不動産担保型生活資金（リバースモーゲージ）とは？～北海道の場合～

「不動産担保型生活資金」という制度をご存知ですか？

不動産を担保にして生活資金を借りるとか貰うとかするのかな？と想像はできますが、「不動産担保型生活資金」と言う言葉を初めて聞いた方も多いかと思います。「不動産担保型生活資金」は「リバースモーゲージ」とも呼ばれています。

北海道の札幌小樽エリアで賃貸物件を運営するスマートアンドカンパニーが、「不動産担保型生活資金（リバースモーゲージ）」（※記事では以下「リバースモーゲージ」とします）について詳しく解説していきます。

記事を読めば以下の内容がわかります。

リバースモーゲージの特徴とは

「持ち家はあるけれど、収入が無いので生活するお金に困っている」
「生活保護申請をしたいが、持ち家があると生活保護が受給できないのではないか」
「売ってしまったら今まで住んできた愛着のある家にもう住めなくなるのではないか」
そんな時にリバースモーゲージ制度が助けになるかも知れません。

不動産担保型生活資金（リバースモーゲージ）には公的なものと民間が提供するものがあります。

リバースモーゲージの起源

「不動産担保型生活資金」は別名「リバースモーゲージ」とも呼ばれており、「リバース」逆の+「モーゲージ」住宅ローンを組み合わせた言葉になっています。フランスのヴィアジェという個人終身年金が起源と言われており、 アメリカは１９８7年に、イギリスではかなり昔の１９３０年代には導入されており少しずつ進化して今の形になったと言う事です。日本では不動産担保型生活資金（リバースモーゲージ）という名称ですが、アメリカではHUD-HECM、イギリスではエクイティリリースと呼ばれています。 そして、イギリスは５５歳以上、アメリカは６２歳以上、（日本は６５歳以上）がこの制度を利用できるようになっています。

日本では１９８１年の昭和５６年に東京都の武蔵野市で採り入れられてから、 都市部から始まり、その後各自治体が導入し、２００２年平成１４年１２月から各都道府県の社会福祉協議会を中心にこの制度が始まりました。最近では民間である大手の銀行なども参入しており、その後から地方の銀行でもサービスを始めているそうなので、最近では相談会などにはたくさんの人が集まり、利用する人も増えてきています。

リバースモーゲージと生活保護の違い

リバースモーゲージのように生活費を調達する手段として、他に生活保護やリースバックという制度もあります。これらの制度は似ているようでまったく違った制度です。

リバースモーゲージと生活保護とはどう違うのでしょうか？

受給ではなく借りる

決定的な違いとしては、生活保護は受給する、リバースモーゲージは借りると言う点です。

リバースモーゲージでは借りた分のお金は利息を乗せて返済しなくてはいけません。しかも分割でなく一括で、更に契約終了後３か月以内に完済と決められています。

生活保護の場合、不正受給や虚偽の申請をしなければ返す事はほぼありません。リバースモーゲージでは家を担保に入れて、利息分も含めて返済しなくてはいけないのです。

持ち家や資産を売却せずに融資が受けられる

生活保護を申請する際には持ち家があるとなかなか受給する事は難しくなります。

一方リバースモーゲージは今住んでいる家を売却せずに融資をしてもらえます。

つまり融資を受けながらそのまま住む事が出来るのです。更に生活保護は贅沢品や車やバイクを持つことに制限がありますが、リバースモーゲージは借りたお金を生活保護よりも自由に（制限はありますが）使うことが出来ます。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージは融資型の金融商品

リバースモーゲージとリースバックの違いを見てみましょう。

リバースモーゲージは資金用途に制限あり

リバースモーゲージは、資金の使い途が生活費やリフォーム等に限られています。一方のリースバックはお金を自由に使うことができます。車を買おうが、ブランド物を買おうが、老人ホームの入居資金に回そうが、旅行の資金に充てようが、何に使っても良いのです。

どの制度が1番良いか

では、どれが一番良いのか？と聞きたくなると思いますが、どれにもメリットとデメリットがあるため、それぞれの生活スタイル、持ち家の状況などによって違ってきますので、家を査定するなど先の生活の計画を立ててから福祉事務所やこの制度を提供している企業に一度相談してみましょう。

リバースモーゲージの対象となる条件は？

以下の条件に当てはまる場合、要保護世帯向けリバースモーゲージを利用できる可能性がありますのでぜひ利用を検討してみてください。

リバースモーゲージの申し込み方法

北海道の場合になりますが、どのような流れになるか見ていきましょう。

まず、要保護世帯向けリバースモーゲージの融資を受けたいと思ったら、札幌にある社会福祉法人北海道社会福祉協議会がこの制度を管轄していますのでそちらにまず相談しましょう。

次に、資金を貸す事が出来るか審査をするので、借りるために必要な書類を揃えます。
例えば、今持っている（担保にしようとしている）不動産の登記簿謄本、そして固定資産税評価証明書、もしくは、固定資産税納税通知書、そして、相続人が記載されている戸籍謄本、貸付要件のリストが必要となります。
不動産の謄本はインターネットでも申し込み可能ですが、各市町村が管轄している法務局で取得することができますし、固定資産税評価証明書は役場で所得可能です。

申し込みする際には証明手数料がかかります。その他、本人確認の証明ができる運転免許証やパスポートなどが必要になる事もあるので持って行くと良いでしょう。

これらを確認後、申し込みが可能となれば、借入申込用紙と共に事前に揃えた書類を一緒に提出し審査を受けます。受理されたら審査の結果が届きます。

契約後、司法書士に持ち家の根抵当権設定登記依頼をします。（登記に必要なお金は北海道社会福祉協議会が受け持ってくれます）登記後、指定の口座に振り込み開始となります。

リバースモーゲージの申し込み前に知っておいてほしいこと

配偶者は連帯借り入れ申し込み者となる

一緒に夫もしくは妻が住んでいる場合、その配偶者が連帯借入申し込み者となります。

生活保護とリバースモーゲージ両方は利用できない

要保護世帯向けリバースモーゲージは、持ち家はあるのに現金収入が無く生活費に困っている人が対象となります。あくまでも不動産を担保として生活資金を貸すための制度なのです。

最近は生活保護申請も水際作戦により生活が苦しいので申請に行っても、持ち家があるならば、まず要保護世帯向けリバースモーゲージを勧められ、こちらの制度でどうにかしてみましょうと言われるそうです。制度を利用している間は生活保護を受けることができません。そして生活保護とリバースモーゲージの両方を利用することは出来ません。

貸付期間や貸し付け額に限度がある

借受人の死亡時または貸付元利金が貸付限度額に達するまで借り受けることができます。

貸し付けの限度額は自宅が戸建ての場合には評価額の7割、マンションの場合は評価額の5割となっています。また貸付期間の限度は契約者が死亡するまでです。

契約人の自分が死亡となったら配偶者が持ち家に住めなくなる事があります。亡くなった場合、いなくなるのだから関係ないなんて言わずに相続人や連帯借り入れ申し込み者の事も考えておくことが必要です。

「備えあれば憂いなし」なので、後々焦らなくて済むように事前に引っ越し費用や新しく居住するところを借りるための現金を貯めておくといざというときに役立ちます。お金は持っていても邪魔にならないのでいつ何が起こるか分からないと考えて準備しておくと良いでしょう。

リバースモーゲージの貸付金額は？

家を担保にしたらどのくらいお金を借りることができるのでしょうか？

借りられる限度額は、担保に入れる不動産の評価額の70％程度（マンションの場合は50％）、生活扶助の金額の１.５倍以内となっています。

それでは、利子はどのくらいなのでしょうか？

この場合の利子は長期プライムレートの低い方の利率となっています。プライムレートとは金融業界の専門用語で、金融機関が民間企業に融資をするときに最も低い利率を指しているのですが、毎年変わってきます。平成２８年、２９年は0.95％、平成３０年は少し上がり1.00％で、今年（令和元年）はまた0.95％に戻りました。

プライムレートは年によって違うのでインターネットで確認してみましょう。

リバースモーゲージの貸付期間はどのくらい？

貸付期間は貸付金が貸付金と利子（貸付元金）の金額になるまでと、契約人が死亡時(貸付契約終了時)までの期間となります。そして契約終了後、返済期間は3カ月以内に一括で返済する形になります。

公示価格が初めの評価より１割以上下がった場合も再評価が行われますが、その場合、貸付ける限度額を改めて考え直す事になります。（その場合にかかる費用は北海道社会福祉協議会が受け持ってくれます）

北海道では福祉協議会で要保護世帯向けに不動産担保型生活資金を提供しています。

借り入れ本人が亡くなった場合は配偶者はどうなる？

次に、家の持ち主で資金を借受けしている人が亡くなった場合はどうなるのでしょうか？

例えば夫が亡くなった場合、同居していた妻は家を出なくてはいけないのか、もしくは住んでいられるのかこの先どうなっちゃうのか心配になりますよね。

担保に入っている家の持ち主が亡くなった場合、配偶者である妻がそのまま家に住むことを望めば、住み続けられる場合もあります。妻が単独で相続して持ち主になり、持ち家を再評価します。限度まで借りていない場合などいくつかの条件を満たしていれば出て行かずに住んでいることができます。この場合も、生活保護を管轄している福祉協議会に相談することが必要となります。

リバースモーゲージ契約者の死後のお金の相続について

人が亡くなった場合、日本では「相続」が発生します。遺した財産もそうですが、借金や返済義務のある契約なども相続として引き継がれます。

リバースモーゲージ契約者が亡くなった場合、誰が引き継ぐのか、そして相続税はどうなるのか、についてみていきましょう。

リバースモーゲージ契約の相続人について

リバースモーゲージ制度を利用するにあたり、自分が亡くなった後に借りたお金を返してくれる人が必要となります。先ほども記載しましたが「連帯借り入れ申し込み者」と呼ばれていて、ほとんどは名義の配偶者、子供が受け継ぐのですが、その他に相続人の権利がある人がいます。

相続人の権利がある人とは一体誰の事を言うのでしょうか？

相続人には順位があって、まず夫や妻がいる場合、その配偶者が相続人となります。その次の順位は子ども、孫です。この場合養子も入ります。そして次の順位は父母です。父母がいない場合は祖父母も含みます。（養父母も含まれます）さらに次へ続く場合、兄弟、姉妹、甥っ子、姪っ子となります。このような順番で身内の順位が決められています。この制度を利用する前に、推定相続人に該当する人には不動産担保型生活資金を利用する旨を事前に説明するなどして話し合っておきましょう。

リバースモーゲージ契約に関する相続税について

契約者が亡くなってからも、担保に入れた家に住み続けるには配偶者に所有権が移ることになりますが、その場合、「相続税」が発生します。生活が苦しいから持ち家を担保にして慎ましく生活しているのに、そこで相続税を支払うことになったら生活できなくなるのではないかと恐怖すら感じます。

こういう時、節税できるのか調べてみたところ、配偶者の相続と居住用財産については特例がありました。配偶者へは社会保障をするために配偶者の相続分を乗せた遺産相続の金額が１億6000万円まで非課税となり、結婚して２０年以上の夫婦では家の名義変更で控除後110万円のほかに最高で2000万円まで税金がかかりません。確かに名義変更するだけで税金を取られてしまうのはモヤモヤしますよね。そんな時は上記の２つの特例を利用して節税していきましょう。

リバースモーゲージが合わない場合は売却して生活保護を

生活が苦しくなった場合にリバースモーゲージを使うのはひとつの方法です。ただ、家を持ち続けるだけが選択肢ではありません。家を売却し、そのお金で生活を立て直す、あるいは生活保護制度に頼る、という方法もあります。

家を売却する場合まずは売却査定から

家を担保に入れて少しずつ生活資金をやり繰りしていくのも一つの方法ですが、リバースモーゲージの条件が少し厳しい気がするし、何だか面倒だし、もしかしたら長生きして限度額を超えてしまうかも・・・と悩んだりするよりいっそのこと売却してしまったほうがメンテナンスの手間もなく心配事もほとんどなくなるので気が楽だと思う方もいるのではないでしょうか？

確かにリバースモーゲージだと相続人が～、査定額が～、と面倒な部分はあると思います。売却してそのお金を分与して早いうちに面倒なことから解放されたい！というのであればさっさと売ってしまったほうがストレスフリーで良いと思います。

売却を考えたらまず持っている物件の金額を査定する事をお勧めしています。細かい査定をしようと思って不動産鑑定士に頼むと十数万円はかかるので、インターネットでとりあえず無料の査定をしてみるのはどうでしょうか。スピード診断で入力後すぐに結果を確認できます。しかも２４時間３６５日いつでもすぐに査定OK！です。

４００万人以上のオーナーに選ばれているお勧め不動産査定サイトです。

最新マンション売却一括査定人気ランキングから人気の会社を選んで、査定の申し込みをしてみましょう。

住む家を探す

無事に売却が決まれば、賃貸で住む家探しが始まります。生活保護を受けている方でも借りられる物件はあります。例えば下記の物件はどちらも、生活保護を受けている方でも引き受けてもらえますので。興味があればぜひ連絡してみてください。

長橋ハイツ

家賃は34,000円。小樽駅から歩くと20分ほどかかりますが、駅からバスも出ているので安い家賃のわりに便利な立地です。陽当たりも良く、室内は全面フローリングで生活しやすい物件となっています。

アモーレ花園

こちらはなんと家賃18,000円。管理費2,000円が加わっても、月20,000円で住める物件です。小樽駅から徒歩12分と立地も良く、スーパーやドラッグストアも近くにあるので大変便利です。和室があるのも特徴のひとつ。お風呂がないのが唯一残念ですが、月2万円で駅近の便利な立地に住めるなら好条件と言えるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

「不動産担保型生活資金（リバースモーゲージ）」がどのような制度なのか、そしてこれに似た制度や申し込みはどのような流れになるのかを見てきました。こちらの記事がお役に立てれば幸いです。

 老後の生活資金については、金融庁がメディアで「老後は少なくとも2000万円は必要だ」などと公表し、国民を不安にさせましたが、実際、老後に生活資金をやり繰りするのは大変な事ですよね。不安になるのも当然です。後々それについて言い訳をしたのも真実味を煽りました。

そのお金を運用させたいという意図もあったようですが、誰もかれもが自分のお金を運用したい訳ではないと思うので、話半分で聞いておく位で大丈夫そうですね。

選択肢として不動産担保型生活資金（リバースモーゲージ）、リースバック、売却、生活保護とあり、自分に合った制度を利用できるようになってきていますし、知っておいて損はないので、これらの違いを理解して自分のライフスタイルに合ったものを選びましょう。