します。仲介手数料の残金は引渡しの完了時に支払います。
マンションに住宅ローンの残債がある場合は、買主からの入金でローンを完済し、抵当権の抹消登記を行う必要があります。売主が完済後に銀行担当者が抵当権抹消書類を司法書士へ渡し、司法書士が所有権移転登記や抵当権抹消登記を行います。
マンション売却の4つの流れと必要な書類とは
マンション売却の流れを簡単に見てきました。それでは、どんな書類がいつ必要になるのでしょうか。マンションを売却するまでの次の４つの流れに沿って、いつどんな書類が必要になるのか見ていきたいと思います。
（1）マンションの価格査定を不動産会社に申し込む時
（2）マンションの媒介契約を不動産会社と結ぶ時
（3）マンションの買い手が決まって売買契約を結ぶ時
（4）売買代金の決済とマンション引渡しの時
マンションの価格査定を不動産会社に申し込む時に必要な書類
まず、マンションの価格査定を不動産会社に申し込む時に必要な書類からみていきましょう。
マンション売却に向けての最初の手続きが査定です。マンションが実際のところいくらで売却出来るのかを知ることは売却に向けた重要な第一歩になります。
査定には、簡易的に金額を出す「机上査定」と、現地の詳しい状況などを加味して査定を行う「訪問査定」があります。机上査定であれば、特別な書類を準備しなくても、住所や間取り、階数、築年数、だいたいの平米数が分かれば査定は可能です。マンション売却には、信頼出来る不動産会社を見つけることが重要になってきますし、査定には費用はかかりません。さらに査定を依頼した不動産会社に媒介契約を申し込まなければならないわけではありません。相場を見極める意味でも出来れば複数の不動産会社に机上査定を申し込むのがいいでしょう。
実際に売却を任せられる不動産会社が絞られてきたら、より詳細な「訪問査定」を申し込みます。今回は、この「訪問査定」の際に、詳細な査定価格を出す場合に必要な書類についてみていきたいと思います。
まず、訪問査定で確認されるのはどのようなことでしょうか。マンションを売却する理由や、転居が可能な時期、買い替えなのか単独の売却なのか、売却の希望額、ローンの残債はあるか、といったことです。
実際に必要な書類は不動産会社によって異なりますので事前に確認が必要ですが、以下の書類が手元にあれば安心です。
・「マンション購入時の間取図」
・「マンションを購入した時のパンフレット・住宅性能評価書など」
・「ローン残高証明書」
さっそくそれぞれどのような書類かみていきます。
・「マンション購入時の間取図」
マンションの部屋の大きさや配置などが載っている間取図です。もしも手元にない場合にはマンションの販売元の業者に確認してみましょう。
・「マンションを購入した時のパンフレット・住宅性能評価書など」
マンション売却にプラスになる情報ですので、もし保存してあれば用意しておくといいでしょう。
・「ローン残高証明書」
ローンがある場合は、毎月の支払額と残債の分かる書類を準備しましょう。訪問査定の際には、ローンが完済しているか、残っている場合はどのくらいかの確認があると思います。「ローン残高証明書」は、住宅ローンの残りの金額はいくらなのかを金融機関が証明する書類です。多くの場合１０月上旬から中旬くらいに金融機関から郵送されます。「ローン残高証明書」がない場合には、ローン返済予定表でも問題ありません。
その他に、マンションの部屋をリフォームしている場合などは、その内容が分かる資料等があったら用意しておくとよいでしょう
マンション売却の媒介契約を不動産会社と結ぶ時に必要な書類
マンションを売却する場合、個人では買い手を探すことが難しいので、通常不動産会社に仲介を依頼します。仲介を受けた不動産会社は、マンションを売却するためにどのような条件で売却活動を行うのか、また売買が成立した時の報酬金額はどうするか、といった内容を定めて「媒介契約書」を結びます。
訪問査定の結果が出るまでには数日から１週間程度かかります。その間に媒介契約に向けて必要な書類などを確認しておきましょう。
媒介契約時に必要な書類は次の３つです。
・「身分証明書」
・「登記済権利証」もしくは「登記識別情報」
・「媒介契約書」
それぞれどのような書類か見ていきましょう。
・「身分証明書」
マンションを売却したい人が所有者本人であるということを確認するために必要になります。運転免許証、健康保険証、住民基本台帳カード、パスポート、国民年金手帳などいずれか1点が必要です。
・「登記済権利証」もしくは「登記識別情報」
マンションを購入した際に、所有権取得の登記が完了すると法務局から『登記済権利証』が発行されます。平成１８年以降はこれに代わり「登記識別情報」が新しく発行されるようになっています。この「登記済権利証（登記識別情報）」は、後日マンションを売却して買主に名義を変更する手続きをする時に法務局へ提出する書類になります。紛失してしまった場合は再発行が出来ない書類なので、きちんと保管してあるか確認しておきましょう。万が一紛失していた場合には早めに不動産会社に相談した方がいいでしょう。
こちらの書類もマンションを売却したい人が所有者本人であるということを確認するために必要になります。
もし、登記された名義人が複数の場合、所有者全員が合意していなければマンションを売却する事ができません。ですから、原則的には、媒介契約を締結する際に身分証明書持参で共有者全員が出席するか、不在の場合には委任状が必要です。とはいえ実務上は所有者を代表する人が身分証明書を提示すれば大丈夫という場合が多いようです。
しかし媒介契約の場合は大丈夫であっても、売買契約と決済においては共有者全員の実印や印鑑証明書、身分証明書などが必要になります。契約時に来られない場合には委任状が必要です。そのような事情が考えられる場合には早い段階で不動産会社に相談しておくと良いでしょう。
・「媒介契約書」
契約書自体は不動産会社が準備します。認印を用意していきましょう。不動産会社によって異なると思いますが実印を押す場合は少ないでしょう。
媒介契約前には、マンションをいつ売却したいか、いくらで売却を希望しているか、売却活動の方法などといった希望する条件を不動産会社に伝えましょう。
マンションの買い手が決まって売買契約を結ぶ時に必要な書類
買い手が無事決まると売買契約の締結に向けての動きが始まります。売買契約を締結する前には宅地建物取引業者が重要な事項について「重要事項説明書」という書面を交付して売主買主双方へ説明していきます。マンションの権利関係や取引条件などの詳細な内容を説明することが法律で義務付けられているのです。問題が無ければ、いよいよ売買契約締結です。買主から手付金を受取り、仲介業者へ仲介手数料の半額を支払います。
では売買契約の際に必要な書類を整理していきましょう。
・「登記済権利証（登記識別情報）」
・「印鑑証明書」（「実印」）
・「住民票」（※必要な場合のみ）
・「マンションの管理規約、使用細則」
・「管理費、修繕積立金」に関する書類
・「固定資産税納税通知書」
・「固定資産税評価証明書」
・「振込先の金融機関の通帳など」
・「売買契約書」
・「手付金の預かり証」
・「登記済権利証（登記識別情報）」
マンションを売却する所有者本人であることを買い手に提示するために必要です。
・「印鑑証明書」（「実印」）
認印でも良いのですが、売買契約の際には実印を押すことが商習慣のようです。契約するのは間違いなく売主本人であるという証明のために実印を使用しますので、印鑑証明書が必要になります。もし実印がないという場合には、役所での手続きが必要です。本人が身分証明書と印鑑を役所に持参すれば即日登録と発行が可能です。印鑑証明書には有効期限があり、３ヶ月以内に発行されたものを準備します。
・「住民票」
住民票は売却するマンションの登記上の住所と所有者の現住所が異なる場合に必要となります。具体的には売却前に新居に引っ越し住民票を移していた場合などが当てはまります。印鑑証明書と同様に3ヶ月の有効期限内の書類を準備します。
・「マンションの管理規約、使用細則」
売却するマンションの管理規約および使用細則が必要です。
・「管理費、修繕積立金」に関する書類
管理費と修繕積立金の金額が分かる書類も準備しておきましょう。
・「固定資産税納税通知書」
固定資産税、都市計画税の税額を確認するための書類です。固定資産税は、毎年1月1日時点でマンションを所有している人が納税することになります。慣習により、売主から買主にマンションを引き渡す際に固定資産税を日割り計算して精算します。
この「固定資産税納税通知書」の書類は、毎年６月前後になると都税事務所や市区町村役場から送られてきます。送られてきた最新のものを準備しておきましょう。
もし紛失してしまった場合には通知書自体の再発行は出来ませんが、税額は固定資産公課証明書で代用できます。23区は都税事務所、23区以外は市区町村役場で申請が可能です。
・「固定資産税評価証明書」
固定資産評価額は「課税明細書」を見れば分かるのですが、マンションの名義を変える登記を申請する場合には「固定資産評価証明書」が添付書類として必要です。
「固定資産評価証明書」の書類は、23区であれば都税事務所、それ以外は市区町村役場で発行してもらいましょう。
・「振込先の金融機関の通帳など」
マンションを売却した代金の振り込みを依頼する場合に、振込先の金融機関の情報が必要になります。
・「売買契約書」
仲介する不動産会社が作成します。所有権をいつ移すか、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金などの日割り計算した額、契約違反をして契約解除する場合の取り決め、などが契約書には盛り込まれています。売買契約を結ぶ数日前には、不動産会社から事前に契約書の写しをもらい内容に目を通しておく事をおすすめします。不明点や疑問点があれば契約前に不動産会社に確認しておきましょう。
・「手付金の預かり証」
売買契約の際に買主から手付金を受取ります。金額には特に決まりはありませんが一般的に売却価格の5～10％程度です。この際受取った手付金に対して預かり証を発行します。売却を仲介した不動産会社が準備してくれるはずです。マンションを売却する売主が個人の場合、印紙は不要です。
売買代金の決済とマンション引渡しの時に必要な書類
最後は、いよいよ売買代金の決済と、マンションの引渡しです。前日までにはマンションの部屋を空にして引き渡せる準備をしておきます。売主側の所有権を買主へ移転する登記の手続きと、マンションの引渡し、買主からの残金の支払いは同時に一日のうちに行われます。
当日の流れを具体的に説明していきます。まず、買主が売主に残代金を支払います。住宅ローンを利用する場合には、ここでローンが実行されます。残代金を受け取った後、その領収証と所有権移転登記に必要な書類を渡して登記の申請を行います。依頼を受けた司法書士が登記を申請します。売却するマンションに抵当権が設定されている場合は抵当権の抹消の登記も同時に行うことになります。登記の費用を司法書士へ支払い、仲介手数料の残金を不動産会社に支払います。
・「登記済証（登記識別情報）」「印鑑証明書（実印）」
・「管理規約や使用細則」「マンションの設備に関する説明書」
・「本人確認書類」
・「住民票」※必要な場合のみ
・「登記済証（登記識別情報）」「印鑑証明書（実印）」
登記の手続きのために必要な書類になります。司法書士に登記の手続きの代行を依頼する際の登記手続きの委任状には実印を押します。
・「管理規約や使用細則」「マンションの設備に関する説明書」
これらは、引渡しの際に鍵と一緒に買主へ渡す書類になります。
・「本人確認書類」
司法書士は登記の手続きを代行する際に本人を確認する義務があるため、運転免許証などの公的な身分証明書を提示する必要があります。
・「住民票」
登記した際の住所と現在の住所が異なる場合には住民票が必要です。期限内の書類を準備しておきます。
査定時には知っておくべきマンション売却時の必要書類とポイント・まとめ
マンションの売却では、いつどんな書類が必要になるのかを見てきました。価格査定の依頼時、媒介契約を締結する時、売買契約を結ぶ時、決済とマンション引渡しの時、といった４つの流れに沿って、それぞれの時期にあわせて準備しておくべき書類がありました。
マンションがいくらで売却出来るかを左右するのは、まずは査定です。価格の査定から始まり、売買契約、引渡しまでをよりスムーズにより有利に進めるためにも、マンションの売却を考え始めたらどんな書類が必要になるのか一度確認しておくとよいでしょう。
どの会社で査定をとるか悩んでいる方や、不動産会社でとった査定額に不満が残る方は、複数の不動産会社から一括で査定が取れる不動産一括査定サイトを活用しましょう。
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細かい書類に関しては媒介契約を結んだ不動産会社からその都度説明があるはずなので基本的にはその指示に従えば問題はありません。しかし、出来れば査定を申し込む際には、登記済権利証（登記識別情報）といった重要な書類だけでも保管場所の確認をしておいた方が安心です。
また、公的機関に申請する書類の多くは、窓口に行かれなくても郵送が可能な場合があります。詳細に関してはそれぞれの申請窓口に問い合わせが必要ですが、郵送の場合には申請から手元に届くまでには時間が掛かる点を考慮しておきましょう。
最後にマンション売却時の売買契約書や、仲介手数料、印紙税の領収書、マンション売却でかかった費用の領収書は売却後の翌年に確定申告をする場合に必要になります。新居に引っ越す際などに紛失することのないように保管しておきましょう。